【正文】 約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。 各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。 有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。 營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，重點關注被查對象收取的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否并入營業(yè)收入申報納稅；收取的水電開戶費、管道設施費、城建配套費、代辦證件費等是否并入營業(yè)收入申報納稅。 以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。 各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅；特別是“售房回租”業(yè)務，有無以房租費沖抵售房收入后再申報納稅。 三、其他營業(yè)稅涉稅問題。 （二）小規(guī)模納稅人的征收率與應納稅額的計算 征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為 3％。 “已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅 例 1－ 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的 A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入 110000元，繳納了營業(yè)稅 5500元。請問，對么？ 新 《 細則 》 第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為： （ 1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人； （ 2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （ 3） 財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。由于甲方供鋼材，實際結算價款為 950萬元。 （四）裝飾勞務的清包工 以清包工形式提供的裝飾勞務：是指工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。設計概算為 3000萬元，其中設備價款 400萬元。 如果，不開發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計算土地增值稅時不得加計扣除 30%。 1－ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“生地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？ 總局 《 關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 [2021]520號）：納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業(yè) — 代理業(yè)”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。 （ 1） 建筑物拆除、平整土地繳納建筑業(yè)營業(yè)稅＝ 300 3%＝ 9萬元 （ 2）受托安置動遷戶繳納服務業(yè)營業(yè)稅＝ （ 400－ 370） 5%＝ 納稅合計＝ 9＋ ＝ 。 [討論 ]： “營業(yè)外收入”交營業(yè)稅么？ 企業(yè)“主營業(yè)務收入”金額與 《 營業(yè)稅納稅申報表 》 的“應稅營業(yè)額”完全相等么？ 關于 價外收費營業(yè)稅與所得稅的差異 營 業(yè) 稅 的 規(guī) 定 價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。 （三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務征稅的規(guī)定 財稅 [2021]111號： 對中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）單位或者個人在中華人民共和國境外（以下簡稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務暫免征收營業(yè)稅。 A國設計院在我國境內(nèi)沒有代理機構，該公司應當代扣營業(yè)稅和外國公司的企業(yè)所得稅。具體的交換方式也有以下兩種： ，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。 ，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為。假設房產(chǎn)折舊年限為 20年，不留凈殘值。 融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權以及與資產(chǎn)所有權有關的全部報酬和風險并未完全轉(zhuǎn)移。 第二講 土地增值稅檢查及稅企爭議焦點問題解析 第一節(jié) 《 稅收專項檢查項目工作方案 》 是否按規(guī)定申報預繳土地增值稅，其會計處理是否正確。 是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。 （二）國家稅務總局 《 關于土地增值稅清算有關問題的通知 》國稅函 [2021]220號 ：（ 1） 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；（ 2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；（ 3）合同所載房產(chǎn)面積與實際測量面積不一致，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 契稅視同按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力 安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 （ 3）異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 審查時應當重點關注： （ 1）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。 （ 1）發(fā)生的費用是否與工程結算報告（書）、工程決算報告（書）、 審計報告、 工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （ 4）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具（例，鋁合金門窗）。 （ 2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設施費。 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注： ①是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 財稅 [2021]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權所支付的金額、新建房及配套設施的成本、費用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算”。 （ 1）拆遷補償費的規(guī)定： 《 清算管理規(guī)程 》 第 22條：拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。 《 清算管理程序 》 第 25條：參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （ 4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 ： （ 1）增值額＝銷售收入總額－扣除項目金額 （ 2）扣除項目金額＝建造成本＋開發(fā)費用＋加計扣除額 ＋相關稅金＝建造成本 ＋ 10％建造成本＋ 20％建造成本 ＋ ％銷售收入 總額 ＝ 建造成本＋營業(yè)稅金及附加 （ 3）增值率＝（增值額 247。 《 國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》 （ 國辦發(fā) [2021]26號）對普通標準住宅規(guī)定的原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 單套建筑面積在 120平方米以下； 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 以下。其中，全市住房平均交易價格為 2021年成交均價每平方米建筑面積18000元，區(qū)位調(diào)整系數(shù)按照 《 北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表 》 。 （二）普通標準住宅的免稅臨界點： 例 2某房地產(chǎn)公司從事普通標準住宅開發(fā)， 2021年，出售一棟普通住宅樓，總面積 12021平方米，平均單位售價 2021元，銷售總額 2400萬元，為建該樓支付土地出讓金 324萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 1200萬元，其中：利息支出 100萬元，假設不能提供金融機構借款費用證明，城建稅率 7%，教育費附加 3%，印花稅率 ‰ ，當?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例 10%。 ＝ % 小于 20%，免繳土地增值稅。 所以 ,我們把 “ 免稅臨界點定價系數(shù) ” 。 《 細則 》 解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。 財稅 [2021]21號補充： 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字 [1995]48號 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。 2－ 怎樣確定土地增值稅的清算項目？ （一）土地增值稅的清算單位 以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算； 對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算； 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 要求清算的項目由主管稅務機關決定并下達 《 清算通知 》 ，納稅人應當在收到清算通知之日起 90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 （三） 2021年總局提出從嚴、從高核定征收率 （ 1）核定征收必須嚴格依照稅收法規(guī)的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。 2－ 土地增值稅的清算補繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 2021年 1月份，銷售房屋 12套，總面積 1176平方米，每米均價 14 300元，銷售收入總額為 16 816 800元，如何進行土地增值稅的納稅申報？ 2－ 1房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費用可否計入開發(fā)成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？ （以下 “ 建造成本 ” 均為不含息建造成本。 （一）適度加大建造成本法 [例 2－ 11] 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項目支付土地出讓金 1500萬元，開發(fā)成本 3200萬元，含借款利息200萬元，可售面積 30000平方米。 《 討論 》 ：調(diào)整公司編制， 10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否會受影響？ 2－ 1 巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例 2— 13] 宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過程中，支付土地出讓金 4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 9000萬元，其中含銀行借款費用 1000萬元，能夠提供銀行借款證明文件。 12021＝ %＞ 5％ 土地增值稅納稅申報表 單位 ： 萬元 項 目 行次 比例扣除法 據(jù)實扣除法 房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 1200 1600 其中：利息 14 600 1000 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15 600 600 2－ 1 合作建房籌劃法的應用 [例 2－ 14] 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2021年通過招拍掛受讓一塊土地使用權，支付土地出讓金 3000萬元，甲企業(yè)沒有進行任何開發(fā)。實收資本 3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權，面積 100 000平方米，支付出讓金 3000萬元，隨后進行了房產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費用 2021萬元 ,發(fā)生期間費用 100萬元；現(xiàn)在，因金融危機再無力開發(fā)，準備以 10000萬元將這個在建項目轉(zhuǎn)讓給德隆房地產(chǎn)公司。 （ 1）營業(yè)稅：財稅 [2021]191號規(guī)定，