【正文】 、銅陵現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一）區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。這就造 成了物流園區(qū)之間，物流園區(qū)與其他企業(yè)之間嚴(yán)重的不平等競爭 [9]。要依托 地方產(chǎn)業(yè)或?qū)I(yè)市場，充分考慮入駐企業(yè)對園區(qū)選址及功能定位的需求，以實現(xiàn)物流園區(qū)的集約化和規(guī)模效應(yīng)。可由交通部牽頭，設(shè)立一個負(fù)責(zé)全國物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的部門，負(fù)責(zé)統(tǒng) 14 籌全國物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)問題，該規(guī)劃納入國家交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃?；赝瑫r整合社會運輸車 40多萬輛，為杭州及周邊地區(qū) 萬多家制造業(yè)和商貿(mào)流通企業(yè)提供物流外包服務(wù)。浙江傳化物流基地 2021 年獲得了 “ 中國物流示范基地 ” 稱號。應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特點、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及生產(chǎn)力狀況確定周邊產(chǎn)業(yè)集群的類型。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)集群與物流園區(qū)往往在同一區(qū)域內(nèi)相伴而生。物流園區(qū)規(guī)劃中要注意信息平臺的規(guī)劃，通過物流信 息整合已有資源，構(gòu)筑物流信息平臺。 我國物流園區(qū)急需構(gòu)筑物流信息平臺、應(yīng)用物流標(biāo)準(zhǔn)化軟件。 (6)其他建筑面積。園區(qū)內(nèi)線路是相對于外部的省、國道的支路，以承擔(dān)園區(qū)內(nèi)短距離交通為主，支路可以視地塊大小的實際情況進(jìn)行取舍，主干道設(shè)計為雙車道，輔助道路為單車道，每車道寬 ，單側(cè)凈空 。主要包括各類庫房 (收貨區(qū)、收貨暫存區(qū)、存儲區(qū)、流通加工區(qū)、發(fā)貨區(qū)等 )。其規(guī)模設(shè)置主要依據(jù)國標(biāo)《集裝箱公路中轉(zhuǎn)站站級劃分和設(shè)備配備》規(guī)定的有關(guān)參數(shù)，主要包括：拆裝箱庫面積、集裝箱堆場面積、裝卸作業(yè)場面積和集裝箱庫站臺面積等。另外，停車場的縱橫坡度結(jié)合園區(qū)內(nèi)有組織排水的設(shè)計嚴(yán)格控制。例如北京西南綜合物流基地的規(guī)劃面積為 萬，預(yù)期投資 100 億元人民幣；南京港龍?zhí)段锪鲌@區(qū)規(guī)劃面積 758 萬，一期投資 2億元人民幣；某直轄市已經(jīng)規(guī) 劃的物流園區(qū)用地是東京的 4～ 5倍，而這個城市的物流量卻遠(yuǎn)不及東京的物流量 [6]。以上管理部門分工合作，負(fù)責(zé)園區(qū)招商，為企業(yè)辦理入駐相關(guān)證件，入駐后對企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)服務(wù)并實施監(jiān)管。作為一個綜合服務(wù)型物流園區(qū)，展覽展銷區(qū)是必備的 功能區(qū)，它能為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的展示場所，同時負(fù)責(zé)展覽前后的運輸、倉儲、包裝、報關(guān)和展覽中的裝卸、搬運、保管，以及在此過程中所需要的信息交流與溝通。 (3)加工增值區(qū)。 (2)倉儲服務(wù)區(qū)。 國 標(biāo)《物流園區(qū)分類與基本要求》將物流園區(qū)分為以下幾種類型：貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型 [5]。園區(qū)規(guī)劃應(yīng)注意合理設(shè)置排污設(shè)施和環(huán)境監(jiān)測儀器、預(yù)留綠化帶用 地等。 (3)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。規(guī)劃需要結(jié)合所處位置的交通運輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行資源配置，積極發(fā)展各種運輸方式多式聯(lián)運、集裝箱運輸、城市配送等，以實現(xiàn)貨暢其流。 基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)是物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的一個重要組成部分，是物流企業(yè)開展業(yè)務(wù)的實體依托，是物流園區(qū)發(fā)展的必要基礎(chǔ)。 (二 )規(guī)范物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的主要內(nèi)容 標(biāo) 準(zhǔn)的物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)包括基礎(chǔ)設(shè)施、功能布局、設(shè)施配置與規(guī)模計算、信息平臺等方面的內(nèi)容。 物流園區(qū)規(guī)劃要適應(yīng)整個城市發(fā)展的空間布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位等，與城市的規(guī)劃發(fā)展方向相統(tǒng)一。在這種背景下，借鑒發(fā)達(dá)國家物流園區(qū)規(guī)劃的經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況提煉成熟的規(guī)劃原則，探討規(guī)劃的具體內(nèi)容，分析物流園區(qū)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)系，可以為我國的物流園區(qū)建設(shè)與發(fā)展提供有益的啟示。 (三 )未能產(chǎn)生明顯的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) 德國不來梅物流園區(qū)擁有不同類型的企業(yè)單位，而且這些企業(yè)單位之間的緊密合作已形成強大的合作效應(yīng)。