【正文】 由鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營 、 管理 。 ? 全民所有 ， 即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使 。 （ 4） 外產(chǎn)所有權(quán) 外產(chǎn)所有權(quán)是指外國政府 、 企業(yè) 、 社團及外國僑民在我國境內(nèi)所有的房產(chǎn) 。 （ 一物一權(quán) ） （ 4） 房地產(chǎn)所有權(quán)的標的共同指向的對象是 特定的房地產(chǎn) 。 換句話說 ， 房地產(chǎn)所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對其所有的房地產(chǎn)享有完全的 、排他的控制和支配權(quán) 。 比如 ， 抵押權(quán)人只有對抵押物的依約處分權(quán) ， 而無占有權(quán) 、 使用權(quán)和收益權(quán) ， 抵押權(quán)的行使只有在債務(wù)人到期不履債務(wù)時由抵押權(quán)人將抵押物折價或者變賣以優(yōu)先受償 。 并且可進一步 分為自物權(quán)和他物權(quán) 。 比如 ， 為了便利土地的耕種而設(shè)定地役權(quán)；為了充分利用土地 、 增加收益 ， 而有地上權(quán)和永租權(quán)；為了獲得借款 ， 又不出讓擔保物 ，乃有典質(zhì)權(quán)和抵押權(quán) 。 第四種觀點認為 ， 產(chǎn)權(quán)是指所有權(quán)之外的財產(chǎn)權(quán)利 ， 與所有權(quán)對立 。 第二種觀點認為 ， 產(chǎn)權(quán)即財產(chǎn)權(quán) 。 第三種觀點認為 ， 產(chǎn)權(quán)有廣義和狹義之分 。 產(chǎn)權(quán)概念混亂必然引起房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)概念的混亂 2 ? 到底產(chǎn)權(quán)是什么呢 ？ “ 產(chǎn)權(quán) ” ——財產(chǎn)權(quán) ， 原本意義上僅指財產(chǎn)所有權(quán) 。 事實上 ， 產(chǎn)權(quán)早已不僅僅限于所有權(quán)范圍 ， 內(nèi)涵早已擴展 ， 不僅包括 財產(chǎn)所有權(quán) ， 也包括 財產(chǎn)他物權(quán) 內(nèi)容 。 自物權(quán) ：權(quán)利主體對 自己所有 的財產(chǎn)依法享有的物權(quán) ， 即財產(chǎn)所有權(quán) ， 又稱為完全物權(quán) 。 相反 ， 自物權(quán) 即所有權(quán) ， 具有對物的一切支配權(quán) ， 凡物所需要的一切權(quán)能它都具備 ， 是一種最完全的物權(quán) 。 ? 2． 法律特征 （ 1） 房地產(chǎn)所有權(quán)是一種最充分的物權(quán) 。 （ 比如 ， 涉及 拆遷補償 問題 ） 6 ? 3． 房屋所有權(quán)的種類 （ 1） 國有房屋所有權(quán) 國有房屋主要包括 ， 國家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房 ，國家授權(quán)機關(guān) 、 企業(yè) 、 事業(yè)單位自行管理的公房 ， 佛教道教等宗教用房 。 （ 5） 中外合資房產(chǎn)所有權(quán) 中外合資的房產(chǎn)是我國企業(yè)或經(jīng)濟組織與外國政府 、 企業(yè)或個人合資建造 、購買的房產(chǎn) 。 法律規(guī)定屬于國家所有的土地主要包括三部分 ， ① 礦藏 、 水流占地 、森林 、 山嶺 、 草原 、 荒地 、 灘涂等； ② 城市市區(qū)的土地； ③ 農(nóng)村和城市郊區(qū)由法律規(guī)定屬于國家所有的土地 ， 具體包括 ， 國營農(nóng) 、 牧 、林場使用的土地 ， 按照法律規(guī)定程序征用的土地 ， 國家有關(guān)部門根據(jù)法律規(guī)定劃定的名勝古跡 、 自然保護區(qū) 、 公用設(shè)施 、 國防軍事等特殊用地 。 ? 土地所有權(quán)具有如下特征： （ 1） 我國的土地所有權(quán)依法屬于國家和集體所有 。 （ 4） 土地所有權(quán)依法實行單向變更 ， 由集體所有的土地變更為國家所有的土地 。 職工購買公有住宅 ， 在國家規(guī)定住房面積內(nèi)實行標準價 ， 購買后擁有部分產(chǎn)權(quán) ， 可以繼承和出售；超過國家規(guī)定住房標準面積部分 ， 按市場價計價 。 （ 2） 部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)利義務(wù)是由法規(guī)具體加以規(guī)定的 ， 既不遵守民法關(guān)于共同共有人對共有財產(chǎn)共同享有權(quán)利 、 共同分擔義務(wù)的一般原則 ， 也不遵守按份共有人按各自的份額對共有財產(chǎn)分享權(quán)利 、 承擔義務(wù)的規(guī)定 ， 購買人對全部房產(chǎn)享有無限期的占有權(quán)和使用權(quán) ， 并且可以繼承 。 11 ? 三 、 房地產(chǎn)他物權(quán) ? 在已經(jīng)確認了他人所有的土地所有權(quán)和使用權(quán)的土地上保留的其他土地方面的權(quán)利 。 