詳解最新兩部物業(yè)管理司法解釋-wenkub
2022-09-20 00:56:10 本頁面
【正文】 的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問題作出特別規(guī)定，即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。此間，最高人民法院進(jìn)行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會各界的意見。由于物權(quán)法等法律的相關(guān)規(guī)定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實(shí)踐中對如何正確理解和適用物權(quán)法等法律規(guī)定提出了許多亟待解決的問題。最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人說，這兩部司法解釋在物權(quán)法等 法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實(shí)踐需求，著力于增強(qiáng)法律規(guī)定的可操作性。詳解最新兩部物業(yè)管理司法解釋 建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)事關(guān)廣大人民群眾切身利益，也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。 《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》共１９條，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》共１３條。同時(shí)，許多全國人大代表、全國政協(xié)委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時(shí)出臺相關(guān)司法解釋。經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。 但在現(xiàn)實(shí)生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一。 實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個(gè)人的除外）、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車 位及電梯、水箱等。滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分： ； 2.不屬于市政公用 部分或者其他權(quán)利人所有。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時(shí)候?qū)Υ艘彩敲髦?。在審判?shí)踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件。但對計(jì)算該比例依據(jù)的專有部分面積、建筑物總面積，以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)卻未作明確規(guī)定，對此有必要在司法解釋中進(jìn)行解釋。業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當(dāng)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算。 問：當(dāng)前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對物權(quán)法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定？ 答：物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的立法精神，司法解釋將物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主合法權(quán)益”解釋為：不僅包括侵害業(yè)主的實(shí)體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定。 問：物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當(dāng)事人為由拒絕履行相關(guān)義務(wù)，司法解釋如何解決？ 答：不僅是物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同也存在這個(gè)問題。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 2 條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。業(yè)主實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時(shí)也可能是一種侵權(quán)行為。 問：欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)，應(yīng)如何處理？ 答：業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到支持。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的請求，法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。同時(shí)，為了在司法解釋正式施行之前，給各界預(yù)留一個(gè)宣傳學(xué)習(xí)的時(shí)間，也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件，兩部司法解釋都將于 2020 年 10 月 1 日起正式施行。 建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)事關(guān)廣大人民群眾切身利益，也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。一些教學(xué)、科研部門也對起草工作提供了大力支持和幫助。立足于司法解釋功能定位，嚴(yán)格按照物權(quán)法等法律規(guī)定精神，確保解釋內(nèi)容符合立法宗旨和目的；二是平等保護(hù)當(dāng)事人利益。在滿足審判實(shí)踐需要的基礎(chǔ)上，合理借鑒法學(xué)理論通說，確保學(xué)理上的妥當(dāng)性。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1