【正文】 加合理。 設(shè)計 依據(jù) 與 范圍 有關(guān)法律法規(guī) 國家及伊犁州政府有關(guān)的這政策、法規(guī)、規(guī)劃 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx 年 4 月）； 《新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于編制住房建設(shè)規(guī)劃工作的指導意見》（新建房 [20xx]16 號）； 《 中華人民共和國土地管理法》 （ ）； 《中華人民共和國環(huán)境保 護法》（ 1989 年）； 《中華人民共和國環(huán)境評價法》（ 20xx 年）； 《中華人民共和國固體廢物污染防治法（修訂）》（ 20xx 年）； 《中華人民共和國環(huán)境噪音污染防治法》（ 1996 年）； 《中華人民共和國水污染防治法（修訂》（ 20xx 年）； 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》（ 1998 年）； 1《 伊寧市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃綱要》； 1《 伊寧市 近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx2025）； 1可研所需其它資料。道路、安全、衛(wèi)生、物業(yè) 7 管理、配套等居住條件發(fā)展程度較低。其 中：建設(shè)工程費 萬元；土地 購置 費 240 萬元；其它費用 萬元；基本預(yù)備費用 萬元。 0 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設(shè) 項目 可 行 性 研 究 報 告 （代項目建議書） 1 項目名稱： 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū)建設(shè)項目 建設(shè) 單位： 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁公司 建設(shè) 單位負責人： 萬曉東 【 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司 伊犁公司 法人代表】 建設(shè)地點： 伊寧市飛機場路 130 號 編制單位：五家渠農(nóng)六師勘測設(shè)計研究有限責任公司伊犁分公司 編制單位負責人：葛偉 (農(nóng)六師勘測設(shè)計研究有限責任公司董事長 ) 審 定：闞興華（高級工程師） 審 核 ：喬亞平 (高級工程師 注冊造價師 ) 編寫人員： 張艷紅 （助理工程師） 馮學聰 賈婭鳳 2 目 錄 第一章 項目總論 ????????????????????? 6 項目概況 ?????????????????????? .6 建設(shè)背景 ?????????????????????? .7 可行性研究報告編制的依據(jù) ?????????????? .9 研究范圍 ?????????????????????? 11 項目提出的必要性 ?????????????????? 11 主要技術(shù)指標 ???????????????????? .12 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ????????? ????? .12 房地產(chǎn)市場發(fā)展及當前主要問題 ?????????? ?? 12 20xx 年房地產(chǎn)市場預(yù)測 ????????????? ??? 13 伊寧市 房地產(chǎn)形勢 ?????????????? ??? 13 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ???????????? ???? 13 房地產(chǎn)市場狀況分析 ??????????????? ?? 14 第三章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 ??????????? ???? .16 場址現(xiàn)狀 ?????????????????????? 16 場址條件 ?????????????????????? 16 周圍社會發(fā)展環(huán)境 ?????????????????? 19 法律支持條件 ???????????????????? 20 第四章 建筑方案選擇 ?????????????????? .21 3 建筑設(shè)計指導思想和原則 ????????????? ?? 21 建筑方案 ???????????????????? ?? 21 建筑設(shè)計 ?????????? ?????????? ?? 24 ???????????????????? ?? .24 給水設(shè)計 ???????????????????? ?? 25 排水設(shè)計 ???????????????????? ?? 26 主要設(shè)備材料表 ??????????????????? 26 采暖設(shè)計 ???????????????????? ?? 26 ???????????????????? .28 電氣設(shè)計 ???????????????????? ? .29 建筑防雷 ???????????????????? ? .32 第五章 節(jié)能節(jié)水 ???????????????????? .33 指導思想 ?????????????????????? 33 總體目標 ?????????????????????? 34 節(jié)能節(jié)水依據(jù) ???????????????????? 34 建筑節(jié)能 ?????????????????????? 35 節(jié)能節(jié)水措施 ???????????????????? 36 節(jié)能節(jié)水綜合評價 ?????????????????? 37 4 第 六章 環(huán)境影響評價 ?????????????????? .38 ???????????????????? .38 環(huán)境保護方案的要求 ????????????????? 39 主要污染源和污染物 ????????????????? 40 建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 ?????????????????? 41 建設(shè)期環(huán)境影響與保護措施 ?????????????? 41 綠化 ???????????????????????? 43 環(huán)境評價結(jié)論和建議 ?????????????? ???4 3 第七章 消防措施 ??????????????? ????? .46 ???????????????? ? .46 ??????????????????? ? .46 消防設(shè)備系統(tǒng)與管理 ???????????????? ? 48 第八章 勞動安全衛(wèi)生 ?????????????????? .49 影響因素及危害程度分析 ??????????????? 49 建筑消防設(shè)計依據(jù)及原則 ??????????????? 49 第九章 組織機構(gòu)及招標 ?????????? ??????? .52 ???????????????????? .52 項目資金管理 ???????????????????? 53 項目工程質(zhì)量管理 ?????????????????? 53 項目的招標方案 ??????????????????? 54 5 第十章 項目實施進度安排 ???????????????? .57 實施計劃進度安 排 ????????????????? 