【正文】 很難通過列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的思路，司法解釋還專門作出了兜底性的規(guī)定。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。此間，最高人民法院進行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會各界的意見。最高人民法院有關(guān)負責(zé)人說，這兩部司法解釋在物權(quán)法等 法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實踐需求，著力于增強法律規(guī)定的可操作性。 《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》共１９條，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》共１３條。經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實生活。 實踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。滿足下列兩個條件的應(yīng)當認定為共有部分： ； 2.不屬于市政公用 部分或者其他權(quán)利人所有。在審判實踐中，各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下，結(jié)合糾紛具體情況妥處相關(guān)案件。業(yè)主人數(shù)原則上應(yīng)當按照專有部分的數(shù)量計算。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。根據(jù)物權(quán)法第七十六條的立法精神，司法解釋將物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定的“業(yè)主合法權(quán)益”解釋為：不僅包括侵害業(yè)主的實體權(quán)利，也包括作出決定的程序違反法律規(guī)定。業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第 2 條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)。 問：欠費糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型，如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費，應(yīng)如何處理？ 答：業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主自治權(quán)行使的結(jié)果，全體業(yè)主都應(yīng)遵守。對此，司法解釋明確規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除物業(yè)服務(wù)合同的訴訟中，提出要求業(yè)主委員會支付拖欠的物業(yè)費的請求，法院應(yīng)當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權(quán)利。對此，司法解釋明確作出了規(guī)定。 建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)事關(guān)廣大人民群眾切身利益，也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。立足于司法解釋功能定位，嚴格按照物權(quán)法等法律規(guī)定精神，確保解釋內(nèi)容符合立法宗旨和目的；二是平等保護當事人利益。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應(yīng)予支持。 “住改商”現(xiàn)象之所以會成為社會各界普遍關(guān)注的熱點，其重要原因在于人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標?！白「纳獭笔菍ψ≌ǘㄓ猛镜母淖?，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商” 行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實務(wù)中也比較容易掌握和操作。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突。 最高人民法院民一庭負責(zé)人解釋說：“實踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細，而對物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進行的。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。 此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。司法解釋合理擴充了 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。 “為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。最高人民法院２４日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的 解釋》確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主。 物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。廣泛聽取社會各界意見、建議，努力 做到兼聽則明；四是針對性和可操作性原則。最高人民法院歷經(jīng)數(shù)年起草制定了這兩部司法解釋，其目的只有一個，就是依法履行好憲法、法律賦予最高人民法院的工作職責(zé)，通過司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度，維護法律的權(quán)威，切實做好建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件民事審判工作。如果不對司法解釋的時間效力進行適當限制，將有可能使得許多已經(jīng)穩(wěn)定的社會關(guān)系重新被打破，并引發(fā)大量糾紛案件。司法解釋明確規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相