【正文】 。而且優(yōu)勢(shì)與弱勢(shì)在五六期中仍會(huì)延續(xù)。 其中優(yōu)勢(shì)方面（如規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、內(nèi)外環(huán)境營(yíng)造優(yōu)勢(shì)、園林優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)樓效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)、口碑傳播等優(yōu)勢(shì)）應(yīng)在第五期和第六期的推廣中加以發(fā)揮，并為第五期的借勢(shì)造市提供必要的前提條件，廣告要使之達(dá)到 最大化、最優(yōu)化之功效。再加上五期本身所特有的戶型優(yōu)勢(shì)，就更加可以吸引客戶。而其劣勢(shì)（如交通擁擠 /公交滯后 /出入關(guān)不便 /大環(huán)境雜亂 /無景可借 /均價(jià)較高 /）等方面，也應(yīng)的五、六期的推廣中加以修正、調(diào)整和避免。 第三部分：桂芳園五、六期形象、主題及風(fēng)格 規(guī)劃環(huán)境主題： 桂芳園五六期位于四期以東，四周外環(huán)境并不十分理想，故此規(guī)劃設(shè)計(jì)重點(diǎn)放在盡量利用原有地形環(huán)境條件，突出“生態(tài)環(huán)境”為主題，為項(xiàng)目提供一個(gè)綠、靜、美的生活環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)概念 為項(xiàng)目提供一個(gè)生活意識(shí)及環(huán)境空間。生 活意識(shí)一定要高質(zhì)素的、貫徹的，引發(fā)性的，讓居者有自由發(fā)揮的空間，著重用家的實(shí)在體驗(yàn)，采用細(xì)致親切的環(huán)境質(zhì)素手法。 外環(huán)境及綠化 各小區(qū)空間以 中央綠化帶 及人行道串連成一和諧整體，中央綠化帶規(guī)劃人工湖，利用 水為環(huán)境之主題 ，南北串連，分散于不同部分之建筑體之間，襯以綠茵、石灘、流泉、小橋、花卉叢林及大樹等，塑造親切、可接近、可觸摸的自然生態(tài)環(huán)境。 建筑風(fēng)格 采取淳樸、開敞、有田園感之設(shè)計(jì)，坡屋頂帶有熱帶屋苑的風(fēng)味，三段體又帶有少許歐洲建筑意式，與大環(huán)境相輔相成，與第一至四期相呼應(yīng)。外立面線條簡(jiǎn)明，沒有揮霍 性的夸張突出，以經(jīng)濟(jì)手法，從線條、質(zhì)感、光暗、主題去令用家對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一種不知不覺的認(rèn)同感及舒適感。 建筑組團(tuán)及層高 第五期主要為 11 至 13 層小高層公寓住宅。第十七至十九三個(gè)公寓組團(tuán)。第六期為十八層公寓組團(tuán)。 第四部分：定位、主題與核心概念 第五期定位： 布吉半山渡假式園林大社區(qū) 布吉半山，湖景居亭 布吉最適合港人居住的湖景洋房（針對(duì)港人） 核心概念： 清與輕 清 清凈的天、清談的云；清秀的樹木、清麗的湖、清爽的樓、清雅的草地、清靜 的園林；清純的環(huán)境； 輕 都市 人拒絕壓力、抒緩身心、精神解放、自由釋放生命激情的地方 一個(gè)對(duì)比：城里的濃、鬧、快、亂與城外桂芳園的淡、靜、慢、齊形成強(qiáng)烈對(duì) 比； 另一個(gè)對(duì)比：布吉大盤的濃裝艷抹，堆砌雕琢與桂芳園的清麗天然形成對(duì)比； 主題詞： 生態(tài)自然健康度假 廣告語 ： 我心中的“清、輕”家園 親近自然，回家渡假 回到家就是渡假的開始 半山湖景自然家 清雅色彩，假日情懷 形象定位： 內(nèi)秀文靜 氣質(zhì)清純 外形清雅 布吉關(guān)外的一個(gè)清 幽靜謐，令人心境平和的純居地 沿此形象定位，走精致、輕巧路線的推廣方式。 品牌個(gè)性與基調(diào) 自然的、朝氣的、躍動(dòng)的、繽紛的、浪漫的、 純正的、優(yōu)雅的、健康的、時(shí)尚的； 關(guān)于品牌 品牌就是最大的差異化，它人無法企及更無法超越 通過物業(yè)品牌的創(chuàng)立來塑造企業(yè)品牌的大思路 一個(gè)成功的品牌，是要經(jīng)過多年的地產(chǎn)實(shí)踐和市場(chǎng)錘煉，才能具有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和豐實(shí)的內(nèi)涵。那幺怎樣來創(chuàng)立一個(gè)品牌呢？ 真正的“以人為本”的物業(yè)管理； 全方位、多層面、大縱深的居住文明 : （物業(yè) 居者 鄰里關(guān)系 居住文 明 社群公德 ??） 