【正文】 業(yè)主的范圍。 問：物權(quán)法第七十八條規(guī)定了業(yè)主的撤銷權(quán)，司法解釋對業(yè)主撤銷權(quán)行使問題有何具 體規(guī)定？ 答：物權(quán)法第七十八條第二款對業(yè)主撤銷權(quán)作出了規(guī)定，但業(yè)主撤銷權(quán)的行使還涉及到一些具體問題需要明確。只要前期物業(yè)服務(wù)合同合法有效，其對業(yè)主即應(yīng)具有約束力。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，往往對業(yè)主作出 選聘決定具有重要作用。實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。按照業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會代表業(yè)主，應(yīng)有請求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。該物業(yè)使用人雖然不是業(yè)主，但其居住生活在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的約束。由于物權(quán)法等法律規(guī)定比較原則，審判實踐中對如何正確理解和適用物權(quán)法等法律規(guī)定提出許多亟待解決的問題。廣大業(yè)主、律師、專家學(xué)者以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位踴躍參與，熱情很高。最高人民法院 24 日公布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》作出明確規(guī)定，進一步破解物業(yè)服務(wù)欠費 糾紛難題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供 服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！? 最高人民法院民一庭負責(zé)人解釋說，按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 司法解釋同時規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。 物業(yè)不履行維修養(yǎng)護等義務(wù) 業(yè)主告狀法院支持 “物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相 關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 司法解釋規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 2020727 。 車位、攤位等特定空間可認(rèn)定為專有部分 在認(rèn)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)過程中，如何認(rèn)定專 有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題。同時，還可以引導(dǎo)這部分人及時辦理物權(quán)登記。明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，對貫徹執(zhí)行物權(quán)法規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確?！? 司法解釋對物權(quán)法作出了解釋性規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到法院支持。在滿足審判實踐需要的基礎(chǔ)上，合理借鑒法學(xué)理論通說，確保學(xué)理上的妥當(dāng)性。一些教學(xué)、科研部門也對起草工作提供了大力支持和幫助。同時，為了在司法解釋正式施行之前，給各界預(yù)留一個宣傳學(xué)習(xí)的時間，也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發(fā)生的糾紛案件，兩部司法解釋都將于 2020 年 10 月 1 日起正式施行。物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止的情形，主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續(xù)期等。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到支持。業(yè)主實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，既有可能是違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，有時也可能是一種侵權(quán)行為。據(jù)此，司法解釋規(guī)定，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 問：物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，一些業(yè)主以其不是合同當(dāng)事人為由拒絕履行相關(guān)義務(wù)，司法解釋如何解決？ 答：不僅是物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同也存在這個問題。司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實務(wù)中也比較容易掌握和操作。 問：當(dāng)前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對物權(quán)法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定？ 答：物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。但對計算該比例依據(jù)的專有部分面積、建筑物總面積，以及業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)卻未作明確規(guī)定，對此有必要在司法解釋中進行解釋。其原因在于，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦摹８鶕?jù)物權(quán)法第六章的規(guī)定，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車 位及電梯、水箱等。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一。 但在現(xiàn)實生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。同時，許多全國人大代表、全國政協(xié)委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時出臺相關(guān)司法解釋。詳解最新兩部物業(yè)管理司法解釋 建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)事關(guān)廣大人民群眾切身利益，也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。由于物權(quán)法等法律的相關(guān)規(guī)定比較原則，