【正文】 加合理。 設(shè)計(jì) 依據(jù) 與 范圍 有關(guān)法律法規(guī) 國(guó)家及伊犁州政府有關(guān)的這政策、法規(guī)、規(guī)劃 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx 年 4 月）； 《新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于編制住房建設(shè)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（新建房 [20xx]16 號(hào)）； 《 中華人民共和國(guó)土地管理法》 （ ）； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保 護(hù)法》（ 1989 年）； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境評(píng)價(jià)法》（ 20xx 年）； 《中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法（修訂）》（ 20xx 年）； 《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪音污染防治法》（ 1996 年）； 《中華人民共和國(guó)水污染防治法（修訂》（ 20xx 年）； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（ 1998 年）； 1《 伊寧市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃綱要》； 1《 伊寧市 近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx2025）； 1可研所需其它資料。道路、安全、衛(wèi)生、物業(yè) 7 管理、配套等居住條件發(fā)展程度較低。其 中：建設(shè)工程費(fèi) 萬(wàn)元；土地 購(gòu)置 費(fèi) 240 萬(wàn)元；其它費(fèi)用 萬(wàn)元；基本預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元。 0 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 （代項(xiàng)目建議書(shū)） 1 項(xiàng)目名稱(chēng)： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁公司住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè) 單位： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁公司 建設(shè) 單位負(fù)責(zé)人： 萬(wàn)曉東 【 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司 伊犁公司 法人代表】 建設(shè)地點(diǎn)： 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 編制單位：五家渠農(nóng)六師勘測(cè)設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司伊犁分公司 編制單位負(fù)責(zé)人：葛偉 (農(nóng)六師勘測(cè)設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司董事長(zhǎng) ) 審 定：闞興華（高級(jí)工程師） 審 核 ：?jiǎn)虂喥? (高級(jí)工程師 注冊(cè)造價(jià)師 ) 編寫(xiě)人員： 張艷紅 （助理工程師） 馮學(xué)聰 賈婭鳳 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 ????????????????????? 6 項(xiàng)目概況 ?????????????????????? .6 建設(shè)背景 ?????????????????????? .7 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) ?????????????? .9 研究范圍 ?????????????????????? 11 項(xiàng)目提出的必要性 ?????????????????? 11 主要技術(shù)指標(biāo) ???????????????????? .12 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 ????????? ????? .12 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問(wèn)題 ?????????? ?? 12 20xx 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ????????????? ??? 13 伊寧市 房地產(chǎn)形勢(shì) ?????????????? ??? 13 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 ???????????? ???? 13 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 ??????????????? ?? 14 第三章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 ??????????? ???? .16 場(chǎng)址現(xiàn)狀 ?????????????????????? 16 場(chǎng)址條件 ?????????????????????? 16 周?chē)鐣?huì)發(fā)展環(huán)境 ?????????????????? 19 法律支持條件 ???????????????????? 20 第四章 建筑方案選擇 ?????????????????? .21 3 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 ????????????? ?? 21 建筑方案 ???????????????????? ?? 21 建筑設(shè)計(jì) ?????????? ?????????? ?? 24 ???????????????????? ?? .24 給水設(shè)計(jì) ???????????????????? ?? 25 排水設(shè)計(jì) ???????????????????? ?? 26 主要設(shè)備材料表 ??????????????????? 26 采暖設(shè)計(jì) ???????????????????? ?? 26 ???????????????????? .28 電氣設(shè)計(jì) ???????????????????? ? .29 建筑防雷 ???????????????????? ? .32 第五章 節(jié)能節(jié)水 ???????????????????? .33 指導(dǎo)思想 ?????????????????????? 33 總體目標(biāo) ?????????????????????? 34 節(jié)能節(jié)水依據(jù) ???????????????????? 34 建筑節(jié)能 ?????????????????????? 35 節(jié)能節(jié)水措施 ???????????????????? 36 節(jié)能節(jié)水綜合評(píng)價(jià) ?????????????????? 37 4 第 六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ?????????????????? .38 ???????????????????? .38 環(huán)境保護(hù)方案的要求 ????????????????? 39 主要污染源和污染物 ????????????????? 40 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 ?????????????????? 41 建設(shè)期環(huán)境影響與保護(hù)措施 ?????????????? 41 綠化 ???????????????????????? 43 環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 ?????????????? ???4 3 第七章 消防措施 ??????????????? ????? .46 ???????????????? ? .46 ??????????????????? ? .46 消防設(shè)備系統(tǒng)與管理 ???????????????? ? 48 第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 ?????????????????? .49 影響因素及危害程度分析 ??????????????? 49 建筑消防設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 ??????????????? 49 第九章 組織機(jī)構(gòu)及招標(biāo) ?????????? ??????? .52 ???????????????????? .52 項(xiàng)目資金管理 ???????????????????? 53 項(xiàng)目工程質(zhì)量管理 ?????????????????? 53 項(xiàng)目的招標(biāo)方案 ??????????????????? 54 5 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ???????????????? .57 實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度安 排 ????????????????? 