【正文】 規(guī)則 并列 布置， 組團(tuán)內(nèi)部形 成高品質(zhì)的中式特色的巷道、夾弄；外圍的景觀綠化又將增添小區(qū)延綿、精致。 蘇州長風(fēng) 項(xiàng)目 產(chǎn)品構(gòu)成： 高層 18F 板式（ 2 棟） ， 建筑面積 M2； 小 高層 14F 點(diǎn) 式（ 2 棟） ， 建筑面積 ； 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 11編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 商業(yè) ： 無 ； 地下車庫 ： 1 號車庫為人防車庫， 2 號與 3 號地庫為非人防車庫， 3 車庫的建筑面積分別為： 5050M 3881M M2； *售樓中心 及樣品展示區(qū) 設(shè)置在 21 號樓； 項(xiàng)目部 管理架構(gòu)及主要崗位描述 部門主要工作內(nèi)容 蘇州長風(fēng) 項(xiàng)目 由 長風(fēng) 項(xiàng)目部 管理，負(fù)責(zé)從用地協(xié)議簽訂后，直到工程竣工交付 的全過程管理： 項(xiàng)目實(shí)施過程中的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制及相關(guān)的合同管理、信息 管理，并協(xié)調(diào)公司內(nèi)各相關(guān)部門和政府各職能部門。 (4) 組織項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)、規(guī)章制度、管理規(guī)范的健全，各專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃的制定。 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 12編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 (8) 施工現(xiàn)場勘探及測量放線的組織實(shí)施。 (12) 施工過程中的質(zhì)量預(yù)測和動(dòng)態(tài)控制。項(xiàng)目 所有技術(shù)方案、技術(shù)核定、設(shè)計(jì)變更等技術(shù)問題以及與設(shè)計(jì)、質(zhì)檢，現(xiàn)場各專業(yè)協(xié)調(diào)、 對外協(xié)調(diào)等對接歸口由 土建 工程師 統(tǒng)一管理，該工程師對 長風(fēng) 項(xiàng)目部 經(jīng)理負(fù)責(zé)。 該項(xiàng)目設(shè)置一名項(xiàng)目主辦人 ，全面負(fù)責(zé)各專業(yè)施工的管理協(xié)調(diào)工作 ，對項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) 。 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 14編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 按公司項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃完成項(xiàng)目建設(shè)。 現(xiàn)場設(shè)計(jì)變更、簽證工作。 按文件處理程序負(fù)責(zé)接收、 登記、發(fā)放各部往來文等。總控制計(jì)劃主要考慮從場平到業(yè)主入住的整個(gè)流程。 以上結(jié)構(gòu)施工 —— 水、暖、電系統(tǒng)安裝 —— 屋面工程、砌體抹灰工程、門窗 工程、防水工程、電梯安裝及電梯間裝修工程、外墻裝飾工程 —— 設(shè)備安裝 —— 室外總 體 工程 —— 園林景觀 —— 竣工備案 —— 入住 項(xiàng)目控制計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目控制計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ( 詳見公司經(jīng)營節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，詳細(xì)地拆分計(jì)劃將在總包、監(jiān)理進(jìn)場后排定； ) 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 16編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 施工單位和監(jiān)理公司組織方案 總承包商組織方案 目前已確定總包； 監(jiān)理公司組織方案 目前已確定監(jiān)理單位； 甲方直接分包工程組織方案 長風(fēng) 項(xiàng)目 中，甲方直接分包的工程包括 （由于采購控制表、總包合同尚未完成，故按照一般思路進(jìn)行羅列） ： 鋼結(jié)構(gòu)、 鋼 雨棚工程、精裝修工程、 空調(diào)冷凝水管裝飾蓋管 、空調(diào)系統(tǒng) 、幕墻工程、電梯工程、 管道直飲水工程 、 景觀中的 綠化工程 、 樁基及基坑維護(hù)工程 、 市政工程 、 項(xiàng)目部辦公室 工程 、 售樓中心工程 、 純凈水工程 、 噴淋消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 、 智能化系統(tǒng) 、 煤氣工程 、 電信工程 、 有線電視工程 等 。 