詳解最新兩部物業(yè)管理司法解釋(已修改)
2025-09-20 00:56 本頁面
【正文】 詳解最新兩部物業(yè)管理司法解釋 建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務事關(guān)廣大人民群眾切身利益，也關(guān)系到物業(yè)服務企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。最高人民法院２４日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用 法律若干問題的解釋 》，并將于２００９年１０月１日起施行。 “最高人民法院出臺這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度，維護法律的權(quán)威，切實做好建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關(guān)負責人說，這兩部司法解釋在物權(quán)法等 法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實踐需求，著力于增強法律規(guī)定的可操作性。 《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共１９條，《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》共１３條。這兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務糾紛案件審判實踐中的若干熱點、難點問題，具體包括：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數(shù)的計算方法、業(yè)主權(quán)利義務的范圍、車位車庫糾紛的處理、業(yè)主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認定、業(yè)主撤銷權(quán)的行使以及業(yè)主知情權(quán)的保護等；物業(yè)服務合同 對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務企業(yè)的違約責任承擔、業(yè)主妨害物業(yè)服務企業(yè)管理的責任承擔、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務合同的解除及相應糾紛的處理、物業(yè)使用人的準用等。 據(jù)了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件數(shù)量不斷增加，審判實踐面臨的壓力與日俱增。由于物權(quán)法等法律的相關(guān)規(guī)定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實踐中對如何正確理解和適用物權(quán)法等法律規(guī)定提出了許多亟待解決的問題。同時，許多全國人大代表、全國政協(xié)委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出臺相關(guān)司法解釋。 最高人民法院自2020年初起，即著手展開制定涉及物業(yè)權(quán)益糾紛案件處理司法解釋的相關(guān)準備和調(diào)研工作。2020年初，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會各界的意見。經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。 最高人民法院有關(guān)負責人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足于司法解釋功能定位，嚴格按照物權(quán)法等法律規(guī)定精神，確保解釋內(nèi)容符合立 法宗旨和目的；注意建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務法律關(guān)系各方當事人利益的平等保護，力求實現(xiàn)當事人間權(quán)利義務的平衡；緊貼審判工作實踐中的熱點、難點問題，不貪大求全，切實為審判實踐提供統(tǒng)一的裁判依據(jù)；在滿足審判實踐需要的基礎上，合理借鑒法學理論，確保學理上的妥當性 ) 最高人民法院民一庭負責人就建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務司法解釋答記者問 問：實踐中，對如何認定業(yè)主觀點不一，司法解釋作出相關(guān)規(guī)定主要基于何種考慮？ 答：“業(yè)主”在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中被稱為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，明確業(yè)主身份的界定標準，對貫徹執(zhí)行物 權(quán)法第六章規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。根據(jù)物權(quán)法第九條、第二十八條等規(guī)定，司法解釋確定 依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應當認定為業(yè)主。這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。 但在現(xiàn)實生活中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應當 享有的權(quán)利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進行特別規(guī)定。為了更好地維護業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認定問題作出特別規(guī)定，即可以認定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評價標準，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應現(xiàn)實生活。同時，還可以引導這部分人及時辦理物權(quán)登記。 問：如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾 紛的關(guān)鍵問題，司法解釋對此作出了怎樣的規(guī)定？ 答：按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說認為，界定專有部分的標準是“具有構(gòu)造和利用上的獨立性”。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標準之一。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。 實踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有部分產(chǎn)生的。物權(quán)法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規(guī)定。綜合實踐中有關(guān)共有部分界定爭議的實際情況并經(jīng)反復研究，司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法，明確了共有部分的含義，以便于解決審判實踐中的問題。為了條文文字的簡潔，司法解釋對法定共有部分不再重復。根據(jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車 位及電梯、水箱等。此外，司法解釋也就天然共有部
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