【正文】 0 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設 項目 可 行 性 研 究 報 告 （代項目建議書） 1 項目名稱： 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司住宅小區(qū)建設項目 建設 單位： 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司 建設 單位負責人： 萬曉東 【 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司 伊犁公司 法人代表】 建設地點： 伊寧市飛機場路 130 號 編制單位：五家渠農六師勘測設計研究有限責任公司伊犁分公司 編制單位負責人：葛偉 (農六師勘測設計研究有限責任公司董事長 ) 審 定：闞興華（高級工程師） 審 核 ：喬亞平 (高級工程師 注冊造價師 ) 編寫人員： 張艷紅 （助理工程師） 馮學聰 賈婭鳳 2 目 錄 第一章 項目總論 ????????????????????? 6 項目概況 ?????????????????????? .6 建設背景 ?????????????????????? .7 可行性研究報告編制的依據 ?????????????? .9 研究范圍 ?????????????????????? 11 項目提出的必要性 ?????????????????? 11 主要技術指標 ???????????????????? .12 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 ????????? ????? .12 房地產市場發(fā)展及當前主要問題 ?????????? ?? 12 20xx 年房地產市場預測 ????????????? ??? 13 伊寧市 房地產形勢 ?????????????? ??? 13 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 ???????????? ???? 13 房地產市場狀況分析 ??????????????? ?? 14 第三章 建設選址和建設條件 ??????????? ???? .16 場址現狀 ?????????????????????? 16 場址條件 ?????????????????????? 16 周圍社會發(fā)展環(huán)境 ?????????????????? 19 法律支持條件 ???????????????????? 20 第四章 建筑方案選擇 ?????????????????? .21 3 建筑設計指導思想和原則 ????????????? ?? 21 建筑方案 ???????????????????? ?? 21 建筑設計 ?????????? ?????????? ?? 24 ???????????????????? ?? .24 給水設計 ???????????????????? ?? 25 排水設計 ???????????????????? ?? 26 主要設備材料表 ??????????????????? 26 采暖設計 ???????????????????? ?? 26 ???????????????????? .28 電氣設計 ???????????????????? ? .29 建筑防雷 ???????????????????? ? .32 第五章 節(jié)能節(jié)水 ???????????????????? .33 指導思想 ?????????????????????? 33 總體目標 ?????????????????????? 34 節(jié)能節(jié)水依據 ???????????????????? 34 建筑節(jié)能 ?????????????????????? 35 節(jié)能節(jié)水措施 ???????????????????? 36 節(jié)能節(jié)水綜合評價 ?????????????????? 37 4 第 六章 環(huán)境影響評價 ?????????????????? .38 ???????????????????? .38 環(huán)境保護方案的要求 ????????????????? 39 主要污染源和污染物 ????????????????? 40 建設地點環(huán)境現狀 ?????????????????? 41 建設期環(huán)境影響與保護措施 ?????????????? 41 綠化 ???????????????????????? 43 環(huán)境評價結論和建議 ?????????????? ???4 3 第七章 消防措施 ??????????????? ????? .46 ???????????????? ? .46 ??????????????????? ? .46 消防設備系統(tǒng)與管理 ???????????????? ? 48 第八章 勞動安全衛(wèi)生 ?????????????????? .49 影響因素及危害程度分析 ??????????????? 49 建筑消防設計依據及原則 ??????????????? 49 第九章 組織機構及招標 ?????????? ??????? .52 ???????????????????? .52 項目資金管理 ???????????????????? 53 項目工程質量管理 ?????????????????? 53 項目的招標方案 ??????????????????? 54 5 第十章 項目實施進度安排 ???????????????? .57 實施計劃進度安 排 ????????????????? 57 第十一章 投資估算與資金籌措 ?????????????? .58 編制范圍 ??????? ?????????????? .58 估算依據 ????????????????????? .58 估算說明 ????????????????????? .58 估算指標 ????????????????????? .58 固定資產投資 ??????????????????? .59 第十二章 風險分析 ??????????????????? .61 主要風險因素識別 ?????????????????? 61 風險管理計劃 ???????????????????? 62 項目風險分析 ??????????????????? .63 風險程度分析 ??????????????????? .64 風險對策與評估 ??????????????????? 65 第十三章 結論與建議 ?????????????????? .66 結論 ???????????????????? ???? 66 建議 ???????????????????? ???? 67 6 第一章 項目總論 項目概況 項目名稱： 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設地 點： 伊寧市飛機場路 130 號 項目建設主要內容及建設規(guī)模 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設 項目 規(guī)劃 總用地面積 4270 平方米 。 