【正文】 （ 3）向投資方提供 土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明。 信托融資 物流園區(qū)項目，通過信托公司發(fā)行 2 年期的項目投資信托計劃，募集 1億元左右的社會資金，信托計劃的年預期收益率為 5%— 6%，由 黃驊港港務局 為信托計劃提供資產(chǎn)擔保。 二、項目融資 （一）、 項目規(guī)劃 （二）、投資估算與回報 總投資估算為 億元，其中土地投資 萬元，硬件投資 萬元，軟體投資 萬元。 需要重點解決的問題 （ 1）編寫商業(yè)計劃書。 （ 3）確定 新股東進入后的 股權(quán)比例和股本總額 。以北京 大象投資 有 限公司作為主發(fā)起人，與 黃驊港港務局 共同發(fā)起設立股份有限公司，注冊資本定為 1000萬 元。 項目背景 物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展 信息、機電、新材料、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興 建會展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機構(gòu)和住宅等配套設施，從硬件、軟件以及服務等三個方面營造一個公平、公正、中立的具有柔性服務特點的綜合性物流服務平臺。 1 物流園區(qū)項目融資建議書 一、以私募方式進行股權(quán)融資 行業(yè)現(xiàn)狀 中國第三方物流市場尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤率高，潛力大、發(fā)展迅速， 2021 年至 2021 年的年增長率都將達到 25%。 業(yè)務定位 項目規(guī)劃 投資估算與回報 總投資估算為 億元，其中土地投資 萬元，硬件投資 萬元，軟體投資 萬元。項目總投資估算為 億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過銀行貸款等債權(quán)性融資方式完成。 （ 4） 完成增資擴股， 由會計師進行驗資并出具驗資報告。通過提供物流園區(qū)項目研究報告，重點介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務定位、項目投資回報。 資金需求進度 項目內(nèi)容 資金需求 （人民幣） 需求日期 園區(qū)土地預購款 園區(qū)土地過戶轉(zhuǎn)讓 前期規(guī)劃及相關(guān)設施訂購 園區(qū)整體建設開工 整體設施建設完成 項目投資回報包括，庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務收入、服務收入以及與國外公司合作的業(yè)務收入。信托公司將信托資金貸款給物流 公司 建設經(jīng)營物流園區(qū)項目，信托計劃到期后由物流 公司 回購信托計劃本金。 （ 4）最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。 （ 2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進行路演推介和談判。 （ 6）各投資方通過從項目公司租賃經(jīng)營收入中獲取投資分紅，最終實現(xiàn)回籠資 4 金并獲取相應投資回報，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項目公司，由物流公司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營。 （ 4） 按照信托計劃分階段投入信托貸款資金建設物流園區(qū)項目。 （ 2） 就抵押借款的金額、利率、借款方式、還款方式等與投資方談判。通過提供物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)項目投資價值分析報告，突出介紹項目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務定位、項目投資回報。 信托融資 （ 1）根據(jù)周詳?shù)氖袌稣{(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的資金規(guī)模、預期收益率、期限、擔保、 信托貸款方式、還款方式等信托條款。 6 我國物流園存在的問題有哪些？本文對于我國物流園區(qū)存在的問題主要是規(guī)劃設計方面的問題，物流園區(qū)規(guī)劃是系統(tǒng)工程，在進行建設前，需要明確一系列基本原則來對整個工程進行引導與協(xié)調(diào)，從而保證園區(qū)建設的科學性和可行性。 一、存在的主要問題 與發(fā)達國家或地區(qū)相比，我國物流園區(qū)建設起步晚、發(fā)展快，各類物流園區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)定位和園區(qū)的軟硬件水平差別很大，在物流園區(qū)的設計規(guī)劃上存在如下突出的問題： (一 )盲目追求規(guī)模，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理 《第二次全國物流園區(qū) (基地 )調(diào)查報告》顯示，截止 2021 年上半年，我國共有物流園區(qū) 475個，其中已經(jīng)運營 122個，占 ％；在建的 219個，占 ％；規(guī)劃中的 134 個，占 ％。