【正文】 建筑形態(tài) 小區(qū)規(guī)劃以多層住宅為主，利用擴大的宅間距，精心設計宅間景觀，與中心綠地相融合。 建筑 設計 設計理念 設計中始終追求以人為本，追求居住的舒適度與品位，同時形成社會獨特風格，將“以人為本、經(jīng)濟適用、健康生活”貫穿于設計的全過程。公共設施方面有文化活動站和社區(qū)服務站結(jié)合商業(yè)，并與公共空間充分交融為原則，實現(xiàn)相 互依存，互動共榮之目的和效益。小區(qū)內(nèi)居住建筑充分面向內(nèi)部景觀， 10 根據(jù)景觀資源 的分布合理布局不同規(guī)格的住宅，用精心打造的內(nèi)部景觀來滿足不同口味消費人群的視覺感受是設計的最高目標。 3）停車系統(tǒng)： 為滿足對停車的要求，在小區(qū)共設置了兩種停車方式：地下車庫、地面室外停車位。 交通組織 小區(qū) 內(nèi)道路系統(tǒng)為小區(qū)級道路 宅間路二級道路系統(tǒng)，小區(qū)級10m，宅間路 4m，景觀步行道 (1m～ )，交通組織執(zhí)行人車分流。 所有建筑充分利用原有地形地貌的特點，采取靈活布局、高低錯落的手法；建筑體型的設計避免建筑物與環(huán)境的不協(xié)調(diào)，營造豐富的居住空間環(huán)境。 加強物業(yè)管理，確保居住的安全性。 自然、文化 貫徹 “ 尊重自然 ” 與 “ 可待續(xù)發(fā)展 ” 的思想，在充分保持原有地形的前提下，貫徹生態(tài)原則，文化原則與效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟效益顯著的 “ 綠色 ” 居住空間。 揚長避短、立足實用 規(guī)劃在充分考慮現(xiàn)狀條件的基礎上，結(jié)合實際情況，在兼顧經(jīng)濟、社會、環(huán)境效果的前提下，力求實用、經(jīng)濟與景觀美的要求和諧有機的結(jié)合。 （ 5） 要注意室內(nèi)外環(huán)境的滲透及景觀視線的效果， 合理布置綠地、花草、亭廊，結(jié)合本地氣候特點，創(chuàng)造出滿足使用要求的建筑空間環(huán)境。 項目主要 經(jīng)濟 指標情況見下表： 5 主要經(jīng)濟指標表 表 12 序號 項目 單位 指標 備注 1 占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 89080 3 地上建筑面積 m2 63580 其中 住宅建筑面積 m2 60330 商業(yè)建筑面積 m2 2500 配套公建面積 m2 750 4 地下建筑面積 m2 25500 其中 地下車庫 m2 25500 5 容積率 6 建筑物基底面積 m2 7 總建筑密度 % 8 綠地率 % 36 9 居住戶數(shù) 戶 618 10 居住人數(shù) 人 1978 11 戶均人口 人 /戶 12 建筑層數(shù) 層 1 11 13 建筑高度 m 3 48 14 停車位 合計 輛 625 其中 地上 輛 50 地下 575 6 總體設計方案 建筑規(guī)劃設計指導思想與 設計標準 指導思想 （ 1） 按照 山海關(guān)區(qū) 規(guī)劃局《規(guī)劃設計條件通知書》的各項指標進行規(guī)劃設計。 鐵路：山海關(guān)站是集散海陸貨流的交通樞紐，客貨運輸可達全國各地及俄羅斯、蒙古等國家，貨運裝卸能力每年 9000萬噸，是歐亞大陸橋的主要通道之一。東與遼寧省綏中縣毗鄰，西側(cè)即為山海關(guān)古城。多年平均蒸發(fā)量為 （ 1991~20xx） mm。 氣象條件 項目所在地屬于暖溫帶半 濕潤季 風 型大陸性氣候，冬季較長，春夏秋季較短。該地塊臨近石河最為優(yōu)美的景觀區(qū)域，是石河沿岸最佳宜居地帶。石河沿岸也成為集旅游、商業(yè)、休閑、宜居、行政等于一身的城市新地帶。在實施城鎮(zhèn)面貌三年大變樣的進程中，秦皇島市委、市政府于 20xx 年 作出決定：深入實施 “ 旅游立市 ” 戰(zhàn)略，以此統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)、城市、旅游發(fā)展等各項工作，加快打造以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，從而為新階段秦皇島市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展設立了新的標桿：朝著現(xiàn)代休閑度假旅游的高端邁進， “ 打造宜游城市，建設最佳旅游目的地 ” 。 12 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 13 總成本費用估算表 14 利潤與利潤分配表 15 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)和指標表 附 件 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 復印件 組織機構(gòu)代碼證 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 附 圖 場址區(qū)域位置示意圖 總平面布置圖 1 第一章 申報單位及項 目概況 項目申報單位概況 項目申報單位名稱 秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目申報單位概況 秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 8 月 8 日，注冊資金 3050 萬元。