總建筑面積 5500 平方米 ，磚混結構。 項目 建設單位 ： 兵團工業(yè)交通物質供銷總公司伊犁公司 承辦單位負責人 ： 萬曉東 【兵團工業(yè)交通物質供銷總公司 伊犁公司法人代表】 建設周期： 一年 【即 20xx— 20xx 年】 項目建設性質：新建 項目投資及資金籌措 （ 1）投資概算 本工程總投資 萬元。其 中：建設工程費 萬元；土地 購置 費 240 萬元；其它費用 萬元；基本預備費用 萬元。 （ 2）資金來源 資金來源： 全部自籌。 編制單位：農六師勘測設計研究有限責任公司伊犁分公司 項目建設背景 住房與人民生活緊密相關，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求， 由于經濟發(fā)展水平有限， 公司員工 居住環(huán)境仍停留在滿足基本居住要求的整體較低水平。道路、安全、衛(wèi)生、物業(yè) 7 管理、配套等居住條件發(fā)展程度較低。建筑老化、設計落后狀況比較普遍，城區(qū)居民的居住宅水平有待進一 步提高。，隨著住宅商品化進程進一步加快，政府采取了逐步取消私人買地建房的審批等一系列政策，大力促進商品化住宅的發(fā)展，為當地房地產市場的健康發(fā)展打下基礎。 因此，改善職工住房現狀已勢在必行。 設計 依據 與 范圍 有關法律法規(guī) 國家及伊犁州政府有關的這政策、法規(guī)、規(guī)劃 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設部（ 20xx 年 4 月）； 《新疆維吾爾自治區(qū)建設廳關于編制住房建設規(guī)劃工作的指導意見》（新建房 [20xx]16 號）； 《 中華人民共和國土地管理法》 （ ）； 《中華人民共和國環(huán)境保 護法》（ 1989 年）； 《中華人民共和國環(huán)境評價法》（ 20xx 年）； 《中華人民共和國固體廢物污染防治法（修訂）》（ 20xx 年）； 《中華人民共和國環(huán)境噪音污染防治法》（ 1996 年）； 《中華人民共和國水污染防治法（修訂》（ 20xx 年）； 《建設項目環(huán)境保護管理條例》（ 1998 年）； 1《 伊寧市 國民經濟和社會發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃綱要》； 1《 伊寧市 近期建設規(guī)劃（ 20xx2025）； 1可研所需其它資料。 研究范圍 根據國家對基本建設項目可行性研究的內容和 深度要求，重點研究以 8 下內容： （ 1）闡述項目建設的背景和必要性； （ 2） 落實項目建設條件 ； （ 3）確定項目的建設 的內容，建設規(guī)模和實施方案； （ 4）項目建設對環(huán)境造成的影響進行評論； （ 5）估算項目投資和 資金使用計劃。 建設的指導思想及開發(fā)建設原則 指導思想：立足實際，著眼未來。以適用、舒適、經濟為開發(fā)的新理念，體現人文關懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。開發(fā)建設原則：合理開發(fā)、經濟適用、科學配套、永續(xù)利用的原則，具體為一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的合理性。二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質量的重要因素。三是住宅設施設備的裝備水平要進一步提高。廚房、衛(wèi)生間設施、智能化技術系統(tǒng)的高效性和實用性已經成為住宅舒適性的重要內容。四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng)造自然和諧、樸實優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價值量大、位置固定的特點，對耐用性有很強的要求，應當在目前磚混結構年的基礎上，延長住宅使用壽命。 項目建設的必要性 商品房需求量大幅度上升 根據《 伊寧市 市國民經濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要》和《 伊寧 市城市建設總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 伊寧 市市區(qū)人口在 20xx 年和 9 2020 年將從目前的 30 萬人分別達到 30 萬和 40 萬，人口的增長代表城市發(fā)展的多項指標，隨著城市化進程的不斷加快，政府加大政策靈活變動性，招商引資，產業(yè)鏈的激增，外來勞動力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。 隨著房地產市場逐漸成熟，居民用于住房投資的資金增多，購買新居、用舊房 “ 養(yǎng)新房 ” 、股息、 紅利、出租房屋等財產性收入成為居民收入新的增長點。 居民住房潛在購買力較大 隨著人均經濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據有關部門調查，居民在住房領域的消費已從改善自身居住條件，轉向理性投資房地產業(yè)的方向發(fā)展。 目前全市城鎮(zhèn)人均住房面積不足 15 平方米，距小康社會 35 平方米的標準仍有較大的空間。同時，根據調查， 伊寧 市目前居民基本上是一戶一套，基本沒有對外租賃的余房，這說明：改善居住條件，對外租賃舊房，增加家庭收入將成為 伊寧 市民將來幾年內置業(yè)的重點考慮內容。 宏觀必要性：從一個城市的宏觀上講，首先，土地作為城市的寶貴資源，未能實現其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經濟效益、社會效益、環(huán)境效益；其次，城市化未能體現以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應該充分體現城市中 “ 人 ” 的地位和作用，不斷滿足人們的物質和精神需求，促進人的身心和個性的健康發(fā)展。同時，尤為值得關注的是隨著城市化進程加快，原郊區(qū)村莊的改造將 為當地居民和全體市民的居住和生活質量的提高帶來非凡而深遠的影響 。 因此 ， 加快城 市 的建設是城市發(fā)展的必然結果。 10 房地產商將更多的精力放在 “ 以人為本 ” 的原則上，更 加注重新型材料的運用，提高科技含量，合理布局房間的結構，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。房地產業(yè)進入理性發(fā)展階段。今后相當一段時期內房地產業(yè)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，供需大體平衡，需求出現多樣化，住宅將被普遍看好。 因此該項目的建設是非常有必要的。 主要技術指標（詳見表 1） 主要技術經濟指標 表 1 序號 項 目 單 位 指 標 一 建設規(guī)模 1 規(guī)劃用地面積 平方米 4270 （ 1） 其中： 住宅 建筑 用 地面積 平方