監(jiān)理公司審核總承包 商《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》的合理性和可行性，以及《施工組織設(shè)計(jì)》中有關(guān)施工進(jìn)度計(jì)劃的技術(shù)保證措施和項(xiàng)目管理保證措施的 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 18編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 有效性，審核通過后，則轉(zhuǎn)送 長風(fēng) 項(xiàng)目部 審核。 施工過程中施工 進(jìn)度計(jì)劃審核 施工總承包商按照《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》編制施工月度計(jì)劃，并細(xì)化至周計(jì)劃、以至于日計(jì)劃，監(jiān)理公司予以審核各細(xì)部計(jì)劃與《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》的符合性和合理性。 長風(fēng) 項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督總包和甲分包的關(guān)系。 總包計(jì)劃控制 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 20編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 總承包商按照《項(xiàng)目總施工進(jìn)度計(jì)劃》和各細(xì)部施工計(jì)劃，組織施工。 長風(fēng) 項(xiàng)目部 負(fù)責(zé)與周 社區(qū)政府 和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。 施工單位質(zhì)量保證體系 在合同中，對相關(guān)的質(zhì)量方面的檢查、驗(yàn)收、規(guī)范、細(xì)部檢查、保修及部分技術(shù)要求等方面予以明確。 （開工前將聯(lián)合總包，監(jiān)理進(jìn)行樣板計(jì)劃，主要控制不要遺漏） 施工過程中以周報(bào)、月報(bào)、現(xiàn)場檢查等形式密切關(guān)注進(jìn)度的實(shí)際質(zhì)量情況，對不符合的情況隨時(shí)進(jìn)行預(yù)判、分析、調(diào)整和罰款等等措施；同時(shí)采取現(xiàn)場隨時(shí)的質(zhì)量驗(yàn)收、巡視和質(zhì)量大檢查等檢查手段，制定各分項(xiàng) 10%以上 的檢查記錄表單。 監(jiān)理公司職責(zé) 監(jiān)理公司受 蘇南萬科公司 的委托，對 長風(fēng) 項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行全過程、全方面的 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 23編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 管理，確保 合同質(zhì)量目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 并整取超出期望 。對監(jiān)理公司的具體要求，在《監(jiān)理合同》中明確說明。 總監(jiān)必須每周至少五天按照工作時(shí)間駐現(xiàn)場辦公；項(xiàng)目監(jiān)理部其他人員每周工作天數(shù)至少六天，同時(shí)遵照總監(jiān)安排，每月 監(jiān)理部人員休息計(jì)劃上報(bào)甲方同意后執(zhí)行。 例會和會議結(jié)束后 24 小時(shí)內(nèi)，會議紀(jì)要必須送達(dá)甲方。 （ 4） 完成的各項(xiàng)工作符合節(jié)點(diǎn)控制進(jìn)度計(jì)劃程度。未經(jīng)檢驗(yàn)合格，任何材料不得使用在工程上。 