【正文】 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 長風 項目部上墻資料要求 上墻的主要資料包括：項目概況、項目組織架構圖、崗位職責、施工進度總控制計劃、形象進度示意圖、形象進度 、晴雨表、項目總平面圖等。 施工 過程管理 工程開工前， 長風 項目部協(xié)助監(jiān)理公司對總承包商《施工組織設計》中的安全文明要求進行審核，檢查其與萬科公司 CI 形象標識系統(tǒng)符合性，是否滿足蘇州 市安全文明要求。 屋面、廚廁間淋水試驗和閉水試驗驗收通過后，嚴禁在其上鑿眼開洞 ，破壞防水層，造成隱患。文件由專人登記分類存檔。主要解決工程進度情況、施工中產生的問題以及下周的工作安排。 1 設計協(xié)調與管理 按集團現(xiàn)行對設計階段的劃分為：投資分析階段；設計前期階段；實施方案階段和施工圖階段。根據(jù)職能部門批復的供電及煤氣方案，由 長風 項目部委托電力設計院和煤氣設計院進行設計。處理各類設計變更 通過長期監(jiān)測風險，采取有效措施控制風險。 合同約定不明確帶來的風險 質量隱患主要產生于供方質量保證體系不完善、檢查控制不力、驗收流程不嚴密造成，這種情況是可以采取措施減少的。 政府關系協(xié)調溝通不力主要產生于甲方與政府關系協(xié)調溝通不力、供方與政府關系協(xié)調溝通不力，這種情況是可以采取措施減少的。加強收集項目報批報建流程的信息，熟悉關鍵環(huán)節(jié)的公關工作，做出政府公關工作的規(guī)劃及公司相關資源的運用。 減少質量隱患：供方必須對操作人員進行操作流程培訓、技術培訓、技術交底工作，并對操作人員實際操作進行檢查，采取現(xiàn)場檢查整改制度，對每分項工程的具體每個部位進行具體尺寸、技術參數(shù)的測量和記錄，對不符合要求的進行整改，再進行供方驗收，分項工程實行四級檢查驗收制度，并對供方違反四級檢查驗收制度實施處罰制度。 減少安全隱患：供方每天組織安全教育工作、定期進行安全知識宣傳， 長風項目 工程管理策劃書 48編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 針對容易出現(xiàn)安全隱患的部位采取有效的安全措施，對容易出現(xiàn)安全隱患部位的安全措施實施三級安全檢查、三級安全驗收制度，并對供方違反安全操作規(guī)范實施處罰制度。 營銷手段變化或營銷不力主要產生于營銷部對市場定位不準確、市場變化、洞悉市場變化不力造成，這種情況是可以采取措施減少的。 安全隱患主要產生于安全教育、安全宣傳、安全措施、安全檢查、安全驗收手段不充分，在實施過程中留下安全隱患而造成，這種情況是可以采取措施減少的。 政府協(xié)調溝通不力 （如夜間施工、運輸導致道路污染問題） 帶來的風險 風險定性、定量分析 項目報批報建拖延帶來的風險 充分分析風險的構成及做好有針對性的預防措施。當圖紙存在問題時，通過相關程序責成設計單位修改 主要有：結構專業(yè)；圍護結構材料和保溫形式和隔墻材料 給排水專業(yè)：主要管材和配件的確定 暖通專業(yè)：戶式中央空外掛機的尺寸 電氣專業(yè)：配電室設備尺寸要求、消防設備選型、安防設計的主要技術參數(shù)等 詳勘資料及審查報告提供 長風項目 工程管理策劃書 43編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 蘇州長風 項目一期一標項目的詳勘資料要求經過有關部門審查，以能滿足設計要求，如果不符合要求，則要求原勘察單位進行補充勘察。 周例會 （可根據(jù)情況延長周期） 長風 項目部內部的工作會議。 總文件檔案目錄屬于控制性文件，分發(fā)及拷貝需要登記。 由項目經理簽發(fā)的郵件將定期刻盤存檔，如有必要交公司總經理辦公室存檔。 樓梯間石材鋪貼完畢后，上面用套木條加以保護。 現(xiàn)場道路 現(xiàn)場臨時施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水設施，交通暢通，路面平整、清潔。 長風 項目部銘牌設計 長風 項目部銘牌上寫萬科 LOGO 和項目名稱，懸掛于 長風 項目部入口的顯眼處。 簽證項目不得以情況屬實的簽署方法代替具體的計算式和時間地點，凡是有情況屬實的簽證一律不得進入下一道手續(xù)。 