【正文】 ，設(shè)計對公司長期有利的債券方案。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。 交易商協(xié)會 交易商協(xié)會 國家發(fā)改委 證監(jiān)會 我國債務(wù)資本市場簡介 —— 2020年 111月份企業(yè)發(fā)債統(tǒng)計 （ 1）銀行貸款融資 ： 指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。 ? 這三種情況下，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險逐漸增大，其收益也應(yīng)增大。 ? 對于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實行“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進行分配。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的 2%。 ?分配增值收益 收入來源 入庫財政 返還分配 收支兩條線 ? 土地一級開發(fā)的收益模式 土地出讓收入當(dāng)中提取 10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺。 、 征地拆遷補償費用 、 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 、 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 、 工程建設(shè)其他費用 、 管理費 、 財務(wù)費用 、 土地招拍掛中的交易費用 、 公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成 。 ? 其一，土地儲備及土地一級開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。 ? 。 定義 ? 土地一級開發(fā)概念界定 ? 土地一級開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲備計劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級開發(fā)主體對一定區(qū)域內(nèi)納入儲備的土地進行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達到供應(yīng)條件的行為 。） 成交量 溢價率 話語權(quán) 一 六 四 五 開發(fā)貸款的申請及信貸管理（國開銀行） 二 三 土地一級開發(fā)的成本及收益形式 BT模式在土地一級開發(fā)中的應(yīng)用 融資平臺建設(shè) 融資渠道 土地一級開發(fā)的風(fēng)險與防范 一 六 四 五 二 三 土地一級開發(fā)的成本及收益形式 ? 土地一級開發(fā) 是指政府在出讓土地前，對土地進行整理、投資和開發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。 北京住宅類土地的溢價率，從限購前一年的 %，下調(diào)至限購后的 %。下調(diào)了 62各百分 點。 ? 其 目的是 “ 生地做熟、毛地做凈 ” ，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。 ? 土地 一級 開發(fā)與土地儲備之間的關(guān)系 土地儲備 土地收儲 土地一級開發(fā) 特點 ?，資金需求量大。 ? 土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。 ? 其二，從二級市場需求來講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。 （ 一 ） 項目前期費用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費用 （ 七 ） 管理費 （ 八 ） 財務(wù)費用 （ 九 ） 銷售費用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費 （ 十一 ） 不可預(yù)見費 ? 征地拆遷安置費用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 是最主要的兩部分費用，占到了總成本的80%以上。2020年中央 1號文件提出，從土地出讓當(dāng)中提取 10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。 ? 通過招標(biāo)方式選擇 開發(fā)企業(yè)實施 土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。 ? 分配給一級開發(fā)企業(yè)的增值部分作為補充給企業(yè)下一輪的土地一級開發(fā)資金，對該部分資金實行封閉運行、專項使用、專戶管理、全過程監(jiān)管。因此，企業(yè)的一級開發(fā)收益不應(yīng)是一個固定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)通過招投標(biāo)使參與一級開發(fā)的企業(yè)對于與其風(fēng)險相應(yīng)的收益有所表達，利用市場競價機制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動資金貸款、固定資金貸款和專項貸款等。 ? 目前，上市公司發(fā)行的公司債券由 證監(jiān)會 審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由 發(fā)改委 審批。 