居住的文化品味和文化氛圍營(yíng)造； 和諧的、融通的新型鄰里關(guān)系； 多姿多彩的社區(qū)文化； 居住理念的前衛(wèi)與創(chuàng)新； 現(xiàn)代企業(yè)管理制度的優(yōu)勢(shì)在住戶生活質(zhì)量上的全方位體現(xiàn)； 觀念創(chuàng)新、設(shè)計(jì)超前、時(shí)尚新潮的設(shè)計(jì)風(fēng)格的大膽運(yùn)用； 創(chuàng)建品牌優(yōu)勢(shì)是企業(yè)生存的百年大計(jì)，嚴(yán)格遵循設(shè)計(jì)理念，加強(qiáng)施工質(zhì)量監(jiān)管， 使本項(xiàng)目即成為布吉片區(qū)創(chuàng)新性的標(biāo)志性建筑、精品樓盤是我們共同的心愿。但 是 如果品牌僅僅停留空喊口號(hào)或金字招牌階段，不能與居住生活、擇居心理、購(gòu) 買行為有所互動(dòng)的話，那就失去了一個(gè)最可寶貴的資源 。所以，品牌的表現(xiàn)不能 生硬直白，不能為品牌而品牌，應(yīng)該是一種表現(xiàn)視角上的獨(dú)特，滲透在深層的內(nèi) 涵上，從而達(dá)到讓品牌的威力吸引更多消費(fèi)者、帶動(dòng)整體銷售的目的。 推廣要點(diǎn)： 利用現(xiàn)樓形象優(yōu)勢(shì)，瞄準(zhǔn)主流市場(chǎng)，借助四期熱銷市場(chǎng)走俏的優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)造市，在布吉 深惠路邊塑造一個(gè)品牌鮮明，個(gè)性生動(dòng)的樓盤形象，以達(dá)到整體促銷的市場(chǎng)目的。 五期整個(gè)推廣的靈魂是四個(gè)借字： 借 勢(shì) 從布吉眾多大盤中脫穎而出，擠身龍頭地位； 借 市 一至四期持續(xù)旺銷；業(yè)績(jī)連續(xù)飄紅；市場(chǎng)地位超然； 借 形象 現(xiàn) 樓，耐看，值得看，看后令我砰然心動(dòng)的大社區(qū)； 借 品牌 發(fā)展商的品牌形象和品牌效應(yīng) /人心所向 /有口皆碑 廣告的主導(dǎo)面 瞄準(zhǔn)主流市場(chǎng)： 香港市場(chǎng) 以渡假和居住為主，雖然整體數(shù)量上在萎縮，但仍是主流市場(chǎng)之一； 深圳市場(chǎng) 羅湖沿東門北路、文錦路、筍崗路沿線的置業(yè)者，在近期里爭(zhēng)取的放 大的市場(chǎng) 布吉市場(chǎng) 與周邊大盤繼續(xù)爭(zhēng)奪客戶，使本土消化逐層次地放量，以達(dá)到市場(chǎng)的 擴(kuò)大化 導(dǎo)向系統(tǒng)： 建立導(dǎo)向系統(tǒng)的目的：通過廣告牌等，來鎖定本項(xiàng)目各方向的客戶群。 在物業(yè)門口的大道和公路交匯 處，設(shè)立大型噴繪效果的指示牌，強(qiáng)化視覺沖擊效果，即可作為樓盤形象廣告，又可作為導(dǎo)示牌引導(dǎo)。 目標(biāo)客戶分析： 應(yīng)關(guān)注以下幾個(gè)受眾策動(dòng)面 以東門為核心的小生意集散場(chǎng)； 布吉圈子的流動(dòng)生意人； 羅湖的白領(lǐng)以及福田東的工薪、白領(lǐng)、經(jīng)理或小老板； 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和灰色收入者； 港人：贍養(yǎng)父母 /深港家庭 /投資客 /自住 /渡假 /放租； 通過有層次的項(xiàng)目描述，將即有的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，以更生動(dòng)、更形象、更文化的手法， 使品牌化、個(gè)性化，建立在深港區(qū)域有高知名度的大社區(qū)。 注意兩個(gè)層面的年齡層次： 年紀(jì)大的， 5060 歲左右的人 年輕人， 2535 歲左右的，首次置業(yè)群體，成家群體 這個(gè)目標(biāo)群對(duì)生活的態(tài)度：認(rèn)可環(huán)境，清、凈、靜，性情幽然的，便利的 這個(gè)區(qū)域?qū)π∩馊藖碚f特別適合； 推廣難點(diǎn)及要點(diǎn)： 如何引導(dǎo)到五期現(xiàn)場(chǎng)看是關(guān)鍵 第五期的入口處兩邊有兩棟樓，這兩棟樓不但影響了美觀，關(guān)鍵是遮擋了五期的整個(gè)項(xiàng)目形象，構(gòu)成了客戶觀看和了解現(xiàn)場(chǎng)的最大的障礙。而且這個(gè)障礙是搬不掉挪不走的。那幺只能想辦法來規(guī)避。 如何設(shè)立工地圍板 三個(gè)目的：一是為了避開入口處兩棟樓的干擾，另一方面是為了對(duì)參觀客戶有一個(gè)明確的導(dǎo)引；三是為了擋住 施工工地的雜亂感覺?？偟氖菫榱藰淞⒌谖迤诂F(xiàn)場(chǎng)井然有序的印象。 我們認(rèn)為客戶參觀路線應(yīng)該是：售樓處 3 期小區(qū)道路 五期現(xiàn)場(chǎng) 3 期小區(qū)道路沿