【正文】 增。 成長中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國各地的旅游人士前來。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 60． 05 億元，比上年增長 6． 7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 495． 67 億元，增長 15． 6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 540． 15億元，增長 12． 3％。 根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。 計(jì)劃建 設(shè)周期 2 年。 用地總面積為 5648 方米（ 畝）。南 接西安核心商業(yè)街 ——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志 ——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。 編制說明： 作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷 售、運(yùn)營過程中有可能遇到的各類問題。尤其對于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對完善的回款還貸措施。南北長 95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝 ,含代征路 畝）。 項(xiàng)目總地價(jià)為 萬元 (含土地出讓金 )。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在此興建 “和平大廈 ”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級賓館、飯店、商場、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。 第三 章：市場調(diào)查與分析 第一節(jié)：宏觀市場分析 2021 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和 “三個(gè)代表 ”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立 “四化 ”理念，國民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明： 2021 年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動(dòng)的海外游客 65 萬人次，比上年增長 93％； 接待國內(nèi)旅游者 2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長 29． 1％。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史 性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。 全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。 消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析： l 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們在注重工作效率的同時(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。 以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 1600—1700 萬余人次，其中 2021 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。（調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局 、西安黃頁、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對三星級及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過 15%；對酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過 20%。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使 得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住 率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符 合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。如果以目前西安酒店的平均入住率 60%左右計(jì)算，則西安尚有 12—41 個(gè)酒店的開發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對其專業(yè)的經(jīng)營背景更為看重。 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2 居多 14—28m2 均有分布 本次調(diào)查顯示， 20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為 20m2 左右，其中面積從14—28m2 均有一定的分布。 客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%： 66%： 16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。 酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%），其次是旅行游客（ 26%），兩者合計(jì)占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西安來旅游的人次（ 15001800 萬人次）就知道西安目前酒店之所以處于不景氣（或者利潤率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身對這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資源的浪費(fèi)。所謂 “人無遠(yuǎn)慮、必有近憂 ”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務(wù)對一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應(yīng)該充分意識到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗之地。 整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價(jià)格，由于整個(gè)市場價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過 “價(jià)格 ”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié) 果往往使得整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。 整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2021 套或者 2021 套以上，這說明西安目前的酒店無 論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。 從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，故步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動(dòng)的境 地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元 ——酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。 對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島 ”和中匯商務(wù)酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島 ”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公寓。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶等地也 開始出現(xiàn)。而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背 景下應(yīng)運(yùn)而生的。 由高新地產(chǎn)擬建的 “水晶島 ”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。 從以上對酒店式公寓 ——“水晶島 ”、產(chǎn)權(quán)式酒店 ——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓 ——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島 ”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的 開發(fā)條件和發(fā)展前景。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準(zhǔn)的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個(gè)非常重要的因素。時(shí)下休閑、娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體 ，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費(fèi)形勢向好。 消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的項(xiàng)目不同而有所差異，對于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目 如拳擊、跑步機(jī)、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 18—40歲的居多；而一般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18—50 歲之間。 消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。 休閑、娛樂、健身場所調(diào)查分析 西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂場所經(jīng)營現(xiàn)狀抽樣分析 西 安休閑、娛樂、健身場所經(jīng)營狀況綜合分析 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查 規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營 規(guī)模普遍在 30 m2 至 400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在 100—120 人左右。 消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。 暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人 /天 上島咖啡口味不錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18 元 2040 人 /天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 1020 人 /天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 510 人 /天 味純 巴西咖啡 20 元 /杯 30 元 /壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 漢堡 元 100 人左右 價(jià)格合理、口感好 薯?xiàng)l 3 元 60 人左右 價(jià)格便宜、口感好； 茶 3050 元 /壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元 /小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元 /壺 價(jià)格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查 規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2 至 3000 m2 左右。 消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。 經(jīng)營時(shí)間：晚上 19： 00 左右到第二天 1： 30 左右。 消費(fèi)的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。 按照西安市政府提出的目前進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟(jì)快捷型酒店將成為實(shí)現(xiàn)新型旅游方式的主角。因此，西安市酒店業(yè)具有