【正文】 建筑形態(tài) 小區(qū)規(guī)劃以多層住宅為主，利用擴(kuò)大的宅間距，精心設(shè)計(jì)宅間景觀，與中心綠地相融合。 建筑 設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)理念 設(shè)計(jì)中始終追求以人為本，追求居住的舒適度與品位，同時(shí)形成社會(huì)獨(dú)特風(fēng)格，將“以人為本、經(jīng)濟(jì)適用、健康生活”貫穿于設(shè)計(jì)的全過程。公共設(shè)施方面有文化活動(dòng)站和社區(qū)服務(wù)站結(jié)合商業(yè)，并與公共空間充分交融為原則，實(shí)現(xiàn)相 互依存，互動(dòng)共榮之目的和效益。小區(qū)內(nèi)居住建筑充分面向內(nèi)部景觀， 10 根據(jù)景觀資源 的分布合理布局不同規(guī)格的住宅，用精心打造的內(nèi)部景觀來滿足不同口味消費(fèi)人群的視覺感受是設(shè)計(jì)的最高目標(biāo)。 3）停車系統(tǒng)： 為滿足對(duì)停車的要求，在小區(qū)共設(shè)置了兩種停車方式：地下車庫、地面室外停車位。 交通組織 小區(qū) 內(nèi)道路系統(tǒng)為小區(qū)級(jí)道路 宅間路二級(jí)道路系統(tǒng)，小區(qū)級(jí)10m，宅間路 4m，景觀步行道 (1m～ )，交通組織執(zhí)行人車分流。 所有建筑充分利用原有地形地貌的特點(diǎn)，采取靈活布局、高低錯(cuò)落的手法；建筑體型的設(shè)計(jì)避免建筑物與環(huán)境的不協(xié)調(diào)，營(yíng)造豐富的居住空間環(huán)境。 加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安全性。 自然、文化 貫徹 “ 尊重自然 ” 與 “ 可待續(xù)發(fā)展 ” 的思想，在充分保持原有地形的前提下，貫徹生態(tài)原則，文化原則與效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著的 “ 綠色 ” 居住空間。 揚(yáng)長(zhǎng)避短、立足實(shí)用 規(guī)劃在充分考慮現(xiàn)狀條件的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際情況，在兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效果的前提下，力求實(shí)用、經(jīng)濟(jì)與景觀美的要求和諧有機(jī)的結(jié)合。 （ 5） 要注意室內(nèi)外環(huán)境的滲透及景觀視線的效果， 合理布置綠地、花草、亭廊，結(jié)合本地氣候特點(diǎn)，創(chuàng)造出滿足使用要求的建筑空間環(huán)境。 項(xiàng)目主要 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)情況見下表： 5 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表 12 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 89080 3 地上建筑面積 m2 63580 其中 住宅建筑面積 m2 60330 商業(yè)建筑面積 m2 2500 配套公建面積 m2 750 4 地下建筑面積 m2 25500 其中 地下車庫 m2 25500 5 容積率 6 建筑物基底面積 m2 7 總建筑密度 % 8 綠地率 % 36 9 居住戶數(shù) 戶 618 10 居住人數(shù) 人 1978 11 戶均人口 人 /戶 12 建筑層數(shù) 層 1 11 13 建筑高度 m 3 48 14 停車位 合計(jì) 輛 625 其中 地上 輛 50 地下 575 6 總體設(shè)計(jì)方案 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 指導(dǎo)思想 （ 1） 按照 山海關(guān)區(qū) 規(guī)劃局《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 鐵路：山海關(guān)站是集散海陸貨流的交通樞紐，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國(guó)各地及俄羅斯、蒙古等國(guó)家，貨運(yùn)裝卸能力每年 9000萬噸，是歐亞大陸橋的主要通道之一。東與遼寧省綏中縣毗鄰，西側(cè)即為山海關(guān)古城。多年平均蒸發(fā)量為 （ 1991~20xx） mm。 氣象條件 項(xiàng)目所在地屬于暖溫帶半 濕潤(rùn)季 風(fēng) 型大陸性氣候，冬季較長(zhǎng)，春夏秋季較短。該地塊臨近石河最為優(yōu)美的景觀區(qū)域，是石河沿岸最佳宜居地帶。石河沿岸也成為集旅游、商業(yè)、休閑、宜居、行政等于一身的城市新地帶。