【正文】 居住區(qū)內(nèi)部與鳳崗河生態(tài)軸的橫向景觀聯(lián)系。無(wú)論從對(duì)城市的人文氣息的參與性以及對(duì)自然地理環(huán)境的享用上都占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 城市輪廓線：利用地形南北狹長(zhǎng)的特點(diǎn)，力圖在沿玉茗大道和鳳崗河 岸 上看有較為明顯的有起伏的建筑群輪廓線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿生機(jī)和活力的商業(yè)中心和文化中心。 （一） 設(shè)計(jì)目標(biāo) 創(chuàng)造一個(gè)具有濃郁歷史文化精神和人文思想，集文化、藝術(shù)，休閑，時(shí)尚于一體的中高檔綜合性住宅小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 —— 擬建項(xiàng)目用地分析 本 項(xiàng)目擬開發(fā)地塊 與撫州 市 新行政中心隔街相望 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在未來(lái)三年中，商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將基本平衡；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP的比重，每年在 8%～9%左右。 2021 年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。 在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代 。另一方面，居民以前購(gòu)買的福利房無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級(jí)市場(chǎng)，居民通過(guò)“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移 8萬(wàn)人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移 27萬(wàn)人，年均增長(zhǎng) 萬(wàn)人，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的需求拉動(dòng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。今后幾年，商品住房的需求主要來(lái)自城市居民改善住房條件、老城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng) 遷和外省市人士購(gòu)房等，并考慮投資性的購(gòu)房因素，需求總量仍將呈現(xiàn)供需基本平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。今后幾年的撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，撫州市城市建設(shè)的發(fā)展等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù) 城市規(guī)劃和建設(shè)的需要，市政府要求在 m（ 2021）2 22號(hào)地塊上興建高層建筑，按照《江西省規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定，在滿足間距和日照系數(shù)的情況下，該地塊容積率可在。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 國(guó)家發(fā)展 和 改革委 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三 版）； 1 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； 1原 國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 1國(guó)家和 撫州 市 政府相關(guān)政策及法律、法規(guī) 。宜合項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》； 撫州市新城區(qū)規(guī)劃 ； 《 撫州市 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 ； 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ13790） ； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） ； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503532021） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積 13083㎡ 、地 下 室建筑面積 15000㎡ （不計(jì)入 容積率面積）、機(jī)房、大堂 5100 ㎡、幼兒園 2021 ㎡ 、其他 800 ㎡ ， 綠化 面積 ㎡ 。 建設(shè)內(nèi)容 、 規(guī)模 、 總投資 及 資金籌措 （ 一期） 本 項(xiàng)目建設(shè)總用地面積 55226 平方米（計(jì) 畝） ，總建筑面積為 177686㎡ ，其中： 住宅建筑面積 141703㎡ 、商業(yè)建筑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 主要包 括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及審批工作。地勢(shì) 較玉茗大道低 35 米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 法人代表： 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 某某 公司經(jīng)營(yíng)范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險(xiǎn)品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 公司從成立伊始就積極參與撫州市的生態(tài)文化名城建設(shè)，公司堅(jiān)持貫徹 “以人為本”的文化管理理念，倡導(dǎo)以客戶為本 ，不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念， 為加快城市建設(shè)步伐，逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌，做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。宜合商住小區(qū) 一期 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地點(diǎn) 本項(xiàng)目 位于夢(mèng)湖南側(cè)支流鳳崗河旁 ，毗鄰 撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)總用地 113301 平方米（計(jì) ） ,其中：一期規(guī)劃用地為 55226平方米（計(jì)） 、二期規(guī)劃用地為 58075平方米（計(jì) ）。 完成工程施工圖： 2021 年 4 月至 2021 年 5 月， 主要 完成工程施工圖。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本 項(xiàng)目總投資（開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，下同）為 萬(wàn)元。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 主要 技術(shù)指標(biāo) （ 一期） 本 項(xiàng)目 總用地面積 ： 55226 平方米（計(jì) 畝） ； 總建筑面積 ： 177686 ㎡ ； 其中 ： 地上建筑面積： 162686 ㎡ 地下建筑面積： 15000 ㎡ （人防 7500 ㎡ ） 容積率 : 建筑密度 : % 綠化率： 36% 機(jī)動(dòng)車停車位： 485 輛 住宅總戶數(shù) ： 1279 戶 本項(xiàng)目 總投資 ： 萬(wàn)元； 總收入 ： 萬(wàn)元； 項(xiàng)目利潤(rùn)總額： 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率： % 投資凈利潤(rùn)率： % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)： %10%(行業(yè)基準(zhǔn)率 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目 高層 為主的 住宅及商業(yè)用房建筑。 