分析 蘇州長風(fēng) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，結(jié)合工程管理要求，擬將以下部位作為本工程的管理重點(diǎn)，施工中應(yīng)加強(qiáng)管理： （ 1） 樁基 、基礎(chǔ) 施工質(zhì)量控制 （ 2） 鋼筋保護(hù)層厚度控制 （ 3） 地下室底板砼澆筑質(zhì)量控制 （ 4） 墻體抗裂體系的控制； （ 5） 鋁合金門窗安裝； （ 6） 單元門、入戶 門、防火門安裝； （ 7） 外墻涂料、面磚施工； （ 8） 地下室、屋面 、露臺 防水施工； （ 9） 廚房、衛(wèi)生間防水涂膜施工； （ 10） 樓地面施工質(zhì)量控制 （ 11） 水暖電管線預(yù)留預(yù)埋； 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 27編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 （ 12） 配電箱、配電柜安裝； （ 13） 外墻保溫工程 （ 14） 外遮陽工程 （ 15） 太陽能工程 總承包商和各分包商在施工前，應(yīng)編制各分部分項(xiàng)工程施工技術(shù)方案，并報(bào)監(jiān)理公司和 長風(fēng) 項(xiàng)目部審批，審批通過后，才能進(jìn)行施工。 質(zhì)量事故處理 對嚴(yán)重的質(zhì)量事故，由總承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和 長風(fēng)項(xiàng)目部認(rèn)可后，進(jìn)行處理。 外線施工設(shè)計(jì)和管理 長風(fēng) 項(xiàng)目施工過程中，合理安排建筑主體施工和外線施工的施工工序、現(xiàn)場布置，將雙方的交叉作業(yè)影響的矛盾降低到最低點(diǎn)，保證總體工程進(jìn)度和質(zhì)量。 項(xiàng)目 成本控制 措施 本工程擬采用分四個(gè)階段進(jìn)行項(xiàng)目投資控制，主要分為設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、圖紙會審階段以及施工實(shí)施階段。 對于內(nèi)外墻涂料、插座面板等，采用集團(tuán)集中采購方式，可有效的降低產(chǎn)品采購成本，降低工程造價(jià)。 分別由甲方、監(jiān)理、供方技術(shù)主 管組織工程專業(yè)工程師熟悉圖紙，分別從工程管理、施工技術(shù)、成本角度發(fā)現(xiàn)問題。 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 32編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 現(xiàn)場平面布置圖：綜合考慮，結(jié)合現(xiàn)有場地的臨時(shí)設(shè)施，考慮各階段銷售配合的需要，對銷售各階段的施工現(xiàn)場平面布置進(jìn)行 合理規(guī)劃，減少大幅調(diào)整平面布置情況，合理節(jié)約成本。 因總包原因拖延工期，加強(qiáng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、資源、安全工作等方面的監(jiān)督控制工作，加強(qiáng)與總包項(xiàng)目管理人員的協(xié)調(diào)溝通工作，及早發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地制定措施，減少因總包自身原因拖延工期。 提前做好工程的 資金使用計(jì)劃，按照公司審批的資金使用計(jì)劃控制工程款支付。 簽證項(xiàng)目不得以情況屬實(shí)的簽署方法代替具體的計(jì)算式和時(shí)間地點(diǎn)，凡是有情況屬實(shí)的簽證一律不得進(jìn)入下一道手續(xù)。 施工主入口形象要求 入口處設(shè)置工程概況牌、工程目標(biāo)牌、項(xiàng)目組織架構(gòu)牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程現(xiàn)場平面布置圖，如下圖。 長風(fēng) 項(xiàng)目部銘牌設(shè)計(jì) 長風(fēng) 項(xiàng)目部銘牌上寫萬科 LOGO 和項(xiàng)目名稱，懸掛于 長風(fēng) 項(xiàng)目部入口的顯眼處。 照片形象進(jìn)度照框的尺寸木質(zhì)邊框，寬50mm進(jìn)度照片，A3紙 上放置3張 并作說明 長風(fēng) 項(xiàng)目部工作人員配備要求 在安全帽的前方正中粘貼或噴繪萬科標(biāo)志 “萬科”。 現(xiàn)場道路 現(xiàn)場臨時(shí)施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設(shè)施，交通暢通，路面平整、清潔。對于發(fā)現(xiàn)的問題，要求承包商在規(guī)定期限內(nèi)整改，整改后報(bào)監(jiān)理公司進(jìn)行復(fù)查。 樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護(hù)。