在實(shí)施城鎮(zhèn)面貌三年大變樣的進(jìn)程中，秦皇島市委、市政府于 20xx 年 作出決定：深入實(shí)施 “ 旅游立市 ” 戰(zhàn)略，以此統(tǒng)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)、城市、旅游發(fā)展等各項(xiàng)工作，加快打造以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，從而為新階段秦皇島市的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展設(shè)立了新的標(biāo)桿：朝著現(xiàn)代休閑度假旅游的高端邁進(jìn)， “ 打造宜游城市，建設(shè)最佳旅游目的地 ” 。 12 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 13 總成本費(fèi)用估算表 14 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 15 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和指標(biāo)表 附 件 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 復(fù)印件 組織機(jī)構(gòu)代碼證 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書 附 圖 場(chǎng)址區(qū)域位置示意圖 總平面布置圖 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng) 目概況 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 項(xiàng)目申報(bào)單位名稱 秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目申報(bào)單位概況 秦皇島市容大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 8 月 8 日，注冊(cè)資金 3050 萬元。公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和建筑工程機(jī)械及配件的銷售。 20xx 年 10 月 22 日，秦皇島市委、秦皇島市人民政府作出《關(guān)于 2 實(shí)施旅游立市戰(zhàn)略加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，明確提出：全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，深入實(shí)施 “ 旅游立市 ” 戰(zhàn)略，加快打造以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，整合資源要素，全市發(fā)展旅游、全年發(fā)展旅游、全方位發(fā)展旅游，全力構(gòu)建以旅游業(yè)為中心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，力爭(zhēng) 510 年，把秦皇島建設(shè)成為休閑度假勝地、山海生態(tài)寶地、長(zhǎng)城文化高地、健康長(zhǎng)壽福地，整體打造 “ 國(guó)際旅游名城 ” 。借助石河景觀公園的產(chǎn)生，周邊部分居民社區(qū)已建成使用。 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于石河?xùn)|路以東、正惠街以北、正合街以南，占地面積 。多年平均氣溫 ℃ ，最熱月為 7月，平均溫度 25℃ ，最冷月為一月，平均氣溫－ ℃ 。春、秋季多西南風(fēng)或西南西風(fēng)，冬季為東北或東北東風(fēng)，夏季多 西南風(fēng)和 南風(fēng) 。西南距秦皇島市中心區(qū)和秦皇島港 20公里，距北京、天津和沈陽的距離分別為 300公里、 260公里和 380公里。 公路：由此通往全國(guó)各地的高速公路和國(guó)道有：京哈高速公路，102國(guó)道，河北省沿海公路。 （ 2） 按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定；結(jié)合現(xiàn) 狀 實(shí)際對(duì)小區(qū)進(jìn) 行規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。 （ 6） 適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在滿足需要的同時(shí)考慮將來發(fā)展的可能。強(qiáng)調(diào)規(guī)劃布局的完整統(tǒng)一，在有限的用地空間和多種現(xiàn)實(shí)條件的制約下合理的組織內(nèi)外部空間，創(chuàng)造舒適宜人的居住生活環(huán)境，滿足人們的生理及心理需求，適應(yīng)不同的家庭生活模式。 體現(xiàn)居住文化底蘊(yùn)，并與現(xiàn)化生活充分融合，展現(xiàn)現(xiàn)代開放的新 8 世紀(jì)的文化、生活藝術(shù)的新境界。