57 第十一章 投資估算與資金籌措 ?????????????? .58 編制范圍 ??????? ?????????????? .58 估算依據(jù) ????????????????????? .58 估算說明 ????????????????????? .58 估算指標 ????????????????????? .58 固定資產(chǎn)投資 ??????????????????? .59 第十二章 風險分析 ??????????????????? .61 主要風險因素識別 ?????????????????? 61 風險管理計劃 ???????????????????? 62 項目風險分析 ??????????????????? .63 風險程度分析 ??????????????????? .64 風險對策與評估 ??????????????????? 65 第十三章 結(jié)論與建議 ?????????????????? .66 結(jié)論 ???????????????????? ???? 66 建議 ???????????????????? ???? 67 6 第一章 項目總論 項目概況 項目名稱： 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設(shè)地 點： 伊寧市飛機場路 130 號 項目建設(shè)主要內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 兵團工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設(shè) 項目 規(guī)劃 總用地面積 4270 平方米 。 （ 2）資金來源 資金來源： 全部自籌。建筑老化、設(shè)計落后狀況比較普遍，城區(qū)居民的居住宅水平有待進一 步提高。 研究范圍 根據(jù)國家對基本建設(shè)項目可行性研究的內(nèi)容和 深度要求，重點研究以 8 下內(nèi)容： （ 1）闡述項目建設(shè)的背景和必要性； （ 2） 落實項目建設(shè)條件 ； （ 3）確定項目的建設(shè) 的內(nèi)容，建設(shè)規(guī)模和實施方案； （ 4）項目建設(shè)對環(huán)境造成的影響進行評論； （ 5）估算項目投資和 資金使用計劃。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。 項目建設(shè)的必要性 商品房需求量大幅度上升 根據(jù)《 伊寧市 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》和《 伊寧 市城市建設(shè)總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 伊寧 市市區(qū)人口在 20xx 年和 9 2020 年將從目前的 30 萬人分別達到 30 萬和 40 萬，人口的增長代表城市發(fā)展的多項指標，隨著城市化進程的不斷加快，政府加大政策靈活變動性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。同時，根據(jù)調(diào)查， 伊寧 市目前居民基本上是一戶一套，基本沒有對外租賃的余房，這說明：改善居住條件，對外租賃舊房，增加家庭收入將成為 伊寧 市民將來幾年內(nèi)置業(yè)的重點考慮內(nèi)容。 10 房地產(chǎn)商將更多的精力放在 “ 以人為本 ” 的原則上，更 加注重新型材料的運用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。 主要技術(shù)指標（詳見表 1） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 1 序號 項 目 單 位 指 標 一 建設(shè)規(guī)模 1 規(guī)劃用地面積 平方米 4270 （ 1） 其中： 住宅 建筑 用 地面積 平方米 5500 （ 2） 綠化用地面積 平方米 1650 （ 3） 道路硬化用地面積 平方米 1000 （ 4） 建筑密度 % （ 5） 容積率 （ 6） 綠化率 % 二 項目建設(shè)期 月 12 三 項目固定資產(chǎn)投資 萬元 1 建筑工程費 萬元 2 其他費用 萬元 3 土地購置費 萬元 4 預(yù)備費 萬元 四 資金籌措 全部自籌 問題與建議 （ 1） .為了使項目順利完工，必須安排好項目的實施進度，合理安排交叉施工； （ 2） .項目承辦單位應(yīng)認真深入地做好項目的按期準 備工作； （ 3） .項目承辦單位在設(shè)備談判，訂貨期間應(yīng)及早了解設(shè)備的各種技術(shù)參 11 數(shù)，合理配置各種設(shè)備； （ 4） .項目承辦單位應(yīng)積極協(xié)調(diào)建設(shè)相關(guān)方的關(guān)系，以保證項目建設(shè)能夠順利完成； （ 5） .在項目實施過程中應(yīng)保證資金能夠及時到位，避免延誤工期。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。 12 伊寧市 房地產(chǎn)形勢 伊寧市 房地產(chǎn)現(xiàn)狀：截至 20xx 年 12 月末，全 市 房地產(chǎn)開發(fā)項目僅十余 處 。 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 投資機會產(chǎn)生與經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性優(yōu)先導性的房地產(chǎn)業(yè)，與國家的整體宏觀經(jīng)濟環(huán)境，國家的發(fā)展戰(zhàn)略，國家的產(chǎn)業(yè)政策關(guān)系極大，在政策主導經(jīng)濟的中國尤其如此。土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年走向成熟理性，地價在逐年增長的形勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。將會使 伊寧市 人民的生活水平進一步殷實，從而擴大房產(chǎn)消費需求，符合市場經(jīng)濟的供求關(guān)系。 （四） 從需求關(guān)系看 伊寧市 周邊 有 優(yōu)美的風景環(huán)境和獨具宜人的氣候條件，每年吸引著大量觀光旅游和投資的人群，而且隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 城市 人口將有一個急劇 14 擴張的階段，在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)將會有廣闊的增長發(fā)展空間。 三類地， 商業(yè)性質(zhì)。 31? 42?－ 81176。東聯(lián)伊寧縣，西接霍城縣，南與察布查爾錫伯自治縣隔河相望，北靠天山支脈科古爾琴山；南北長 公里，東西寬 公里，呈 L 型。 正面具有開闊的停車場所及綠化用地，規(guī)劃面積相對緊湊合理，完全符合城市規(guī)劃和近期發(fā)展要求。該層分布連續(xù)，層厚揭露濃度為 ~米；（ 2）粉土層：黃色，土質(zhì)較均勻稍密 ~中密；稍濕；小孔發(fā)育，干強度中等抗振反應(yīng)快，韌性低，無光澤反應(yīng)。 （ 4）不良地質(zhì)現(xiàn)象的評價：該場地不存在巖溶、泥石流、震陷、崩塌、滑坡、地震斷層等不良地質(zhì)問題。 （ 6）地基方案：根據(jù)擬建建筑物的特點和場地地基條件，場地③層（園礫）可作為擬建建筑物的持力層。降水主要集中在春季和初夏?？蓾M足本項目建設(shè)、運營期生活、生產(chǎn)、消防用水。兩路電源同時供電，分列運行，互為備用。在現(xiàn)場四周用密目網(wǎng)圍護，創(chuàng)