主要用于進(jìn)場施工質(zhì)量、進(jìn)度、開復(fù)工等；不適用于公司呈文報(bào)告及部門之間地文件傳閱；有關(guān)工程竣工備案或?qū)φ毮懿块T控制行業(yè)的配套專業(yè)施工單位及有關(guān)變更洽商均應(yīng)蓋公司印章。 由項(xiàng)目經(jīng)理簽發(fā)的郵件將定期刻盤存檔，如有必要交公司總經(jīng)理辦公室存檔。并分開發(fā)期數(shù)存放和編號。 總文件檔案目錄屬于控制性文件，分發(fā)及拷貝需要登記。會議紀(jì)要的內(nèi)容作為合同協(xié)議的補(bǔ)充內(nèi)容，對違反者按有關(guān)條款進(jìn)行處罰。 周例會 （可根據(jù)情況延長周期） 長風(fēng) 項(xiàng)目部內(nèi)部的工作會議。 實(shí)施方案階段 技術(shù)方案選型 長風(fēng) 項(xiàng)目部根據(jù)產(chǎn)品的定位及設(shè)計(jì)院專業(yè)工程師的建議，經(jīng)過多次技術(shù)討論論證和參考目標(biāo)成本控制，最終確定各專業(yè)的技術(shù)方案，經(jīng)設(shè)計(jì)部提交設(shè)計(jì) 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 42編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 院。 主要有：結(jié)構(gòu)專業(yè)；圍護(hù)結(jié)構(gòu)材料和保溫形式和隔墻材料 給排水專業(yè)：主要管材和配件的確定 暖通專業(yè)：戶式中央空外掛機(jī)的尺寸 電氣專業(yè)：配電室設(shè)備尺寸要求、消防設(shè)備選型、安防設(shè)計(jì)的主要技術(shù)參數(shù)等 詳勘資料及審查報(bào)告提供 長風(fēng)項(xiàng)目 工程管理策劃書 43編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準(zhǔn) ： 共 78 頁 房地產(chǎn)智庫 蘇州長風(fēng) 項(xiàng)目一期一標(biāo)項(xiàng)目的詳勘資料要求經(jīng)過有關(guān)部門審查，以能滿足設(shè)計(jì)要求，如果不符合要求，則要求原勘察單位進(jìn)行補(bǔ)充勘察。 施工階段 設(shè)計(jì)交底和圖紙會審 由 長風(fēng) 項(xiàng)目部共同組織施工單位進(jìn)行圖紙會審。當(dāng)圖紙存在問題時(shí)，通過相關(guān)程序責(zé)成設(shè)計(jì)單位修改 參與質(zhì)量事故的原因分析；方案與措施的確定 充分分析風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成及做好有針對性的預(yù)防措施。 制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃。 項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建拖延帶來的風(fēng)險(xiǎn) 質(zhì)量隱患帶來的風(fēng)險(xiǎn) 政府協(xié)調(diào)溝通不力 （如夜間施工、運(yùn)輸導(dǎo)致道路污染問題） 帶來的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)定性、定量分析 供方采購不力主要產(chǎn)生于對考察供方階段工作不力，對供方的情況未能充分了解造成，這種情況是可以采取措施減少的。 安全隱患主要產(chǎn)生于安全教育、安全宣傳、安全措施、安全檢查、安全驗(yàn)收手段不充分，在實(shí)施過程中留下安全隱患而造成，這種情況是可以采取措施減少的。 成本控制 過緊、過松主要產(chǎn)生于成本部、工程部對設(shè)計(jì)成本和項(xiàng)目管理成本分析計(jì)算不準(zhǔn)確、過于粗糙造成的，這種情況是可以采取措施減少的。 營銷手段變化或營銷不力主要產(chǎn)生于營銷部對市場定位不準(zhǔn)確、市場變化、洞悉市場變化不力造成，這種情況是可以采取措施減少的。 減少供方采購不力現(xiàn)象：規(guī)范供方采購流程，對涉及供方實(shí)施過程中將可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行深入地考察、分析、判斷，以及對有合作意向的單位進(jìn)行事前的溝通交流，特別對影響里程碑事項(xiàng)的做法以及應(yīng)采取的措施進(jìn)行事前考核和摸底，并從多渠道了解供方的合作行為、實(shí)施行為、管理行為，以盡可能事先達(dá)到雙方互 相了解管理思路及方法，對項(xiàng)目有較深入的認(rèn)識，對遇到的困難有足夠的估計(jì)及準(zhǔn)備。 減少安全隱患：供方每天組織安全教育工作、定期進(jìn)行安全知識宣傳，