【正文】 （ 3）向投資方提供 土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評(píng)估報(bào)告等相關(guān)權(quán)屬和價(jià)值評(píng)估文件證明。 信托融資 物流園區(qū)項(xiàng)目，通過(guò)信托公司發(fā)行 2 年期的項(xiàng)目投資信托計(jì)劃，募集 1億元左右的社會(huì)資金，信托計(jì)劃的年預(yù)期收益率為 5%— 6%，由 黃驊港港務(wù)局 為信托計(jì)劃提供資產(chǎn)擔(dān)保。 二、項(xiàng)目融資 （一）、 項(xiàng)目規(guī)劃 （二）、投資估算與回報(bào) 總投資估算為 億元，其中土地投資 萬(wàn)元，硬件投資 萬(wàn)元，軟體投資 萬(wàn)元。 需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題 （ 1）編寫商業(yè)計(jì)劃書。 （ 3）確定 新股東進(jìn)入后的 股權(quán)比例和股本總額 。以北京 大象投資 有 限公司作為主發(fā)起人，與 黃驊港港務(wù)局 共同發(fā)起設(shè)立股份有限公司，注冊(cè)資本定為 1000萬(wàn) 元。 項(xiàng)目背景 物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展 信息、機(jī)電、新材料、國(guó)際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興 建會(huì)展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機(jī)構(gòu)和住宅等配套設(shè)施，從硬件、軟件以及服務(wù)等三個(gè)方面營(yíng)造一個(gè)公平、公正、中立的具有柔性服務(wù)特點(diǎn)的綜合性物流服務(wù)平臺(tái)。 1 物流園區(qū)項(xiàng)目融資建議書 一、以私募方式進(jìn)行股權(quán)融資 行業(yè)現(xiàn)狀 中國(guó)第三方物流市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤(rùn)率高，潛力大、發(fā)展迅速， 2021 年至 2021 年的年增長(zhǎng)率都將達(dá)到 25%。 業(yè)務(wù)定位 項(xiàng)目規(guī)劃 投資估算與回報(bào) 總投資估算為 億元，其中土地投資 萬(wàn)元，硬件投資 萬(wàn)元，軟體投資 萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算為 億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過(guò)銀行貸款等債權(quán)性融資方式完成。 （ 4） 完成增資擴(kuò)股， 由會(huì)計(jì)師進(jìn)行驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告。通過(guò)提供物流園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、市場(chǎng)前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報(bào)。 資金需求進(jìn)度 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 資金需求 （人民幣） 需求日期 園區(qū)土地預(yù)購(gòu)款 園區(qū)土地過(guò)戶轉(zhuǎn)讓 前期規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施訂購(gòu) 園區(qū)整體建設(shè)開工 整體設(shè)施建設(shè)完成 項(xiàng)目投資回報(bào)包括，庫(kù)房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與國(guó)外公司合作的業(yè)務(wù)收入。信托公司將信托資金貸款給物流 公司 建設(shè)經(jīng)營(yíng)物流園區(qū)項(xiàng)目，信托計(jì)劃到期后由物流 公司 回購(gòu)信托計(jì)劃本金。 （ 4）最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。 （ 2）尋找對(duì)物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行路演推介和談判。 （ 6）各投資方通過(guò)從項(xiàng)目公司租賃經(jīng)營(yíng)收入中獲取投資分紅，最終實(shí)現(xiàn)回籠資 4 金并獲取相應(yīng)投資回報(bào)，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項(xiàng)目公司，由物流公司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營(yíng)。 （ 4） 按照信托計(jì)劃分階段投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項(xiàng)目。 （ 2） 就抵押借款的金額、利率、借款方式、還款方式等與投資方談判。通過(guò)提供物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告，突出介紹項(xiàng)目背景、市場(chǎng)前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報(bào)。 信托融資 （ 1）根據(jù)周詳?shù)氖袌?chǎng)調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計(jì)劃的資金規(guī)模、預(yù)期收益率、期限、擔(dān)保、 信托貸款方式、還款方式等信托條款。 6 我國(guó)物流園存在的問(wèn)題有哪些？本文對(duì)于我國(guó)物流園區(qū)存在的問(wèn)題主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題，物流園區(qū)規(guī)劃是系統(tǒng)工程，在進(jìn)行建設(shè)前，需要明確一系列基本原則來(lái)對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行引導(dǎo)與協(xié)調(diào)，從而保證園區(qū)建設(shè)的科學(xué)性和可行性。 一、存在的主要問(wèn)題 與發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)相比，我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)起步晚、發(fā)展快，各類物流園區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)定位和園區(qū)的軟硬件水平差別很大，在物流園區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃上存在如下突出的問(wèn)題： (一 )盲目追求規(guī)模，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理 《第二次全國(guó)物流園區(qū) (基地 )調(diào)查報(bào)告》顯示，截止 2021 年上半年，我國(guó)共有物流園區(qū) 475個(gè)，其中已經(jīng)運(yùn)營(yíng) 122個(gè)，占 ％；在建的 219個(gè)，占 ％；規(guī)劃中的 134 個(gè)，占 ％。