擔負和提供便利的土地稱 供役地 ， 利用和享受便利的土地稱 需役地 ， 地役權(quán)關(guān)系的當事人分別為 供役地人 和 需役地人 。 13 ? 在我國 ， 土地屬于國家或集體所有 ， 其使用權(quán)分屬于不同的使用者 。 ? （ 2） 地役權(quán)以利用他人土地供自己土地便利為內(nèi)容 。 ? 地役權(quán)的不可分性是指 ， 地役權(quán)不可分割為兩個以上的權(quán)利 ， 也不能令其中的一部分取得或消滅 ， 而其余部分不變 ，其取得或消滅必須一體進行 ， 當土地為共同使用時 ， 各共用人無權(quán)僅僅為自己所應(yīng)當占用的那一部分設(shè)定或消滅地役權(quán) 。 ? 在我國 ， 地上權(quán)一詞被土地使用權(quán)取代 ， 具體包括國有土地使用權(quán) 、 集體建設(shè)用地使用權(quán) 、 土地承包權(quán)和土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) 。 債務(wù)人不履行債務(wù)時 ， 債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償 。 – 相鄰關(guān)系的客體是房地產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利時所體現(xiàn)的利益，而非房地產(chǎn)本身。 20 五 、 我國土地所有權(quán)和土地使用權(quán) 土地所有權(quán) ? 土地所有權(quán)是土地所有者依法對土地實行占有 、 使用 、收益和依照國家法律規(guī)定做出處分 ， 并排除他人干涉的權(quán)利 ， 是土地所有制關(guān)系在法律上的體現(xiàn) 。 ? 但根據(jù)憲法和法律的規(guī)定 ， 國有土地使用權(quán) ， 可以通過出讓 、 劃撥 、 轉(zhuǎn)讓等方式交由用地者使用 ， 合法取得的土地使用權(quán)還可以進行轉(zhuǎn)讓 、 出租和抵押 。目前 房地產(chǎn)估價主要是國有土地使用權(quán) 。 ? 目的的針對性 ：主要用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。 23 （ 3）分類 ? 出讓土地使用權(quán) ? 劃撥土地使用權(quán) – 權(quán)利取得的代價和方式不同 – 權(quán)利的期限不同 – 權(quán)利的內(nèi)容不同 ? 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) ? 城市私房用地使用權(quán) – 沒有使用期限的限制 – 權(quán)利內(nèi)容包括對土地的占有、使用、收益和有限的處分權(quán) – 必須依附于房屋所有權(quán)而存在 24 六、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國普遍建立的一種不動產(chǎn)日常性管理制度。 ? 變更土地權(quán)利的登記 – 在我國，變更土地權(quán)利指的是土地使用權(quán)的變更，是指在土地使用權(quán)設(shè)定后，由于某種法律事實的發(fā)生而使土地使用權(quán)的主體發(fā)生變更。 – 新建房屋，應(yīng)于竣工后 3 個月內(nèi)，憑土地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。同時，還應(yīng)向登記機關(guān)提交房地產(chǎn)抵押合同副本，并交驗房地產(chǎn)抵押合同正本，登記申請者的身份證明，土地使用權(quán)來源證明，地上建筑物及其他附著物的權(quán)屬證明，以及登記機關(guān)要求提供的其他資料。登記機關(guān)對申請書和有關(guān)證明事項逐項進行審核，經(jīng)審核無誤后，填寫審批表。 登記 ， 僅僅是作為對抗第三人的要件 ， 所以稱為對抗要件主義 。這一理論認為：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項權(quán)利的設(shè)定 ， 當事人訂立的合同具有其效力 。 32 我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度屬于產(chǎn)權(quán)登記制 ， 兼有 權(quán)利登記制和托侖斯登記制 的特點 ， 主要表現(xiàn)為： 1. 強制房產(chǎn)權(quán)利人必須按期登記 ； 2. 對登記申請迚行實質(zhì)性審查 ； 3. 實行發(fā)證制度 ； 4. 登記具有公信力 。 建設(shè)部已在 1997年發(fā)布公告，全國使用統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書，但在相應(yīng)的法規(guī)或規(guī)章上，還沒有明確在集體土地上的房屋亦由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責辦理登記。 ? 依法由房管部門代管的房屋 主要是指一些房屋建造年代久進、權(quán)利人不明的房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當按房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定： “ 憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。 ? 近年來，有一