【正文】 發(fā)行 ? 資金監(jiān)管 ? 項(xiàng)目認(rèn)定 ? 資金使用及償還 ? 信息披露 —— 專款專用 ? 募集資金投向： 募集資金僅限用于經(jīng)北京市住建委確認(rèn)的保障性安居項(xiàng)目； ? 自有資本金充足： 主管部門出具資本金到位 20%的 確認(rèn) 函 。 目標(biāo)：盤活存量資產(chǎn)，充實(shí)資本金； 存量設(shè)備融資性售后回租 59 設(shè)備更新 技術(shù)升級(jí) 設(shè)備全額融資 盤活存量資產(chǎn) 降低資產(chǎn)負(fù)債率 優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 租金安排靈活 加速折舊 遞延納稅 融資租賃滿足承租人多元化的融資需求 60 業(yè)務(wù)流程 ? ?落實(shí)前提條件（如需） ?8. 簽約放款 ? ? ? 完成內(nèi)部審批流程 ?，收集所需全部資料 ?（或董事會(huì)），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要） ? ? ?、利率和期限以及主要合同條款 ? 核實(shí)擔(dān)保能力 ? ? ?提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況 ?、經(jīng)營(yíng)狀況或項(xiàng)目情況以及租賃設(shè)備清單等資料 ? ?擔(dān)保人（如有） ?承租人 ?出租人 售后回租的節(jié)稅特性 ?由于銷售資產(chǎn)的當(dāng)期不能確認(rèn)收益 , 會(huì)計(jì)收益比實(shí)際收益低 , 降低了稅賦計(jì)價(jià)基礎(chǔ) , 所以 , 稅收相應(yīng)減少。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。 ? 即將原值 、賬面凈值 2億元出售給交銀租賃，同時(shí)再與交銀租賃簽訂租賃合同，合同期內(nèi)公司按約定向交銀租賃分期支付租金，租賃期限為 4年 16期，租金的具體支付方式為等額租金后付法。 售后回租合同主要內(nèi)容 ? 安徽金寨流波水力發(fā)電有限公司 ? 租賃物：水輪發(fā)電機(jī)及其附屬設(shè)備 ? 融資 金額 ： 3500 萬元。 ? 起租日：華融租賃公司租賃物購置款項(xiàng)支付之日。 夾層融資的特點(diǎn) ? 這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層 — 夾層融資。 ? 信托方式：信托募集資金用于受讓上海陽龍投資咨詢公司持有的上海新弘大置業(yè)有限公司 85%的股權(quán)，上海陽龍到期溢價(jià)回購。 引人關(guān)注的是， 2020年第一次借款時(shí)，銀行的商業(yè)貸款利息不到 5%，開發(fā)區(qū)利息幾乎為同期銀行商貸利息 2倍?！憋@然，如皋開發(fā)區(qū)這種財(cái)政擔(dān)保的借款方式缺乏法律依據(jù)，并且由于不通過融資平臺(tái)等方式進(jìn)行集資，缺乏有效監(jiān)管。 如皋有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，從 2020年開始，該市展開了“萬頃良田建設(shè)工程”試點(diǎn)，累計(jì)整村搬遷農(nóng)民 5638多戶，整理土地 33870畝，復(fù)墾 5713畝，為城市和項(xiàng)目建設(shè)騰出建設(shè)用地指標(biāo) 4725畝。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經(jīng)推行一種 股份合作的方式來幫助當(dāng)?shù)乇徊疬w戶致富 。 ? （ 8） REITS（房地產(chǎn)投資信托） 87 ? 以資產(chǎn)為支持的 類債務(wù)融資 ：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券； ? 可 保留 對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的 所有權(quán)和管理權(quán) ：在銀行間 REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機(jī)構(gòu)的身份繼續(xù)參與對(duì)資產(chǎn)日常運(yùn)營(yíng)的管理，在 REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行回購； ? 門檻相對(duì)較低且審核時(shí)間較短 ：產(chǎn)品準(zhǔn)備及發(fā)行流程相比交易所市場(chǎng)更簡(jiǎn)單，所需時(shí)間較短。 經(jīng)過與投資者的溝通，初步預(yù)計(jì)交易所 REIT的的派息收益率需要在 5%以上。 交易所REIT對(duì)物業(yè)的權(quán)屬 、 經(jīng)營(yíng)年限及收益率有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 委托貸款中所涉及到的業(yè)務(wù)費(fèi)用： ? 手續(xù)費(fèi)： 銀行接受委托人申辦委托貸款，按委托貸款金額、借款期限、違約行為等約定條款按比例向委托人收取手續(xù)費(fèi)。 協(xié)議條款：信托資金監(jiān)管 、 股權(quán)受讓 、 土地出讓凈收益劃撥及信托資金兌付等 退出方式： （ 1） 信托公司公開轉(zhuǎn)讓其所持有的土地一級(jí)開發(fā)公司股權(quán)； （ 2） 市國(guó)資委自愿承諾無條件溢價(jià)受讓信托公司持有的土地一級(jí)開發(fā)公司股權(quán)作為信托計(jì)劃退出的最終保障 ， 其中股權(quán)溢價(jià)款每半年支付一次 ， 年收益率不低于12%；在信托計(jì)劃第五年末受讓信托公司持有的土地一級(jí)開發(fā)公司 %股權(quán) （ 對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)款為 20億元 ） ， 信托計(jì)劃到期日 （ 第 6年末 ） 受讓信托公司所持剩余%股權(quán) （ 對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)款為 20億元 ） 。