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 規(guī)劃布局 項(xiàng)目?jī)?nèi)的各種建筑物采用簡(jiǎn)約現(xiàn)代的新都市主義風(fēng)格，不同功能的建筑物要根據(jù)體量、用途和所在位置的功能分區(qū)進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，努力實(shí)現(xiàn)與環(huán)境的協(xié)調(diào)一致。在公共建筑和小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上，強(qiáng) 調(diào)單體建筑與環(huán)境、布局與整體的有機(jī)結(jié)合；堅(jiān)持建筑單體重特色，公共環(huán)境重整體的設(shè)計(jì)思想。 1）車行道系統(tǒng)： 小區(qū)道路等級(jí)分級(jí)明確，并沿道路設(shè)地面停車位，避免機(jī)動(dòng)車駛?cè)胝g，保證了人車分流。 綠化景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 小區(qū)利用住宅宅前宅后、小區(qū)中心廣場(chǎng)的大小空間，進(jìn)行了 “ 點(diǎn)、線、面 ” 相結(jié)合的立體綠化景觀設(shè)計(jì)。 均好性原則體現(xiàn)在確保戶戶朝陽，有景觀點(diǎn)。此外結(jié)合景觀還設(shè)計(jì)了若干居民體育設(shè)施。 戶型設(shè)計(jì) 本設(shè)計(jì)方案針對(duì)山海關(guān)的氣候，著重考慮人的活動(dòng)規(guī)律、空間變化、生活節(jié)奏，“以人為本”進(jìn)行了深入的推敲。 在立面造型風(fēng)格上采用簡(jiǎn)潔、沉穩(wěn)精細(xì)的實(shí)用主義風(fēng)格，明快的色調(diào)，水平、垂直的線條，與山海關(guān)景區(qū)景色相互照應(yīng)。 b、擬 建場(chǎng)地因無場(chǎng)地土類型及場(chǎng)地卓越周期詳細(xì)資料，從已知資料看，初步定該場(chǎng)地屬于抗震有利地段，屬于穩(wěn)定地、可建新區(qū)。 該區(qū)做初步設(shè)計(jì)及施工圖之前應(yīng)委托勘察測(cè)繪單位進(jìn)行巖土工程勘探。 c、對(duì)軟弱場(chǎng)地應(yīng)提供地基震陷的評(píng)價(jià)。 水源 本工程給水水源為市政自來水供水管網(wǎng)，管徑 800mm。用水量分析如下： 項(xiàng)目用水量表 表 15 項(xiàng)目名稱 用水標(biāo)準(zhǔn) 最大日水量 最大時(shí)水量 使用時(shí)數(shù) 小時(shí)變化 （ m3/d） （ m3/h） （ h） 系數(shù)（ K） 生活用水 120L/人 14 排水 綠化、澆灑不計(jì)排水量。區(qū)內(nèi)雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)收集后排入市政雨水管道。 15 項(xiàng)目 采暖負(fù)荷 估算表 表 16 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 (m2) 采暖 耗熱量 （ W/m2） 采暖負(fù)荷 （ KW） 備注 1 商業(yè)建筑 21 2 商業(yè)建筑 21 3 居住建筑 4 居住建筑 5 居住建筑 6 居住建筑 14 7 居住建筑 14 8 居住建筑 14 9 居住建筑 14 10 居住建筑 14 11 居住建筑 14 12 居住建筑 14 13 居住建筑 14 14 居住建筑 14 15 居住建筑 14 合計(jì) 經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目年用熱力約為 。各規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)開閉所，規(guī)劃電源引至開閉所后供給各用電單元。各單體建筑物均設(shè)低壓配電間，以放射或樹干式方式為動(dòng)力及照明供電，并進(jìn)行電能的再分配和計(jì)量。 各建筑物均按有關(guān)規(guī)范規(guī)定的等級(jí)設(shè)計(jì)防雷系統(tǒng)，本工程配電系 17 統(tǒng)為 TN— C— S接地方式，各變電所變壓器中性點(diǎn)直接接地，各建筑物電源進(jìn)線設(shè)重復(fù)接地。 根據(jù)各建筑物的功能及用電負(fù)荷性質(zhì)，設(shè)置必要的計(jì)量表，進(jìn)行內(nèi)部考核。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)的電信、有線光纜從光節(jié)點(diǎn)室引出，并呈枝狀沿規(guī)劃路敷設(shè)至各用戶。 消防系統(tǒng) 根據(jù)規(guī)范要求，區(qū)內(nèi)設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，同時(shí)配置消防廣播通訊系統(tǒng)，按有關(guān)規(guī)范的規(guī)定防護(hù)等級(jí)設(shè)防，一旦有火災(zāi)發(fā)生， 18 火災(zāi)探測(cè)器可迅速將火警信號(hào)傳至消防控制室，報(bào)警控制器經(jīng)分析處理后發(fā)出報(bào)警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)相應(yīng)的消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施，必要時(shí)接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時(shí)組織人員疏散，撲滅火災(zāi)。 