因總包原因拖延工期，加強關鍵節(jié)點、資源、安全工作等方面的監(jiān)督控制工作，加強與總包項目管理人員的協(xié)調溝通工作，及早發(fā)現(xiàn)問題，有針對性地制定措施，減少因總包自身原因拖延工期。 分別由甲方、監(jiān)理、供方技術主 管組織工程專業(yè)工程師熟悉圖紙，分別從工程管理、施工技術、成本角度發(fā)現(xiàn)問題。 項目 成本控制 措施 本工程擬采用分四個階段進行項目投資控制，主要分為設計階段、招標階段、圖紙會審階段以及施工實施階段。 質量事故處理 對嚴重的質量事故，由總承包商提出技術處理方案，并經監(jiān)理公司和 長風項目部認可后，進行處理。未經檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。 例會和會議結束后 24 小時內，會議紀要必須送達甲方。對監(jiān)理公司的具體要求，在《監(jiān)理合同》中明確說明。 （開工前將聯(lián)合總包，監(jiān)理進行樣板計劃，主要控制不要遺漏） 施工過程中以周報、月報、現(xiàn)場檢查等形式密切關注進度的實際質量情況，對不符合的情況隨時進行預判、分析、調整和罰款等等措施；同時采取現(xiàn)場隨時的質量驗收、巡視和質量大檢查等檢查手段，制定各分項 10%以上 的檢查記錄表單。 長風 項目部 負責與周 社區(qū)政府 和派出所的聯(lián)系和溝通，借助社會力量解決民擾現(xiàn)象，減少影響。 長風 項目部 負責協(xié)調和監(jiān)督總包和甲分包的關系。 監(jiān)理公司審核總承包 商《項目總施工進度計劃》的合理性和可行性，以及《施工組織設計》中有關施工進度計劃的技術保證措施和項目管理保證措施的 長風項目 工程管理策劃書 18編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 有效性，審核通過后，則轉送 長風 項目部 審核?？偪刂朴媱澲饕紤]從場平到業(yè)主入住的整個流程。 現(xiàn)場設計變更、簽證工作。 該項目設置一名項目主辦人 ，全面負責各專業(yè)施工的管理協(xié)調工作 ，對項目經理負責 。 (12) 施工過程中的質量預測和動態(tài)控制。 (4) 組織項目管理機構、規(guī)章制度、管理規(guī)范的健全，各專業(yè)技術培訓計劃的制定。2 幢 14 層小高層 、 2 幢 18 層高層分別位于北面、東面，將主干道 與 小區(qū)較好的進行圍合，保證整個小區(qū)的幽深、安靜 ； 單體組合 呈 規(guī)則 并列 布置， 組團內部形 成高品質的中式特色的巷道、夾弄；外圍的景觀綠化又將增添小區(qū)延綿、精致。 項目總體開發(fā) 計劃 分期 別墅 高層、小高層 項目啟動時間 / / 概念設計完成 / / 規(guī)劃設計完成 / / 規(guī)劃方案匯報會 09527 09527 取得《規(guī)劃用地使用許可證 》 2020624 2020624 單體方案匯報會 09720 09720 實施方案完成 09815 09815 方案批復 09915 09915 目標成本匯報會 09930 09930 詳勘報告 聯(lián)合審圖匯報會 09830 09830 銷售展示區(qū)實施計劃確定 研究用房完成 / / 樁基施工圖完成 / 09928 施工報建圖完成 09915 09915 對標圖紙?zhí)峁? 09915 09915 項目對標完 成 09925 09925 全套施工圖完成 09928 09928 長風項目 工程管理策劃書 9 編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 精裝修全套施工圖完成 / 取得《建設工程規(guī)劃許可證》 091016 091016 節(jié)能審批通過 (施工圖審圖 ) 091028 091028 景觀、智能化、物業(yè)方案匯報會 09810 09810 景觀施工圖完成 10130 10130 室外綜合管網 10330 10330 總包單位確定 091130 091130 精裝修單位確定 施工許可證 091210 091210 采購控制表完成 091130 091130 基礎開工 091130 10420 施工至正負零 10130 