【正文】 期：個(gè)性市場(chǎng)時(shí)期 親情、雅致的語(yǔ)言、畫面 輔以創(chuàng)意性表現(xiàn)，逐步脫穎而出 報(bào)版大標(biāo)題： 生活的桃花園 心靈的伊甸園 自然主人，健康貴族 第四時(shí)期：個(gè)性市場(chǎng)中后期 逐層次地加重人文人性話題，使品味化和生動(dòng)化 基礎(chǔ)語(yǔ)言 親情、雅致，針對(duì)性語(yǔ)言和畫面； 報(bào)版大標(biāo)題： 闊天闊地間，我心自悠然 戶戶面對(duì)中庭美景，家家沐浴 草香清風(fēng)。讓人有煥然一新感覺和新鮮的形象。 如何設(shè)立工地圍板 三個(gè)目的：一是為了避開入口處兩棟樓的干擾，另一方面是為了對(duì)參觀客戶有一個(gè)明確的導(dǎo)引；三是為了擋住 施工工地的雜亂感覺。 目標(biāo)客戶分析： 應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)受眾策動(dòng)面 以東門為核心的小生意集散場(chǎng)； 布吉圈子的流動(dòng)生意人； 羅湖的白領(lǐng)以及福田東的工薪、白領(lǐng)、經(jīng)理或小老板； 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和灰色收入者； 港人：贍養(yǎng)父母 /深港家庭 /投資客 /自住 /渡假 /放租； 通過有層次的項(xiàng)目描述，將即有的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，以更生動(dòng)、更形象、更文化的手法， 使品牌化、個(gè)性化，建立在深港區(qū)域有高知名度的大社區(qū)。所以，品牌的表現(xiàn)不能 生硬直白，不能為品牌而品牌，應(yīng)該是一種表現(xiàn)視角上的獨(dú)特，滲透在深層的內(nèi) 涵上，從而達(dá)到讓品牌的威力吸引更多消費(fèi)者、帶動(dòng)整體銷售的目的。家 清雅色彩，假日情懷 形象定位： 內(nèi)秀文靜 氣質(zhì)清純 外形清雅 布吉關(guān)外的一個(gè)清 幽靜謐，令人心境平和的純居地 沿此形象定位，走精致、輕巧路線的推廣方式。健康 第四部分：定位、主題與核心概念 第五期定位： 布吉外立面線條簡(jiǎn)明，沒有揮霍 性的夸張突出，以經(jīng)濟(jì)手法，從線條、質(zhì)感、光暗、主題去令用家對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一種不知不覺的認(rèn)同感及舒適感。 規(guī)劃設(shè)計(jì)概念 為項(xiàng)目提供一個(gè)生活意識(shí)及環(huán)境空間。 其中優(yōu)勢(shì)方面（如規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、內(nèi)外環(huán)境營(yíng)造優(yōu)勢(shì)、園林優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)樓效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)、口碑傳播等優(yōu)勢(shì)）應(yīng)在第五期和第六期的推廣中加以發(fā)揮，并為第五期的借勢(shì)造市提供必要的前提條件，廣告要使之達(dá)到 最大化、最優(yōu)化之功效?？蛻羝毡榉从常P(guān)外的一些樓盤素質(zhì)已可與關(guān)內(nèi)的樓盤 媲美，且價(jià)格也要便宜三至五成，但就是交通不便，每天上班要倒上三次車，過一次關(guān)，辛苦不說，付出的時(shí)間成本太高了。園林精美，綠地面積大，綠化好，空氣清新，建筑耐看，實(shí)在是個(gè)現(xiàn)場(chǎng)感受的眼見為實(shí)的個(gè)案； 均價(jià)達(dá)到 4408 元 /㎡，此價(jià)在布吉已成最高價(jià)，但香港 客戶對(duì)單價(jià)反映不敏感，而較小的戶型在總價(jià)上不構(gòu)成太大的購(gòu)買壓力。 港人在布吉置業(yè)行為及心理特點(diǎn)分析 港人在布吉置業(yè)已成為一大現(xiàn)象，香港作為布吉的主要外銷市場(chǎng)也是無用置疑的。 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 分期開發(fā) /分期推出 /引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念 /科學(xué)規(guī)劃： 如桂芳園之于中城康橋 差異化優(yōu)勢(shì)：渡假物業(yè)推出較多 布吉樓盤廣告綜合分析 大 打規(guī)模牌、價(jià)格牌 大打港人社區(qū)牌 大打環(huán)境牌 大打渡假牌 多用香港明星作樓盤形象代言人 第一階段：工薪家園： 大打 規(guī)模牌 和 價(jià)格牌 是這些樓盤的營(yíng)銷主題。