土地一級(jí)開發(fā)公司以上述土地出讓收益權(quán)質(zhì)押給信托公司，并在市財(cái)政局辦理質(zhì)押登記。 ? 例：某建筑企業(yè)， 2020年隨著人民銀行調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)上資金逐步緊張，該公司收到大量的銀行承兌匯票。 ? （商業(yè)承兌匯票 保貼 是指對(duì)符合銀行條件的企業(yè)，以書函的形式承諾為其簽發(fā)或持有的商業(yè)承兌匯票辦理貼現(xiàn)，即給予保貼額度的一種授信行為。待土地一級(jí)開發(fā)公司名下的生態(tài)新城 5500畝土地辦妥收儲(chǔ)證后，為市國(guó)資委受讓股權(quán)提供抵押擔(dān)保。 入股完成后 ， 土地一級(jí)開發(fā)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：市國(guó)資委股權(quán)占比 59%， 信托公司占比 41%。 信托融資 大眾 (351天理財(cái) ) 信托 （出資 5億） 銀行 購買收益權(quán) 項(xiàng)目融資人 機(jī)構(gòu) 投資人 （ 14天過橋） Page 91 （ 10）委托貸款 ? 委托貸款： 系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。 因此 ， 對(duì)于收益不高且未來增長(zhǎng)潛力有限的物業(yè) ， 銀行間 REITS是一種低成本的債務(wù)融資途徑 。 ? 多元化的投資者群體 ：包括個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體； ? 價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場(chǎng) REITS的價(jià)格由基礎(chǔ)資產(chǎn)的盈利能力決定 ， 因此管理公司可通過提高業(yè)績(jī)的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值； ?健全成熟的市場(chǎng)制度：信息披露制度 、 市場(chǎng)監(jiān)管制度和投資者保護(hù)等相關(guān)制度較為成熟 。 REITs 房地產(chǎn)投資 信托基金 〓 房地產(chǎn)信托投資基金 REITS（ Real Estate Investment Trust） 誕生于 20世紀(jì) 60年代的美國(guó)，目前已經(jīng)是國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。 在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。 “萬頃良田建設(shè)工程”是以土地開發(fā)整理項(xiàng)目為載體，以實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策為抓手，通過對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，將農(nóng)村居民遷移到城鎮(zhèn)，騰出土地建設(shè)大面積、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，實(shí)現(xiàn)居住集中、耕地連片。該文件指出，當(dāng)前一些基層政府出現(xiàn)了政府融資平臺(tái)公司（下稱“平臺(tái)公司”）等主體由財(cái)政擔(dān)保，向行政事業(yè)單位職工等社會(huì)公眾集資，用于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)象。 與其他地區(qū)只是在開發(fā)區(qū)內(nèi)部員工融資不同的是，如皋開發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開發(fā)區(qū)內(nèi)部，任何人只要有資金都可以參與，這已經(jīng)不同于所謂的內(nèi)部集資的概念了。 ? 退出渠道：融資方到期回購國(guó)開 金融公司 持有的股權(quán)。 從資金費(fèi)用角度來分析 夾層融資成本低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。 ? 租賃 設(shè)備所有權(quán) ：在租賃期間設(shè)備所有權(quán)歸華融租賃公司所有；自租賃合同 ? 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價(jià)支付款項(xiàng)后，租賃設(shè)備所有權(quán)歸還流波公司。由于 銀行 貸款為單利計(jì)息，因此，按單利將季度收益率折合為年度收益率為 %。 金融租賃案例 ? 案例二 ：沈陽機(jī)床 2億 ? 沈陽機(jī)床成立于 1993年 5月，主要經(jīng)營(yíng)機(jī)械設(shè)備制造、機(jī)床制造、機(jī)械加工等業(yè)務(wù)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中 承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2020年第 13號(hào) （ 自 2020年 10月 1日起施行 ） 一、 增值稅和營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。 （ 5） 融資租賃 新購設(shè)備直接融資租賃 目標(biāo)：設(shè)備更新，技術(shù)升級(jí)，設(shè)備全額融資； ⑤交付設(shè)備及 售后服務(wù) ③融資租賃合同 ④定期支付租金 ①設(shè)備采購合同 承租人 ②支付設(shè)備購置款 設(shè)備廠商 金融租賃公司 ? 金融租賃公司 按照承租人的要求與設(shè)備廠商直接簽訂設(shè)備采購協(xié)議； ? 金融租賃公司 直接向設(shè)備廠商支付設(shè)備購置款； ? 金融租賃公司 與承租人簽訂融資租賃合同，將設(shè)備租給承租人使用； ? 承租人按照融資租賃合同約定向承租人支付租金，同時(shí)承擔(dān)設(shè)備的保全、維護(hù)和修理等義務(wù)； ? 