【正文】 項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； ?由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 上期工資總額 100% 預(yù)提費用變動率 =（本期預(yù)提費用 上期預(yù)提費用）247。 應(yīng)收賬款平均余額 100% 應(yīng)收賬款平均余額 =（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)） 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標(biāo)： 利息費用率 =預(yù)提利息 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費 247。 （主營業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入） 100% =業(yè)務(wù)招待費 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負(fù)債增長率 =[（月末預(yù)收賬款 +月末其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） ] 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入完整與否分析 項 目 指 標(biāo) 收入是否完整 主營業(yè)務(wù)收入增長率 =（本期主營收入 上期主營業(yè)務(wù)收入） 247。變量引進(jìn)就是納稅人采取合法的相應(yīng)措施或辦法，引進(jìn)部分原來沒有的變量或改變原有的數(shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達(dá)到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的 ?納稅籌劃過程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊地點、納稅人的性質(zhì)或組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等 ?因數(shù)是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。 ?避稅：納稅人通過個人或企業(yè)事務(wù)的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務(wù)的行為。未單列漏稅條款的法律責(zé)任，限期補繳。 面對國家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。 納稅籌劃興起的背景及其概念 納稅籌劃興起的背景 ? 現(xiàn)象之一：幾乎 100%的企業(yè)偷逃稅 – 法律對偷稅的界定 – 企業(yè)稅負(fù)分析 – 偷稅風(fēng)險分析 ?嚴(yán)厲的處罰制度 ?稅款追征期規(guī)定 ?新征管模式建立 納稅籌劃興起的背景 ? 現(xiàn)象之二：幾乎 100%的企業(yè)多繳稅 未實施納稅籌劃 稅收優(yōu)惠未充分運用 額外稅收成本 納稅籌劃的概念 ? 納稅籌劃 :指納稅人為了實現(xiàn)經(jīng)濟價值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行的各種合理安排。 ?騙稅：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來沒有發(fā)生的應(yīng)稅行為虛構(gòu)成發(fā)生了應(yīng)稅行為，將小額偽造成大額的應(yīng)稅行為，從國庫中騙取出口退稅款的行為。 ?納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行的設(shè)計和運算。因數(shù)分析即對那些影響稅額的條件（因素）進(jìn)行分析，并通過一些稅收安排后加以利用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的 ?影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素 納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估 ?稅負(fù)異常與否分析 ?收入完整與否分析 ?收入確認(rèn)時間分析 ?視同銷售情況分析 ?成本合理性分析 ?費用合理性分析 ?扣除項目合理性分析 ?非經(jīng)常性損益合理性分析 ?關(guān)聯(lián)方定價合理性分析 ?非關(guān)聯(lián)方串謀分析 納稅風(fēng)險自我檢測與風(fēng)險評估 稅負(fù)異常與否分析 項 目 指 標(biāo) 稅負(fù)是否異常 增值稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 上期主營業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款）247。 設(shè)備數(shù)量 收入確認(rèn)時間分析 項 目 指 標(biāo) 收入確認(rèn)是否提前 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。（月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% 視同銷售情況分析 項 目 指 標(biāo) 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 成本合理性分析 項 目 指 標(biāo) 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本） 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =總機構(gòu)管理費 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 預(yù)提利息 =資本化利息 +費用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 2 扣除項目合理性分析 項 目 指 標(biāo) 工資、折舊等扣除項目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計折舊額 247。 上期預(yù)提費用 100% 非經(jīng)常性損益合理性分析 項 目 指 標(biāo) 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動率 =[（本期投資收益 +本期補貼收入 +本期營業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。 土地增值稅扣除項目清算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 土地增值稅扣除項目清算 ? 滿足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； ?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的