據(jù) 2021年的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物流園區(qū)面積在 100 以上的占 45％之多，其中 500 以上的占20％，規(guī)模過(guò)大現(xiàn)象明顯。 日本政府把大型物流園區(qū)建設(shè)的總體規(guī)劃交給通產(chǎn)省、運(yùn)輸省、農(nóng)林水產(chǎn)省、建設(shè)省和經(jīng)濟(jì)企劃廳等 5省主務(wù)大臣，凡需規(guī)劃建設(shè)大型物流園區(qū)的 城市，均以本地區(qū)的城市規(guī)劃為原則，決定物流園區(qū)的建設(shè)地點(diǎn)、數(shù)量、規(guī)模及功能，并報(bào)中央主務(wù)大臣審批。物流園區(qū)是有效綜合物流資源，實(shí)行物流現(xiàn)代 化作業(yè)，減少重復(fù)運(yùn)輸，實(shí)現(xiàn)設(shè)施共享，建立一體化、標(biāo)準(zhǔn)化的中心節(jié)點(diǎn)。 我國(guó)許多物流園區(qū)建成后效益不好，很大程度上是沒(méi)有發(fā)揮物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，還停留在貨物集散、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、辦公等簡(jiǎn)單功能的疊加層面，企業(yè)間缺少關(guān)聯(lián)性，不能形成良好的分工與協(xié)作，無(wú)法形成資源整合和物流鏈。主要有： 合理的規(guī)模是進(jìn)行設(shè)施設(shè)備選擇、功能布局規(guī)劃等的前提，園區(qū)規(guī)模會(huì)因?yàn)楣δ芏ㄎ?、?jīng)濟(jì)環(huán)境的不同而不同。 對(duì)于入駐企業(yè)提供標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施，提高產(chǎn)業(yè)集群運(yùn)作效率；充分利用現(xiàn)有的電信網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等信息系統(tǒng)資源，促進(jìn)入駐企業(yè)之間實(shí)現(xiàn)信息共享、整合物流產(chǎn)業(yè)鏈。比如廣西省南寧港港口物流園區(qū)，從陸路交通條件來(lái)看，南寧市目前城鄉(xiāng)交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善，許多高速公路、通信等網(wǎng)絡(luò)設(shè)施嚴(yán)重缺乏。 (1)交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。 (2)通訊網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。 (4)環(huán)境設(shè)施規(guī)劃。一方面，園區(qū)內(nèi)不同的功能區(qū)之間業(yè)務(wù)重疊，比如物流分撥區(qū)內(nèi)可能存在大量的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)區(qū)內(nèi)又過(guò)多地開展加工增值服務(wù)；另一方面，各個(gè)園區(qū)之間、園區(qū)內(nèi)的功能區(qū)之間，缺少交流與合作，注重的都是按規(guī)劃自我發(fā)展，忽視了合作的重要性，使得物流園區(qū)不能通過(guò)在功能上的合作增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。物流分撥區(qū)著眼于貨物集散，吸引企業(yè)開展國(guó)際、國(guó)內(nèi)貨物的分撥、整理、配送、運(yùn)輸、報(bào)關(guān)等業(yè)務(wù)。需要建設(shè)自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)、冷藏冷凍庫(kù)，應(yīng)用自動(dòng)分揀技術(shù)、 RFI等先進(jìn)的科技手段和設(shè)備，提高倉(cāng)儲(chǔ)效率。周邊企業(yè)將產(chǎn)品的加工業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到物流園區(qū)內(nèi)，能節(jié)約物流成本、增強(qiáng)對(duì)訂單的反應(yīng)速度、減少不合理庫(kù)存，物流園區(qū)也能通過(guò)這一增值服務(wù)獲得新的價(jià)值。 (5)管理辦公區(qū)。配套 服務(wù)區(qū)應(yīng)與管理辦公區(qū)相鄰，主要設(shè)置金融、保險(xiǎn)、銀行、代理、會(huì)計(jì)、郵電通訊等為企業(yè)和貨主提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，以及為園區(qū)內(nèi)的人員提供日常生活所需要的餐飲、就醫(yī)、交通等服務(wù)設(shè)施。 (1)停車場(chǎng)面積。 (2)集裝箱處理區(qū)面積。 這是物流園區(qū)的主要功能之一，這部分面積根據(jù)物流園區(qū)功能定位的不同，一般在物流園區(qū)總占地面積的 30％～ 40％之間變化。 (4)線路面積。 (5)綠化面積。 (7)發(fā)展預(yù)留用地。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)交換還要受到許多條塊分割體制的制約，阻礙了物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信息交流與共享，不利于企業(yè)間的合作與園區(qū)內(nèi)業(yè)務(wù)效率的提高。規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮與政府的共用性以及園區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)時(shí)效性、零庫(kù)存及物流功能外包的要求，以確定各功能模塊的詳細(xì)功能及開發(fā)次序。從橫向產(chǎn)業(yè)維度來(lái)看，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群所涉及行業(yè)的特殊性，不同產(chǎn)業(yè)集群對(duì)相應(yīng)的物流系統(tǒng)在技術(shù)、設(shè)施及經(jīng)營(yíng)管理方面的要求不同，基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)的構(gòu)建也存在很大的差異。加強(qiáng)物流園區(qū)與周邊節(jié)點(diǎn)聯(lián)系、吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，將使物流園區(qū)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)動(dòng)力，在市場(chǎng)中更具競(jìng)爭(zhēng)力。該業(yè)績(jī)來(lái)自于物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。浙江傳化物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚通過(guò)對(duì)物流、精細(xì)化工、日用化工、農(nóng)業(yè)高科技、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用產(chǎn)生了良好的效應(yīng) [8]。 (五 )規(guī)劃設(shè)計(jì)以市場(chǎng)需求為根本出發(fā)點(diǎn) 物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，規(guī)劃的重點(diǎn)是如何通過(guò)對(duì)物流園區(qū)的基礎(chǔ)