公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和建筑工程機械及配件的銷售。 20xx 年 10 月 22 日，秦皇島市委、秦皇島市人民政府作出《關(guān)于 2 實施旅游立市戰(zhàn)略加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，明確提出：全面落實科學發(fā)展觀，深入實施 “ 旅游立市 ” 戰(zhàn)略，加快打造以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，整合資源要素，全市發(fā)展旅游、全年發(fā)展旅游、全方位發(fā)展旅游，全力構(gòu)建以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，力爭 510 年，把秦皇島建設成為休閑度假勝地、山海生態(tài)寶地、長城文化高地、健康長壽福地，整體打造 “ 國際旅游名城 ” 。借助石河景觀公園的產(chǎn)生，周邊部分居民社區(qū)已建成使用。 建設地點 本項目建設地點位于石河東路以東、正惠街以北、正合街以南，占地面積 。多年平均氣溫 ℃ ，最熱月為 7月，平均溫度 25℃ ，最冷月為一月，平均氣溫－ ℃ 。春、秋季多西南風或西南西風，冬季為東北或東北東風，夏季多 西南風和 南風 。西南距秦皇島市中心區(qū)和秦皇島港 20公里，距北京、天津和沈陽的距離分別為 300公里、 260公里和 380公里。 公路：由此通往全國各地的高速公路和國道有：京哈高速公路，102國道，河北省沿海公路。 （ 2） 按照國家現(xiàn)行規(guī)范及標準、規(guī)定；結(jié)合現(xiàn) 狀 實際對小區(qū)進 行規(guī)劃設計及施工圖設計。 （ 6） 適應當前經(jīng)濟發(fā)展水平，在滿足需要的同時考慮將來發(fā)展的可能。強調(diào)規(guī)劃布局的完整統(tǒng)一，在有限的用地空間和多種現(xiàn)實條件的制約下合理的組織內(nèi)外部空間，創(chuàng)造舒適宜人的居住生活環(huán)境，滿足人們的生理及心理需求，適應不同的家庭生活模式。 體現(xiàn)居住文化底蘊，并與現(xiàn)化生活充分融合，展現(xiàn)現(xiàn)代開放的新 8 世紀的文化、生活藝術(shù)的新境界。 規(guī)劃設計要點 規(guī)劃布局 項目內(nèi)的各種建筑物采用簡約現(xiàn)代的新都市主義風格，不同功能的建筑物要根據(jù)體量、用途和所在位置的功能分區(qū)進行具體設計，努力實現(xiàn)與環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。在公共建筑和小區(qū)整體規(guī)劃設計上，強 調(diào)單體建筑與環(huán)境、布局與整體的有機結(jié)合；堅持建筑單體重特色，公共環(huán)境重整體的設計思想。 1）車行道系統(tǒng)： 小區(qū)道路等級分級明確，并沿道路設地面停車位，避免機動車駛?cè)胝g，保證了人車分流。 綠化景觀環(huán)境設計 小區(qū)利用住宅宅前宅后、小區(qū)中心廣場的大小空間，進行了 “ 點、線、面 ” 相結(jié)合的立體綠化景觀設計。 均好性原則體現(xiàn)在確保戶戶朝陽，有景觀點。此外結(jié)合景觀還設計了若干居民體育設施。 戶型設計 本設計方案針對山海關(guān)的氣候，著重考慮人的活動規(guī)律、空間變化、生活節(jié)奏，“以人為本”進行了深入的推敲。 在立面造型風格上采用簡潔、沉穩(wěn)精細的實用主義風格，明快的色調(diào)，水平、垂直的線條，與山海關(guān)景區(qū)景色相互照應。 b、擬 建場地因無場地土類型及場地卓越周期詳細資料，從已知資料看，初步定該場地屬于抗震有利地段，屬于穩(wěn)定地、可建新區(qū)。 該區(qū)做初步設計及施工圖之前應委托勘察測繪單位進行巖土工程勘探。 c、對軟弱場地應提供地基震陷的評價。 水源 本工程給水水源為市政自來水供水管網(wǎng)，管徑 800mm。用水量分析如下： 項目用水量表 表 15 項目名稱 用水標準 最大日水量 最大時水量 使用時數(shù) 小時變化 （ m3/d） （ m3/h） （ h） 系數(shù)（ K） 生活用水 120L/人 14 排水 綠化、澆灑不計排水量。區(qū)內(nèi)雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)收集后排入市政雨水管道。 15 項目 采暖負荷 估算表 表 16 序號 項目名稱 建筑面積 (m2) 采暖 耗熱量 （ W/m2） 采暖負荷 （ KW） 備注 1 商業(yè)建筑 21 2 商業(yè)建筑 21 3 居住建筑 4 居住建筑 5 居住建筑 6 居住建筑 14 7 居住建筑 14 8 居住建筑 14 9 居住建筑 14 10 居住建筑 14 11 居住建筑 14 12 居住建筑 14 13 居住建筑 14 14 居住建筑 14 15 居住建筑 14 合計 經(jīng)計算本項目年用熱力約為 。