【正文】 干道淮海路交通便捷； 高綠化率； 主打廣告語(yǔ) 離城不離塵的新城綠洲； 新城新貴新聚落； 讓淮北與世界同步； 華佳梅苑，我們?cè)谟眯模? 我們的目標(biāo) —— 都市中，您縱情的生活； 淮北市最美麗的親水人文社區(qū) “以山為傍”、 “與校為鄰”、 “清新空氣任呼吸” 天象花園主題概念創(chuàng)意推廣 第 9 頁(yè) 從產(chǎn)品訴求分析： 隨著淮北市房地產(chǎn)的發(fā)展和完善，樓盤(pán)品質(zhì)、營(yíng)銷水平、策劃包裝等有了較大提高。 天象花園主題概念創(chuàng)意推廣 第 7 頁(yè) 從物業(yè)規(guī)模分析： ◎ 從樣本數(shù)據(jù)分析，淮北許多樓盤(pán)的體量較大，大盤(pán)在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上更具有完整性、配套設(shè)施更優(yōu)化，但同時(shí)體量較大也必然延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)周期，分期開(kāi)發(fā)對(duì)先期入住客戶的生活造成不便。 我們的行銷顧問(wèn)們已準(zhǔn)備運(yùn)用我們?cè)诟鱾€(gè)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，來(lái)協(xié)助貴公司做好項(xiàng)目的推廣營(yíng)銷工作。 著購(gòu)房者 需求 的多樣化、個(gè)性化，以及不斷更替的新陳代謝化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已越來(lái)越超越了造房蓋樓的傳統(tǒng)范疇，而是為特定的社會(huì)群體提供和創(chuàng)造某種生活方式，滿足人們身心兩方面的多種需求。物業(yè)產(chǎn)品也不再僅僅單指建筑物本身，而是延伸涵蓋至設(shè)施配臵、環(huán)境營(yíng)造、氛圍渲染、人文乘 隨 天象花園主題概念創(chuàng)意推廣 第 4 頁(yè) 構(gòu)筑，乃至人情關(guān)懷、人性滿足等相關(guān)的諸多領(lǐng)域，由此產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)品須包括物質(zhì)形態(tài)和精神內(nèi)涵兩個(gè)方面，是形、神兼?zhèn)涞膹?fù)合體 。 發(fā) 天象花園主題概念創(chuàng)意推廣 第 5 頁(yè) 一、 項(xiàng)目推廣形象定位前的市場(chǎng)分析 1. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 主題 溫哥華城 華佳梅苑 綠洲〃親水灣 金海灣花園 惠澤山莊 相王山莊 本案 物業(yè)類型 多層住宅 獨(dú)立別墅 多層住宅小高層住宅 疊加別墅 多層住宅疊加別墅獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅 多層住宅 小高層住宅、 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 疊加別墅 商業(yè) 多層住宅 疊加別墅 獨(dú)立別墅 純疊加別墅 建筑面積 一期： ㎡ 二期 22 萬(wàn)㎡ 20 萬(wàn)㎡ 首期： 3 萬(wàn)㎡ 12 萬(wàn)㎡左右 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡ 49350 ㎡ 房型面積（㎡） 二房 90200 150443 91360 120140 200400 144 199 260 三房 120145 四房 163189 復(fù)式 300 180220 其他 備注 一期有六棟獨(dú)立別墅，面積300 ㎡左右 72 套疊加別墅 ，面積177240㎡，單價(jià) 2200元 /㎡ 一期 9 棟獨(dú)立別墅， 3 幢美式排屋 二期 5幢獨(dú)立別墅、 2 幢聯(lián)排別墅（ 2 5戶）、 3幢疊加別墅（ 3 18戶） 以疊加別墅為主 ，面積從177214 ㎡ 價(jià)格從 2100— 2750 元 /㎡ 前期規(guī)劃中 純疊加別墅，多種戶型選擇 天象花園主題概念創(chuàng)意推廣 第 6 頁(yè) 從物業(yè)類型分析： ◎ 