32 影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個因素 ? 以債券市場同期限產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動性利差以及其他各類風(fēng)險收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價。 債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對較小，其流動性與國債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會要求收益補償，此利差隨市場情況確定。 ? 主承銷商對債券募集說明書內(nèi)容進行盡職調(diào)查，由相關(guān)責(zé)任人簽字；出具推薦意見書，將全套申請文件定稿，上報發(fā)改委； ? 收到申請文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定，對申請材料進行審核，并提出反饋意見。 ? 爭取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通 ， 精通相關(guān)政策 。 ? 廣泛市場摸底： 金融債承銷團含多家機構(gòu) ， 覆蓋銀行 、 保險 、 券商等上千家機構(gòu) ， 可以在發(fā)行前進行廣泛 、 準(zhǔn)確市場摸底 。 發(fā)行籌備 階段 申請報批 階段 路演宣介 階段 定價發(fā)行 階段 衡量債券承銷商的標(biāo)準(zhǔn) 銀行間債務(wù)融資工具推出的背景 為拓寬企業(yè)直接融資渠道，培育企業(yè)商業(yè)信用，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資成本，大力發(fā)展企業(yè)債券市場， 2020年 4月 15日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布了 《 銀行間債券市場非金融企業(yè)債務(wù)融資工具發(fā)行注冊規(guī)則 》 、 《 銀行間債券市場非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引 》 、 《 銀行間債券市場非金融中期票據(jù)業(yè)務(wù)指引 》 及相關(guān)文件，進一步規(guī)范和拓寬了這個渠道。 ? 短期融資券期限在 1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為 1年以上（以 35年為主）。 募集資金用途 用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。 1：有利于降低發(fā)行人的當(dāng)期融資成本 當(dāng)投資者對未來收益率的看漲預(yù)期逐漸形成時，其對浮息債的需求逐漸增加，浮息債發(fā)行利差減少，因此可以為發(fā)行人節(jié)約當(dāng)期財務(wù)成本。 ? 發(fā)行規(guī)模突破了凈資產(chǎn) 40%的限制 ? 向特定的投資者募集 ? 融資方案靈活，注冊流程簡化 ? 信息披露簡化，保密性強 北京保障性安居工程私募債項目背景 ? 根據(jù)北京市的統(tǒng)一部署， 2020年北京市 50個重點村、 20萬套保障性住房及 1萬套中關(guān)村人才公租房建設(shè)的資金缺口大約在 500億左右 ； ? 經(jīng)市政府專題會審議，市委、市政府上報中國人民銀行溝通，初步確定了通過銀行間市場發(fā)行 500億元私募 債 解決資金缺口的方案 ； ? 500億私募債由北京 9家國有企業(yè)發(fā)行。 —— 項目認定 ? 項目確定： 確認地塊，確認項目操作主體； ? 北京市住建委認定： 建委確認函中應(yīng)包括 項目位置、 投資額， 建設(shè)面積及套數(shù) 等詳細信息， 作為上報人民銀行 的附件； ? 項目審批手續(xù)完備 ：項目的審批手續(xù)需完備，可由各部門出具“四函”代替原“四證”，需上報人民銀行。 （ 5） 融資租賃 新購設(shè)備直接融資租賃 目標(biāo)：設(shè)備更新，技術(shù)升級，設(shè)備全額融資； ⑤交付設(shè)備及 售后服務(wù) ③融資租賃合同 ④定期支付租金 ①設(shè)備采購合同 承租人 ②支付設(shè)備購置款 設(shè)備廠商 金融租賃公司 ? 金融租賃公司 按照承租人的要求與設(shè)備廠商直接簽訂設(shè)備采購協(xié)議； ? 金融租賃公司 直接向設(shè)備廠商支付設(shè)備購置款； ? 金融租賃公司 與承租人簽訂融資租賃合同，將設(shè)備租給承租人使用； ? 承租人按照融資租賃合同約定向承租人支付租金，同時承擔(dān)設(shè)備的保全、維護和修理等義務(wù)； ? 承租人與設(shè)備廠商簽訂售后服務(wù)協(xié)議，享受設(shè)備購置人的售后服務(wù)等權(quán)益； ? 本結(jié)構(gòu)適用于尚未啟動采購設(shè)備的情形。（投資額的 40%） ?另一方面 , 如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益為負數(shù)即銷售資產(chǎn)形成損失 , 按謹慎性原則的要求 , 企業(yè)應(yīng)將此項損失計入當(dāng)期損益 , 減少企業(yè)利潤 , 相應(yīng)減少稅收 , 從而取得納稅上的財務(wù)利益。 