據(jù) 2021年的統(tǒng)計，全國物流園區(qū)面積在 100 以上的占 45％之多，其中 500 以上的占20％，規(guī)模過大現(xiàn)象明顯。 日本政府把大型物流園區(qū)建設的總體規(guī)劃交給通產(chǎn)省、運輸省、農(nóng)林水產(chǎn)省、建設省和經(jīng)濟企劃廳等 5省主務大臣，凡需規(guī)劃建設大型物流園區(qū)的 城市，均以本地區(qū)的城市規(guī)劃為原則，決定物流園區(qū)的建設地點、數(shù)量、規(guī)模及功能，并報中央主務大臣審批。物流園區(qū)是有效綜合物流資源，實行物流現(xiàn)代 化作業(yè)，減少重復運輸，實現(xiàn)設施共享，建立一體化、標準化的中心節(jié)點。 我國許多物流園區(qū)建成后效益不好，很大程度上是沒有發(fā)揮物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群效應，還停留在貨物集散、倉儲、運輸、辦公等簡單功能的疊加層面，企業(yè)間缺少關(guān)聯(lián)性，不能形成良好的分工與協(xié)作，無法形成資源整合和物流鏈。主要有： 合理的規(guī)模是進行設施設備選擇、功能布局規(guī)劃等的前提，園區(qū)規(guī)模會因為功能定位、經(jīng)濟環(huán)境的不同而不同。 對于入駐企業(yè)提供標準化的物流設施，提高產(chǎn)業(yè)集群運作效率；充分利用現(xiàn)有的電信網(wǎng)絡、移動網(wǎng)絡和互聯(lián)網(wǎng)絡等信息系統(tǒng)資源，促進入駐企業(yè)之間實現(xiàn)信息共享、整合物流產(chǎn)業(yè)鏈。比如廣西省南寧港港口物流園區(qū)，從陸路交通條件來看，南寧市目前城鄉(xiāng)交通運輸基礎(chǔ)設施還不夠完善，許多高速公路、通信等網(wǎng)絡設施嚴重缺乏。 (1)交通基礎(chǔ)設施規(guī)劃。 (2)通訊網(wǎng)絡規(guī)劃。 (4)環(huán)境設施規(guī)劃。一方面，園區(qū)內(nèi)不同的功能區(qū)之間業(yè)務重疊，比如物流分撥區(qū)內(nèi)可能存在大量的倉儲設施，倉儲服務區(qū)內(nèi)又過多地開展加工增值服務；另一方面，各個園區(qū)之間、園區(qū)內(nèi)的功能區(qū)之間，缺少交流與合作，注重的都是按規(guī)劃自我發(fā)展，忽視了合作的重要性，使得物流園區(qū)不能通過在功能上的合作增強競爭力。物流分撥區(qū)著眼于貨物集散，吸引企業(yè)開展國際、國內(nèi)貨物的分撥、整理、配送、運輸、報關(guān)等業(yè)務。需要建設自動化立體倉庫、冷藏冷凍庫，應用自動分揀技術(shù)、 RFI等先進的科技手段和設備，提高倉儲效率。周邊企業(yè)將產(chǎn)品的加工業(yè)務轉(zhuǎn)移到物流園區(qū)內(nèi)，能節(jié)約物流成本、增強對訂單的反應速度、減少不合理庫存，物流園區(qū)也能通過這一增值服務獲得新的價值。 (5)管理辦公區(qū)。配套 服務區(qū)應與管理辦公區(qū)相鄰，主要設置金融、保險、銀行、代理、會計、郵電通訊等為企業(yè)和貨主提供服務的機構(gòu)，以及為園區(qū)內(nèi)的人員提供日常生活所需要的餐飲、就醫(yī)、交通等服務設施。 (1)停車場面積。 (2)集裝箱處理區(qū)面積。 這是物流園區(qū)的主要功能之一，這部分面積根據(jù)物流園區(qū)功能定位的不同，一般在物流園區(qū)總占地面積的 30％～ 40％之間變化。 (4)線路面積。 (5)綠化面積。 (7)發(fā)展預留用地。同時，標準化的數(shù)據(jù)交換還要受到許多條塊分割體制的制約，阻礙了物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)的信息交流與共享，不利于企業(yè)間的合作與園區(qū)內(nèi)業(yè)務效率的提高。規(guī)劃時應考慮與政府的共用性以及園區(qū)內(nèi)企業(yè)對時效性、零庫存及物流功能外包的要求，以確定各功能模塊的詳細功能及開發(fā)次序。從橫向產(chǎn)業(yè)維度來看，根據(jù)產(chǎn)業(yè)集群所涉及行業(yè)的特殊性，不同產(chǎn)業(yè)集群對相應的物流系統(tǒng)在技術(shù)、設施及經(jīng)營管理方面的要求不同，基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)的構(gòu)建也存在很大的差異。加強物流園區(qū)與周邊節(jié)點聯(lián)系、吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集，將使物流園區(qū)獲得長遠動力，在市場中更具競爭力。該業(yè)績來自于物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群效應。浙江傳化物流園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚通過對物流、精細化工、日用化工、農(nóng)業(yè)高科技、商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用產(chǎn)生了良好的效應 [8]。 (五 )規(guī)劃設計以市場需求為根本出發(fā)點 物流園區(qū)建設應以市場為導向，以企業(yè)為主體，規(guī)劃的重點是如何通過對物流園區(qū)的基礎(chǔ)