淮北樓盤(pán)以混合型樓盤(pán)居多，一個(gè)樓盤(pán)包含兩種甚至兩種以上產(chǎn)品的情況比較普遍，從表面上看項(xiàng)目的產(chǎn)品豐富，可以滿足不同客戶的購(gòu)買需求，但這種產(chǎn)品上的“包羅萬(wàn)象”及客戶群上的“一網(wǎng)打盡”在注重市場(chǎng)細(xì)分、定位細(xì)化的營(yíng)銷時(shí)代，并不利于產(chǎn)品整體形象的塑造，致使項(xiàng)目產(chǎn)品整體品質(zhì)降低；從另一方面來(lái)看，市場(chǎng)上消費(fèi)群的購(gòu)買力、消費(fèi)觀念、 心理因素 、生活習(xí)性 等 的不同必然導(dǎo)致其對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知的不同，多種產(chǎn)品共存看似滿足了所有客戶的需求 ， 但一味希望抓住所有客戶而不注重客戶的差異化需求，其 最終的結(jié)果 必將 流失 更多的有效 客戶 。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，也是對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力的考驗(yàn)，一旦資金鏈發(fā)生問(wèn)題，勢(shì)必影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作及形象，從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，淮北市場(chǎng)上就有樓盤(pán)存在類似情況，造成樓盤(pán)滯 銷。 從調(diào)查得出各項(xiàng)目的訴求有：地段、環(huán)境、配套、生活方式、生活理念等，訴求點(diǎn)較全面，基本得 到了市場(chǎng)認(rèn)可并為購(gòu)房者所接受，提高了去化速度。有兩幢樓為單位集體購(gòu)房。 本項(xiàng)目臨近 311 國(guó)道，交通便捷。成熟的市區(qū)配套，便利的交通讓眾多淮北購(gòu)房者更偏愛(ài)購(gòu)買市區(qū)的物業(yè)產(chǎn)品。 3 .項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析 結(jié)合對(duì)淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知和分析，得出本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征為： 年齡層 集中 在 3550 歲，客戶來(lái)源為 企業(yè)中高層、機(jī)關(guān)單位人士、 私營(yíng)企業(yè)主、煤礦業(yè)主、 個(gè)體經(jīng)商者等 。 （ 1）優(yōu)勢(shì)（ strength） ◎ 本案全疊加別墅的規(guī)劃在市場(chǎng)上形成鮮明的差異化特征，這一產(chǎn)品特征是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)所在。 ◎近來(lái)出臺(tái)的嚴(yán)控二三次臵業(yè)的房屋貸款政策，將嚴(yán)重打擊一部分房屋購(gòu)買者的積極性，這將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生較大威脅。 （ 2） 本項(xiàng)目現(xiàn)代時(shí)尚的建筑風(fēng)格、獨(dú)特的坡地景觀、罕見(jiàn)的中央湖泊等都為本案帶來(lái)獨(dú)特的市場(chǎng)差異化特征，特別是超大中央 湖泊所帶來(lái)的水岸生活及美國(guó)西海岸風(fēng)情，將為本項(xiàng)目帶來(lái)有力的賣點(diǎn)支撐。本項(xiàng)目以美國(guó)一個(gè)著名的州為名，其目的是“ 以州之名揚(yáng)我項(xiàng)目之名 ”，同時(shí)傳達(dá)一種現(xiàn)代的異國(guó)風(fēng)情及尊貴如金的時(shí)尚生活。 ◎ 此案名符合淮北消費(fèi)者偏愛(ài)異國(guó)風(fēng)情社區(qū)的消費(fèi)特征，將為人們所喜 愛(ài)。因此在產(chǎn)品推廣過(guò)程中，根據(jù)產(chǎn)品定位和營(yíng)銷策略，精心提煉一個(gè)足以引起目標(biāo)市場(chǎng)關(guān)注，符合他們身份地位和心理特征的推廣主題就顯得非常重