國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中 承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2020年第 13號 （ 自 2020年 10月 1日起施行 ） 一、 增值稅和營業(yè)稅 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。根據(jù)雙方協(xié)議，采取的“融資租賃”方式既包括“直租”，也包括“售后回租”。 金融租賃案例 ? 案例二 ：沈陽機床 2億 ? 沈陽機床成立于 1993年 5月，主要經(jīng)營機械設(shè)備制造、機床制造、機械加工等業(yè)務(wù)。 此外，沈陽機床還需支付 400萬元的租賃服務(wù)費和 1400萬元的租賃保證金。由于 銀行 貸款為單利計息，因此，按單利將季度收益率折合為年度收益率為 %。 ? 租賃 期限 ： 5 年共計 20 期。 ? 租賃 設(shè)備所有權(quán) ：在租賃期間設(shè)備所有權(quán)歸華融租賃公司所有；自租賃合同 ? 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價支付款項后，租賃設(shè)備所有權(quán)歸還流波公司。 售后回租模式對融資平臺公司的適用性 ?銀行貸款的額度限制； ?國家 緊縮信貸 政策，準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)，貸款難度逐漸加大； ?企業(yè)債、票據(jù)的發(fā)行受 凈資產(chǎn)額度的限制 ； ?融資平臺公司近期對資金需求較大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多，變現(xiàn)相對容易； ?公司的資產(chǎn)增值可以重新評估，市場價值可以從出售中得以體現(xiàn)。 從資金費用角度來分析 夾層融資成本低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點。 國開金融公司夾層模式 ? 國開金融公司的夾層融資模式：國開金融公司以自有資金入股融資方，持有一定比例（不控股）的股權(quán)，雙方約定投資期及回報率，融資方承諾到期回購國開金融公司持有的股權(quán)。 ? 退出渠道：融資方到期回購國開 金融公司 持有的股權(quán)。 (7)民間借貸融資 江蘇如皋開發(fā)區(qū)民間借貸案例分析 如皋市地處江蘇省中部地區(qū) ,原先經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，有“蘇中的昆山”之稱， 行政區(qū)域包括沿江開發(fā)開放三大主體功能區(qū) (經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、如城鎮(zhèn)、如皋港區(qū) )和 17個鎮(zhèn)。 與其他地區(qū)只是在開發(fā)區(qū)內(nèi)部員工融資不同的是，如皋開發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開發(fā)區(qū)內(nèi)部，任何人只要有資金都可以參與，這已經(jīng)不同于所謂的內(nèi)部集資的概念了。據(jù)悉，當(dāng)時由于利息很高，借款順利完成籌集目標(biāo) 。該文件指出，當(dāng)前一些基層政府出現(xiàn)了政府融資平臺公司（下稱“平臺公司”）等主體由財政擔(dān)保，向行政事業(yè)單位職工等社會公眾集資，用于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)象。 根據(jù)相關(guān)司法解釋，如果同時滿足 4個條件，會被定性為“非法吸收公眾存款罪”： 第一，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金； 第二，通過媒體、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳； 第三，承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權(quán)等方式還本付息或給付回報； 第四，向社會不特定對象吸收資金。 “萬頃良田建設(shè)工程”是以土地開發(fā)整理項目為載體，以實施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策為抓手，通過對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，將農(nóng)村居民遷移到城鎮(zhèn)，騰出土地建設(shè)大面積、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，實現(xiàn)居住集中、耕地連片。 據(jù)測算，搬遷一個 4000人的村，平均能夠掛鉤置換出 700畝的用地指標(biāo)，相當(dāng)于一個縣 1到 2年的指令性建設(shè)用地計劃總量，這顯然能夠初步保障經(jīng)濟增長的用地。 在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。 這也意味著一個 20萬的拆遷安置房，一旦入股的話，每年將有 。 REITs 房地產(chǎn)投資 信托基金 〓 房地產(chǎn)信托投資基金 REITS（ Real Estate Investment Trust） 誕生于 20世紀(jì) 60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。 銀行間 REITS存在的難點 ? 資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強烈要求：在銀行間 REITS終止后，資產(chǎn)持有人