承租人與設(shè)備廠商簽訂售后服務(wù)協(xié)議，享受設(shè)備購置人的售后服務(wù)等權(quán)益； ? 本結(jié)構(gòu)適用于尚未啟動(dòng)采購設(shè)備的情形。 ? 發(fā)行規(guī)模突破了凈資產(chǎn) 40%的限制 ? 向特定的投資者募集 ? 融資方案靈活，注冊(cè)流程簡(jiǎn)化 ? 信息披露簡(jiǎn)化，保密性強(qiáng) 北京保障性安居工程私募債項(xiàng)目背景 ? 根據(jù)北京市的統(tǒng)一部署， 2020年北京市 50個(gè)重點(diǎn)村、 20萬套保障性住房及 1萬套中關(guān)村人才公租房建設(shè)的資金缺口大約在 500億左右 ； ? 經(jīng)市政府專題會(huì)審議，市委、市政府上報(bào)中國(guó)人民銀行溝通，初步確定了通過銀行間市場(chǎng)發(fā)行 500億元私募 債 解決資金缺口的方案 ； ? 500億私募債由北京 9家國(guó)有企業(yè)發(fā)行。 募集資金用途 用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。 發(fā)行籌備 階段 申請(qǐng)報(bào)批 階段 路演宣介 階段 定價(jià)發(fā)行 階段 衡量債券承銷商的標(biāo)準(zhǔn) 銀行間債務(wù)融資工具推出的背景 為拓寬企業(yè)直接融資渠道，培育企業(yè)商業(yè)信用，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資成本，大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)， 2020年 4月 15日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了 《 銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具發(fā)行注冊(cè)規(guī)則 》 、 《 銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引 》 、 《 銀行間債券市場(chǎng)非金融中期票據(jù)業(yè)務(wù)指引 》 及相關(guān)文件，進(jìn)一步規(guī)范和拓寬了這個(gè)渠道。 ? 爭(zhēng)取有利債券發(fā)行政策：與主管部門保持了比較有效的溝通 ， 精通相關(guān)政策 。 債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小，其流動(dòng)性與國(guó)債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會(huì)要求收益補(bǔ)償，此利差隨市場(chǎng)情況確定。 ? 目前，上市公司發(fā)行的公司債券由 證監(jiān)會(huì) 審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由 發(fā)改委 審批。因此，企業(yè)的一級(jí)開發(fā)收益不應(yīng)是一個(gè)固定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)通過招投標(biāo)使參與一級(jí)開發(fā)的企業(yè)對(duì)于與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益有所表達(dá)，利用市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。 ? 通過招標(biāo)方式選擇 開發(fā)企業(yè)實(shí)施 土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。 （ 一 ） 項(xiàng)目前期費(fèi)用 （ 二 ） 征地 、 拆遷費(fèi)用 （ 三 ） 公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 四 ） 區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （ 五 ） 區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （ 六 ） 工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 七 ） 管理費(fèi) （ 八 ） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 九 ） 銷售費(fèi)用 （ 十 ） 應(yīng)納稅費(fèi) （ 十一 ） 不可預(yù)見費(fèi) ? 征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。 ? 土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。 ? 其 目的是 “ 生地做熟、毛地做凈 ” ，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。 北京住宅類土地的溢價(jià)率，從限購前一年的 %，下調(diào)至限購后的 %。 定義 ? 土地一級(jí)開發(fā)概念界定 ? 土地一級(jí)開發(fā)，即土地前期開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級(jí)開發(fā)主體對(duì)一定區(qū)域內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為 。 ? 其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。 ?分配增值收益 收入來源 入庫財(cái)政 返還分配 收支兩條線 ? 土地一級(jí)開發(fā)的收益模式 土地出讓收入當(dāng)中提取 10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺(tái)。 ? 對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比