各規(guī)劃區(qū)內(nèi)設開閉所，規(guī)劃電源引至開閉所后供給各用電單元。各單體建筑物均設低壓配電間，以放射或樹干式方式為動力及照明供電，并進行電能的再分配和計量。 各建筑物均按有關(guān)規(guī)范規(guī)定的等級設計防雷系統(tǒng)，本工程配電系 17 統(tǒng)為 TN— C— S接地方式，各變電所變壓器中性點直接接地，各建筑物電源進線設重復接地。 根據(jù)各建筑物的功能及用電負荷性質(zhì)，設置必要的計量表，進行內(nèi)部考核。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的電信、有線光纜從光節(jié)點室引出，并呈枝狀沿規(guī)劃路敷設至各用戶。 消防系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，區(qū)內(nèi)設消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，同時配置消防廣播通訊系統(tǒng)，按有關(guān)規(guī)范的規(guī)定防護等級設防，一旦有火災發(fā)生， 18 火災探測器可迅速將火警信號傳至消防控制室，報警控制器經(jīng)分析處理后發(fā)出報警信號，同時啟動相應的消防聯(lián)動設施，必要時接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時組織人員疏散，撲滅火災。 勞動安全衛(wèi)生 勞動安全衛(wèi)生 施工期的勞動安全防護 1）項目施工期間，對各崗位施工人員，按照國家有關(guān)的勞動保護規(guī)定配備必須的工作服、安全帽、手套、口罩等勞動保護用品。 5）施工單位要規(guī)范項目的施工安全行為。 3）對于易燃、易爆的房間，設備和燈具，均選用防爆型；各種電氣設備安裝必要的保護元件并進行安全接地保護，同時設置明顯的安全標志。 小區(qū)主干道寬 18m，其它道路寬 6m，消防車可達每棟建筑，沿消防車道間距 80m之間設置室外消防栓。企業(yè)組織機構(gòu)情況見下圖： 20 圖 11 組織機構(gòu)圖 勞動定員 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，本項目實行總經(jīng)理負責制，設總經(jīng)理 1人，副經(jīng)理 3人，分別負責項目的財務、市場營銷、工程施工、內(nèi)部管理，項目定員擬定總?cè)藬?shù)為 53人。本項目工程建設期擬定為 2年。本項目采用 邀請招標方式 進行，招標范圍包括：工程勘察、設計、建安工程、 監(jiān)理及設備采購 。 總投資額 28618 萬元 資金來源及構(gòu)成 自 籌 合同估算額 （萬元） 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 全部招標 部分招標 委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 勘察、設計 486 √ √ √ 建筑工程 13634 √ √ √ 安裝工程 47 √ √ √ 監(jiān)理 293 √ √ √ 設備 326 √ √ √ 重要材料 擬選擇的招標公告發(fā)布媒介 情況說明： 建設單位（蓋章） 年 月 日 25 投資估算及資金籌措 本項目總投資 28618萬元，其中建設投資 27255萬元， 建設期利息1280萬元，經(jīng)營資金 83萬元。詳見附表 12營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表。 總成本費用 本項目營業(yè)期年總成本為 9928萬元。 本項目 營業(yè)期年所 得稅為 359萬元。 盈利能力分析 項目稅 前 全部現(xiàn)金財務內(nèi)部收益率為 %。 項目建設符合秦皇島市發(fā)展規(guī)劃和旅游立市的長遠戰(zhàn)略目標。 《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》指出：各地要根據(jù)總量與項目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布 局，統(tǒng)籌落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。加大住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房。完善市場準入制度，對嚴重違法違規(guī)企業(yè)一律清出市場。加快發(fā)展節(jié)能建筑，推進現(xiàn)有住宅節(jié)能改造，積極推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)；（二）有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所需要的固定的辦公用房；（三）注冊資本 100萬元以上；（四）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期