一是距離關(guān)口近，二是公交線路有十幾條之多，這對(duì)于要經(jīng)常往返住地和單位上班的市內(nèi)外上班一族太有吸引力了。 位于深圳關(guān)口的布吉鎮(zhèn)，近年一直是市內(nèi)居民置業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)，尤其吸引了關(guān)內(nèi)工薪白領(lǐng)一族的目光，也是港人置業(yè)的首選區(qū)域之一。僅僅一關(guān)之隔，布吉的房?jī)r(jià)與關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)有天壤之別，關(guān)外的樓價(jià)一般都比關(guān)內(nèi)的盤低三至五成。 2021 年和 2021 年，《桂芳園》在布吉市場(chǎng)眾多大盤中（《中海怡翠山莊》、《中城康橋》等）脫穎而出，成為一個(gè)十分成功的市場(chǎng)亮點(diǎn)，其銷售佳績(jī)有口皆碑。 第二階段：港人社區(qū)： 大打 港人社區(qū)牌 是這些樓盤的營(yíng)銷主題。但是，港人置業(yè)熱點(diǎn) 片區(qū)的布吉，與羅湖區(qū)的春風(fēng)路、皇崗片區(qū)及華僑城不同，布吉有他獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)： ★ 喜聚居（共同的文化背景、趨同性生活習(xí)慣） ★ 喜高層、喜中小戶型（一般以二房二廳 70平方米左右為主） ★ 深港家庭占一定比例，并逐步放量； ★ 重法律文書文件； ★ 重港式管理 /重名牌物管（中海怡翠有中海外開發(fā)管理） ★ 前期親友、老人居住為多，后期自用多于投資；近期用于渡假與休閑的有所上升； ★港人置業(yè)心理： 主流意識(shí)：根意識(shí) 次要意識(shí)：光宗耀祖 /衣錦榮歸 /贍養(yǎng)老人 /體面和身份的象征 第二部分：桂芳園四期銷售情況及對(duì)五、六期開發(fā)的啟示 四期銷售要點(diǎn)歸納（根據(jù)中原今年二月份銷售統(tǒng)計(jì)分析） 深圳成交比例情況： 香港：占比例 37% 布吉：占比例 羅湖：占比例 福田：占比例 10% 外地：占比例 5% 信息來源： 朋友介紹：占信息來源 50%； 路 過：占信息來源 28% 香港蘋果報(bào)：占信息來源 % 香港東方報(bào)：占信息來源 % 翡翠電視臺(tái)：占信息來源 11% 售出戶型比例： 二房： 50%； 三房： 50%； 付款方 式： 即供：占 50%； 輕松付款： %； 一次性付款： % 帶否裝修： 不帶裝修： 89%； 帶裝修： 11%； 桂芳園四期銷售情況總結(jié)： 桂芳園四期 02 年中即將入伙，對(duì)于首次置業(yè)的客戶來講是很好的購(gòu)房時(shí)機(jī)； 桂芳園通過較長(zhǎng)時(shí)間宣傳，已經(jīng)在客戶心中樹立了良好的品牌形象和口碑，通過朋友介紹的比例就高達(dá) 50%； 同片區(qū)現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤少，如中海怡翠、中城康橋在戶型上二房可選單位有限；因此對(duì)桂芳園找準(zhǔn)時(shí)機(jī)促銷二房提供了時(shí)機(jī)； 最大購(gòu)買因素：獨(dú)有的優(yōu)美環(huán)境、成熟社區(qū)吸引購(gòu)買； 售價(jià)達(dá)到同區(qū)最高水準(zhǔn)，但 香港客戶對(duì)售價(jià)不太敏感，而對(duì)部分國(guó)內(nèi)客戶購(gòu)買阻力大； 香港成交較少，反映整體市況低靡，客戶在深圳置業(yè)用于渡假和投資的欲望較低； 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 五、六期規(guī)劃大手筆，通過四期開發(fā)，形象已樹立，規(guī)模已成形，三期已入伙，樓盤前期整體形象很好（根本不象關(guān)外盤）。 但從深圳客戶在購(gòu)房時(shí)多選擇按揭付款方式、不帶裝修等情況來看，總房款仍對(duì)他們有較大壓力。關(guān)外一些地產(chǎn)商本對(duì)市內(nèi)居民前來置業(yè)抱著極高的期望，但由于交通環(huán)境所困，公交滯后，對(duì)遠(yuǎn)地客戶的負(fù)面影響太大。再加上五期本身所特有的戶型優(yōu)勢(shì)，就更加可以吸引客戶。生 活意識(shí)一定要高質(zhì)素的、貫徹的，引發(fā)性的，讓居者有自由發(fā)揮的空間，著重用家的實(shí)在體驗(yàn)，采用細(xì)致親切的環(huán)境質(zhì)素手法。 建筑組團(tuán)及層高 第五期主要為 11 至 13 層小高層公寓住宅。半山度假 廣告語(yǔ) ： 我心中的“清、輕”家園 親近自然，回家渡假 回到家就是渡假的開始 半山 品牌個(gè)性與基調(diào) 自然的、朝氣的、躍動(dòng)的、繽紛的、浪