本地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商住用地，容積率≤ ，建筑密度≤ 35%，綠地率≥ 28%，日照間距系數(shù)為 ， 本項(xiàng)目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項(xiàng)目建成后作為撫州市城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，具有良好的市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在 綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲幅等方面分析，撫州市今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 —— 城市擴(kuò)建拓寬需求分析 到 2021年撫州市城區(qū)將新增建設(shè)用地 平方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的 27萬(wàn)人、 26平方公里擴(kuò)大到 35萬(wàn)人、 35平方公里，成為省級(jí)園林城市、文明城市，爭(zhēng)取進(jìn)入國(guó)家級(jí)園林城市行列。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以人均建筑面積 16 ㎡計(jì)算，理論上每年新增住宅需求 ㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購(gòu)房對(duì)象。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，房?jī)r(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長(zhǎng)。 撫州市新城區(qū)或擬建項(xiàng)目區(qū)域傍邊的兩個(gè)開發(fā)樓盤銷售價(jià)格，擬作本項(xiàng)目參考。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移， 在有限的空間里， 中心城區(qū)城市 用地已 不能滿足發(fā)展需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。成為 當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)理念先鋒是本次居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)。 （二） 設(shè)計(jì)理念 遵循“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以人的行為規(guī)律為準(zhǔn)則，組織小區(qū)總體布局規(guī)劃，空間組織設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及建筑總體戶型設(shè)計(jì)，從細(xì)部著手， 使之處處體現(xiàn)“人性化”的個(gè)性設(shè)計(jì)，整個(gè)設(shè)計(jì)的成果也正是現(xiàn)代都市人對(duì)大自然向往的體現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。底層架空：將周邊設(shè)生態(tài)景觀通過(guò)底部架空層引入建筑中去，實(shí)現(xiàn)予景于屋中的綠色建筑構(gòu)想。 居住區(qū)設(shè)計(jì)布局圍繞三條縱向和兩條橫向軸線來(lái)發(fā)展規(guī)劃思想 ★ 三條縱向規(guī)劃軸線： 沿鳳崗河的沿河生態(tài)景觀軸 。 居住區(qū)外部商業(yè)休閑街與市政景觀廣場(chǎng)的休閑氛圍的呼應(yīng) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四層次空間：在空中花園為主的私密性空間。考慮到沿玉茗大道一側(cè)的商業(yè)性和對(duì)城市的開放性，將普通的較為大眾的戶型安置在沿玉茗大道的一側(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 其他配套公建：沿竹山路兩側(cè)設(shè)計(jì)了小區(qū)配套的會(huì)所和其他服務(wù)設(shè)施用房，做到配套公建的利用率最大化。建筑圍繞中心綠地展開，保證中心花園具有最大的共享率，各棟住宅具有良好的均好性。使人流和車流在進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候合理的分流。 綠化景觀系統(tǒng) 綠化系統(tǒng)的點(diǎn) — 線 — 面結(jié)合，形成居區(qū)的呼吸系統(tǒng)，使居住 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 區(qū)體現(xiàn)出生命力。 合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。立面主要通過(guò)現(xiàn)代簡(jiǎn)明手法表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽(yáng)臺(tái)、凸窗、落地窗、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），其簡(jiǎn)潔明快、清秀典雅、加以局部線條的點(diǎn)綴，無(wú)不突顯出住宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的建筑魅力，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)自身的特色。 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500112021。 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500032021。 地震基本烈度為 6 度，第一組 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 基本風(fēng)壓：按 50年一遇風(fēng)壓： W0=；地面粗糙度 B類，風(fēng)荷載體型系數(shù)取 。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 樓蓋和屋蓋結(jié)構(gòu)體系：均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系。 材料 混凝土： C50C25 鋼筋： HPB23 HRB335 和 HRB400 級(jí)熱軋鋼筋 結(jié)構(gòu)鋼： Q235 B 砌體材料：對(duì)建筑圍護(hù)及分隔用的砌體盡量采用輕質(zhì)材料，可減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用從而達(dá)到減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件斷面配筋及減少基礎(chǔ)材料用量。地面以上生活用水 采用變頻調(diào)速恒壓供水設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 備供水。室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排放，污、廢水最終排入市政污水管道。 計(jì)量方式 ⑴ 住宅 每戶設(shè)一電度表，采用 220v單相供電，每層的電度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表（由供電部門負(fù)責(zé)），均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。 ⑴ 所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。 ⑸ 各層住宅的分電表間均采用供電部門指定的標(biāo)準(zhǔn)電度表箱 敷設(shè)方式 ⑴ 室外的高壓、低壓供電電纜，敷設(shè)在室外共用地溝內(nèi)（由供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑸ 與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜，對(duì) 消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。 低住宅建筑耐火等級(jí)為三級(jí)。 a、 水量 消火栓用水室內(nèi)： 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2h； 室外 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 2h； 自動(dòng) 噴淋用水量為 30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1h；水噴霧為 20L/min 高位水箱存有 10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分 析 發(fā)展規(guī)劃分析 一、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“ 必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)撫州市 國(guó)土資源 局（ 2021）第 16號(hào)規(guī)劃用地條件以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，項(xiàng)目建設(shè)將秉承超前意識(shí)，超前理念，突出現(xiàn)代都市獨(dú)特風(fēng)格，憑借地理、人文條件的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，打造精 品樓盤，為撫州市城