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 施工期的勞動(dòng)安全防護(hù) 1）項(xiàng)目施工期間，對(duì)各崗位施工人員，按照國(guó)家有關(guān)的勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定配備必須的工作服、安全帽、手套、口罩等勞動(dòng)保護(hù)用品。 5）施工單位要規(guī)范項(xiàng)目的施工安全行為。 3）對(duì)于易燃、易爆的房間，設(shè)備和燈具，均選用防爆型；各種電氣設(shè)備安裝必要的保護(hù)元件并進(jìn)行安全接地保護(hù)，同時(shí)設(shè)置明顯的安全標(biāo)志。 小區(qū)主干道寬 18m，其它道路寬 6m，消防車可達(dá)每棟建筑，沿消防車道間距 80m之間設(shè)置室外消防栓。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)情況見下圖： 20 圖 11 組織機(jī)構(gòu)圖 勞動(dòng)定員 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)總經(jīng)理 1人，副經(jīng)理 3人，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷、工程施工、內(nèi)部管理，項(xiàng)目定員擬定總?cè)藬?shù)為 53人。本項(xiàng)目工程建設(shè)期擬定為 2年。本項(xiàng)目采用 邀請(qǐng)招標(biāo)方式 進(jìn)行，招標(biāo)范圍包括：工程勘察、設(shè)計(jì)、建安工程、 監(jiān)理及設(shè)備采購(gòu) 。 總投資額 28618 萬元 資金來源及構(gòu)成 自 籌 合同估算額 （萬元） 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 勘察、設(shè)計(jì) 486 √ √ √ 建筑工程 13634 √ √ √ 安裝工程 47 √ √ √ 監(jiān)理 293 √ √ √ 設(shè)備 326 √ √ √ 重要材料 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 情況說明： 建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 25 投資估算及資金籌措 本項(xiàng)目總投資 28618萬元，其中建設(shè)投資 27255萬元， 建設(shè)期利息1280萬元，經(jīng)營(yíng)資金 83萬元。詳見附表 12營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表。 總成本費(fèi)用 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期年總成本為 9928萬元。 本項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)期年所 得稅為 359萬元。 盈利能力分析 項(xiàng)目稅 前 全部現(xiàn)金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。 項(xiàng)目建設(shè)符合秦皇島市發(fā)展規(guī)劃和旅游立市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。 《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》指出：各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對(duì)交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布 局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求。加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。完善市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，對(duì)嚴(yán)重違法違規(guī)企業(yè)一律清出市場(chǎng)。加快發(fā)展節(jié)能建筑，推進(jìn)現(xiàn)有住宅節(jié)能改造，積極推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需要的固定的辦公用房；（三）注冊(cè)資本 100萬元以上；（四）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期