1079 主體結構達到預售條件 1055 10830 取得《預售許可證》 10915 裝修樣板房施工 / / 裝修樣板房樣板驗收 / / 裝修樣板房內部客戶體驗 / / 銷售展示區(qū)開放時間 1061 待定 開盤計劃決策會 10310 10715 銷售開盤時間 10615 10101 主體結構封 頂 1055 101126 長風項目 工程管理策劃書 10編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 土建單位與裝修單位工作面移交 / 11430 腳手架拆除 10629 11425 第一次工地開放日 10930 101215 裝修大面積施工 (裝修房項目適用 ) / 110430/110930 室外配套、園建 101130 11930 交付風險檢查完成 101030 11930 風險預控匯報會 10115 111015 模擬驗收及整改完成 101130 111130 取得《竣工備案證》 101230 111130 住宅交付使用備案 11115 111215 第二次業(yè)主開放日 / 111130 入伙條件 11228 111130 交付準備匯報會 11315 111215 集中交付完成 11330 111230 項目交付分期總結 11530 12228 項目總占地面積 ； 總 建筑面積 萬 M2；容積率為 ；綠化率 37％。 (7) 圖紙會審和技術交底的組織。 組織架構圖 長風 項目部 下設 四 個崗位，即 項目 經理、土建工程師、 配套 工程師 、項目秘書 。 負責內部管理工作；協(xié)調項目內部和外部關系。 項目秘書 負責 長風 項目部 各種檔案資料的收集、分類、整理、歸檔工作。 項目施工管理總流程： 項目開工 —— 樁基工程 （高層） —— 基坑開挖（截樁、檢測） —— 基礎工程 —— 地下室結構（車庫工程） —— 177?？偝邪贪磁鷾实摹俄椖靠偸┕みM度計劃》組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進行監(jiān)督。 長風 項目部 負責將調整后的《項目控制計劃關鍵節(jié)點》下發(fā)至監(jiān)理公司和總承包商，總承包商相應 調整施工計劃，重新報監(jiān)理公司和 長風 項目部 審核。 附蘇南公司構造統(tǒng)一做法： D:\長風\《建筑構造統(tǒng)一做法》.pdf 開工前，由 長風項目部組織 總承包商、設計院、監(jiān)理公司參加，進行設計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀要，對于出現(xiàn)的問題和未明確的部分，由設計院出具正式的變更文件進行明確和澄清 ，并督促設計部按照設計交底會議紀要盡快完成變更手續(xù) 。 景觀工程質量驗收保證措施見附錄二《綠化工程質量驗收保證措施》。 項目監(jiān)理部全體人員必須嚴格執(zhí)行以上規(guī)定。 （ 2）在工作過程中的配合和敬業(yè)態(tài)度。 對于新材料，新設備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司、 長風 項目部、設計部，通過試驗和鑒定符合要求后，才可在工程上應用。 重點說明的：在進行整改的過程，需安排監(jiān)理加強過程監(jiān)督，防止出現(xiàn)二次整改還不到位的情況。相對于以前采用的費率招標方式 而言，采用工程量清單方式對成本人員的個人水平的依賴性降低，能減少變更發(fā)生，從而降低工程總成本。 施工計劃和施工組織設計優(yōu)化 ：在創(chuàng)造口徑上尋找成本節(jié)約點，并組織設計、成本進行討論后確定，以降低成本。注意各項扣款的及時執(zhí)行；在工程快結束時注意規(guī)避超付風險，根據(jù)有關規(guī)定，辦理工程結算支付。 施工主入口大門 長風項目 工程管理策劃書 34編制： 呂偉 審定： 王雪飛 批準 ： 共 78 頁 房地產智庫 大門入口尺寸圖 柱帽 人行小門 門柱 圍墻 萬 科 地 產 圖 2 施工主入口大門示意圖 施工主入口臨時大門如圖所示。如圖所示。 監(jiān)理公司負責施工現(xiàn)場的日常巡視工作，檢查承包商現(xiàn)場各種材料是否按規(guī)定分類堆放整齊、臨時道路是否暢通