為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，德國交通主管部門還對符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或者提供貸款擔(dān)保。 7 日本自 1965 年至今已建 20 個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地 74 ；德國的一些物流園區(qū)占地規(guī)模較大，如不萊梅物流園區(qū)占地在 100 以上；韓國于19951996 年分別在富谷和梁山建立了兩個物流園區(qū)，占地規(guī)模都是 33 ；荷蘭的 14 個物流園區(qū)，平均占地 。在政府規(guī)劃推動建設(shè)的物流園區(qū)中，通過省級政府審批的占 32％；地市級、區(qū)縣級政府審批的占 68％，而地方政府容易偏重地方發(fā)展，出臺不同的優(yōu)惠政策吸引投資，導(dǎo)致目前國內(nèi)物流園區(qū)過度競爭，平均空置率達(dá) 60％，造成資源的極大浪費 [1]。 物流園區(qū)規(guī)劃是對城市區(qū)域物流用地進(jìn)行空間布局，對區(qū)內(nèi)功能進(jìn)行設(shè)計和定位、對設(shè)備與設(shè)施進(jìn)行配置，對物流園區(qū)經(jīng)營方針和管理政策進(jìn)行規(guī)劃。 （ 3）投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項目，注意施工質(zhì)量和風(fēng)險成本控制。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。 （ 4） 提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明，以及公司情況等基本 資料，與借款方在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)。 （ 6） 信托計劃到期后，回購信托計劃本金。 （ 2） 確定合適的抵押資產(chǎn)和擔(dān)保人。 （ 4）項目公司投資取得 2021畝土地使用權(quán)后，以此土地進(jìn)行抵押借款，滾動資金運作建設(shè)物流園區(qū)。 （ 6）正式進(jìn)入物流園區(qū)項目融資實施階段。 （ 2）尋找有意向的各方投資方，就借款合同條款與其談判。 項目公司融資 物流園區(qū)項目，以設(shè)立項目公司方式吸引投資者，項目建成后由物流 公司 在約定年限內(nèi)向項目公司租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，最終投資者獲取合理回報， 轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)退出項目公司 , 由物流 公司 回收公司控制經(jīng)營權(quán)。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。 （ 6）完成工商 變更 登記，正式進(jìn)入物流園區(qū)項目的實體運作階段。 （ 2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行路演推介和談判。 股權(quán)融資方案 以股權(quán)融資方式建設(shè)物流園區(qū)項目，融資主體將是新設(shè)立的 致遠(yuǎn) 物流 園區(qū) 股份有限公司（暫定名）。 通過資本運作來提高產(chǎn)業(yè)集中度，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，實現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，提供標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、綜合化的高質(zhì)量第三方物流服務(wù)，成為中國物流行業(yè)的大勢所趨。但中國第三方物流供應(yīng)商規(guī)模偏小，功能單一，增值服務(wù)薄弱，服務(wù)質(zhì)量較低，很難提供規(guī)范化的物流服務(wù)。 項目投資回報包括：庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與 其他 公司合作的業(yè)務(wù)收入。 股權(quán)融資程序 （ 1）編制商業(yè)計劃書，分析介紹項目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗和經(jīng)營實 2 力、管理團(tuán)隊、業(yè)務(wù)定位、項目投資回報等部分。 （ 5）召開 新 公司創(chuàng)立大會， 變 更 董事會 。 （ 2）甄選有意向的投資者。 （三）、項目融資方案 債權(quán)融資 物流園區(qū)項目，以土地 2021 畝 、 房屋等固定資產(chǎn)作為抵押物來借款，進(jìn)行 3 債權(quán)性融資。 （四）、項目融資程序 債權(quán)融資程序 （ 1）確定以物流 公司 擁有的適當(dāng)土地、房屋等資產(chǎn)作為項目融資的抵押物。 （ 5）在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)，取得借款。 （ 3）確定新股東進(jìn)入后的股權(quán)比例和股本總額。 信托融資程序 （ 1） 根據(jù)市場調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計劃的預(yù)期收益率、擔(dān)保等信托條款。 （ 5） 建設(shè)期完成開始經(jīng)營項目，每年按約定收益率向投資者支付利息。 （ 3） 通過協(xié)商或聘請評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定土地、房屋等抵押物的公允價值。 （ 2）甄選有意向的投資者。 5 （ 2）以自有資產(chǎn)或與擔(dān)保人協(xié)商確定抵押資產(chǎn)等擔(dān)保合同條款。 從我國物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計中存在 的問題出發(fā)，借鑒發(fā)達(dá)國家物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)驗，探討規(guī)劃設(shè)計的具體內(nèi)容和基本原則，分析物流園區(qū)與產(chǎn)業(yè)集群的相互關(guān)系，認(rèn)為要統(tǒng)一管理物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計，以市場需求為導(dǎo)向，規(guī)范物流園區(qū)優(yōu)惠政策，以此促進(jìn)物流園區(qū)的健康發(fā)展。調(diào)查