57 第十一章 投資估算與資金籌措 ?????????????? .58 編制范圍 ??????? ?????????????? .58 估算依據(jù) ????????????????????? .58 估算說(shuō)明 ????????????????????? .58 估算指標(biāo) ????????????????????? .58 固定資產(chǎn)投資 ??????????????????? .59 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ??????????????????? .61 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 ?????????????????? 61 風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 ???????????????????? 62 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ??????????????????? .63 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 ??????????????????? .64 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策與評(píng)估 ??????????????????? 65 第十三章 結(jié)論與建議 ?????????????????? .66 結(jié)論 ???????????????????? ???? 66 建議 ???????????????????? ???? 67 6 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設(shè)地 點(diǎn)： 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷(xiāo)總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 規(guī)劃 總用地面積 4270 平方米 。 （ 2）資金來(lái)源 資金來(lái)源： 全部自籌。建筑老化、設(shè)計(jì)落后狀況比較普遍，城區(qū)居民的居住宅水平有待進(jìn)一 步提高。 研究范圍 根據(jù)國(guó)家對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容和 深度要求，重點(diǎn)研究以 8 下內(nèi)容： （ 1）闡述項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性； （ 2） 落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)條件 ； （ 3）確定項(xiàng)目的建設(shè) 的內(nèi)容，建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境造成的影響進(jìn)行評(píng)論； （ 5）估算項(xiàng)目投資和 資金使用計(jì)劃。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實(shí)用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 商品房需求量大幅度上升 根據(jù)《 伊寧市 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《 伊寧 市城市建設(shè)總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 伊寧 市市區(qū)人口在 20xx 年和 9 2020 年將從目前的 30 萬(wàn)人分別達(dá)到 30 萬(wàn)和 40 萬(wàn)，人口的增長(zhǎng)代表城市發(fā)展的多項(xiàng)指標(biāo)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，政府加大政策靈活變動(dòng)性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來(lái)勞動(dòng)力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢(shì)。同時(shí)，根據(jù)調(diào)查， 伊寧 市目前居民基本上是一戶(hù)一套，基本沒(méi)有對(duì)外租賃的余房，這說(shuō)明：改善居住條件，對(duì)外租賃舊房，增加家庭收入將成為 伊寧 市民將來(lái)幾年內(nèi)置業(yè)的重點(diǎn)考慮內(nèi)容。 10 房地產(chǎn)商將更多的精力放在 “ 以人為本 ” 的原則上，更 加注重新型材料的運(yùn)用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。 主要技術(shù)指標(biāo)（詳見(jiàn)表 1） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo) 一 建設(shè)規(guī)模 1 規(guī)劃用地面積 平方米 4270 （ 1） 其中： 住宅 建筑 用 地面積 平方米 5500 （ 2） 綠化用地面積 平方米 1650 （ 3） 道路硬化用地面積 平方米 1000 （ 4） 建筑密度 % （ 5） 容積率 （ 6） 綠化率 % 二 項(xiàng)目建設(shè)期 月 12 三 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 1 建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元 2 其他費(fèi)用 萬(wàn)元 3 土地購(gòu)置費(fèi) 萬(wàn)元 4 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 四 資金籌措 全部自籌 問(wèn)題與建議 （ 1） .為了使項(xiàng)目順利完工，必須安排好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，合理安排交叉施工； （ 2） .項(xiàng)目承辦單位應(yīng)認(rèn)真深入地做好項(xiàng)目的按期準(zhǔn) 備工作； （ 3） .項(xiàng)目承辦單位在設(shè)備談判，訂貨期間應(yīng)及早了解設(shè)備的各種技術(shù)參 11 數(shù)，合理配置各種設(shè)備； （ 4） .項(xiàng)目承辦單位應(yīng)積極協(xié)調(diào)建設(shè)相關(guān)方的關(guān)系，以保證項(xiàng)目建設(shè)能夠順利完成； （ 5） .在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中應(yīng)保證資金能夠及時(shí)到位，避免延誤工期。嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。 12 伊寧市 房地產(chǎn)形勢(shì) 伊寧市 房地產(chǎn)現(xiàn)狀：截至 20xx 年 12 月末，全 市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)H十余 處 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生與經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性?xún)?yōu)先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)，與國(guó)家的整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策關(guān)系極大，在政策主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)尤其如此。土地市場(chǎng)正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長(zhǎng)的形勢(shì)下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。將會(huì)使 伊寧市 人民的生活水平進(jìn)一步殷實(shí)，從而擴(kuò)大房產(chǎn)消費(fèi)需求，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求關(guān)系。 （四） 從需求關(guān)系看 伊寧市 周邊 有 優(yōu)美的風(fēng)景環(huán)境和獨(dú)具宜人的氣候條件，每年吸引著大量觀光旅游和投資的人群，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 城市 人口將有一個(gè)急劇 14 擴(kuò)張的階段，在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)將會(huì)有廣闊的增長(zhǎng)發(fā)展空間。 三類(lèi)地， 商業(yè)性質(zhì)。 31? 42?－ 81176。東聯(lián)伊寧縣，西接霍城縣，南與察布查爾錫伯自治縣隔河相望，北靠天山支脈科古爾琴山；南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里，呈 L 型。 正面具有開(kāi)闊的停車(chē)場(chǎng)所及綠化用地，規(guī)劃面積相對(duì)緊湊合理，完全符合城市規(guī)劃和近期發(fā)展要求。該層分布連續(xù)，層厚揭露濃度為 ~米；（ 2）粉土層：黃色，土質(zhì)較均勻稍密 ~中密；稍濕；小孔發(fā)育，干強(qiáng)度中等抗振反應(yīng)快，韌性低，無(wú)光澤反應(yīng)。 （ 4）不良地質(zhì)現(xiàn)象的評(píng)價(jià)：該場(chǎng)地不存在巖溶、泥石流、震陷、崩塌、滑坡、地震斷層等不良地質(zhì)問(wèn)題。 （ 6）地基方案：根據(jù)擬建建筑物的特點(diǎn)和場(chǎng)地地基條件，場(chǎng)地③層（園礫）可作為擬建建筑物的持力層。降水主要集中在春季和初夏?？蓾M(mǎn)足本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)期生活、生產(chǎn)、消防用水。兩路電源同時(shí)供電，分列運(yùn)行，互為備用。在現(xiàn)場(chǎng)四周用密目網(wǎng)圍護(hù)，創(chuàng)