【正文】 表 1： 2021 年 1－ 4 月無(wú)錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 完成額 同比增幅 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ％ 第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 ％ 累計(jì)工業(yè)增加值 億元 ％ 外資企業(yè)工業(yè)增加值 億元 ％ 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元 ％ 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005元，同比超出 %，增幅居長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市之首。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。從 GDP 排名來(lái)看， 2021年無(wú)錫在長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市中仍保持第 4 位，在全國(guó)仍保持第 9位。 05和 06年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤(pán)整的調(diào)整時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 額和房?jī)r(jià)升幅 趨于 平緩，但在 07 年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)升溫的大背景下， 也呈現(xiàn)出新一輪高位行情啟動(dòng)的跡象。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市重新開(kāi)始升溫，從而帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣態(tài)勢(shì)。不過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。分地區(qū)來(lái)看， 廣州 、深圳、北京新建商品住房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅仍居前 ，上海的新房銷(xiāo)售價(jià)格和二手房銷(xiāo)售價(jià)格也趨 加快上揚(yáng)之態(tài)勢(shì) 。 07 年前 4 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅同比加快了 個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò) 06 年全年的增速 ％，也超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 3 頁(yè) 共 124 頁(yè) 項(xiàng)目 推售時(shí)機(jī) 8． 1 市場(chǎng)影響因 素分析 8． 2 項(xiàng)目 自身因素分析 8． 3 推售時(shí)機(jī)建議 項(xiàng)目總體 推廣策略 9． 1 項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)階段性戰(zhàn)略 9． 2 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目形象包裝 10 . 1 案名包裝 項(xiàng)目主題口號(hào)建議 項(xiàng)目形象特征 1項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議 盤(pán)源分析 定價(jià)方法建議 價(jià)格定位 價(jià)格策略建議 1 項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃安排 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 4 頁(yè) 共 124 頁(yè) 銷(xiāo)售計(jì)劃安排表 認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程 1項(xiàng)目階段性推廣計(jì)劃安排 客戶積累期 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)銷(xiāo)售期 清盤(pán)期 項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算 市場(chǎng)環(huán)境分析 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境 2021 年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較快的發(fā)展態(tài)勢(shì)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高位上揚(yáng) 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有所改善、商品房市場(chǎng)供需矛盾加劇、熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲較快、外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)力度加大。 據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示， 07 年 5 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個(gè)月來(lái)的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。也就是說(shuō)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上平穩(wěn)上漲，但熱點(diǎn)城市和地區(qū)熱度不減，房?jī)r(jià)仍然偏高且上漲較快。不過(guò)我們認(rèn)為房屋銷(xiāo)售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程 的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。 無(wú)錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 無(wú)錫近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 ■ GDP 總量與增長(zhǎng)率 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。 圖 1： 20212021 年無(wú)錫 GDP 總量情況 單位：億元 13601602190123502805332005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒 20212021 從上表可以看出，無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)， 相信可以實(shí)現(xiàn)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅 市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 8 頁(yè) 共 124 頁(yè) ■ 財(cái)政收入情況 近年來(lái)無(wú)錫市財(cái)政收入大幅增加，年均增長(zhǎng)率都在 20%左右，2021年 全 年 完成財(cái)政收入 億元， 財(cái)政收入逐年增加，表明無(wú)錫市政府經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，為無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展、居民生活水平提高提供了保障，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。無(wú)錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說(shuō)明市民的生活水平不斷提高。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 10 頁(yè) 共 124 頁(yè) 工業(yè)固定資產(chǎn)投資 億元 ％ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 億元 ％ 商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)㎡ ％ 商品房銷(xiāo)售額 億元 ％ 人均可支配收入 7562 元 ％ 數(shù)據(jù)來(lái)源：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局 從上表可以看出，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)正保持快速平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，作為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的同業(yè)增加值也快速 提升中，為無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)氛圍和基礎(chǔ)條件。從整體來(lái)看，市場(chǎng)情況良好。 07 年上半 年度商品房成交均價(jià) 07 年上半年，除 3 月份成交均價(jià)略有下降外，各月份成交均價(jià)基本處于穩(wěn)步上升階段，其中 6 月份價(jià)格提升尤為明顯， 且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中原對(duì)無(wú)錫各區(qū)域板塊商品房成交 監(jiān)測(cè) ，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場(chǎng)板塊的增長(zhǎng)幅度比較大 07 年上半年分物業(yè)類型成交情況 表：無(wú)錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況 物業(yè)類型 普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套） 小計(jì)（套） 6 月份成交套數(shù) 3024 81 544 58 1 3708 5 月份成交套數(shù) 2554 114 497 58 4 3227 4 月份成交套數(shù) 2359 212 517 78 2 3168 3 月份成交套數(shù) 2150 104 841 76 8 3179 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。別墅、辦公、車(chē)庫(kù)類物 業(yè)成交量較少。然而這種情況更多是因?yàn)楸碧?、崇安、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。 以南長(zhǎng)區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項(xiàng)目多達(dá) 10 個(gè)，規(guī)劃 總建筑面積達(dá)到 268 萬(wàn)㎡。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 16 頁(yè) 共 124 頁(yè) 地 106 幅，總計(jì)用地面積 1041 萬(wàn)㎡，推地速度和推地?cái)?shù)量都有大幅減少。 在無(wú)錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進(jìn)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動(dòng)能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補(bǔ) 充。 對(duì)住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。無(wú)錫城區(qū) 目前有 80 萬(wàn)左右出生于 1976～ 1983 年的青年，這個(gè)年齡段的人群正處于其人生中消費(fèi)力最為強(qiáng)勁的階段，這也為無(wú)錫樓市提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。 第四是由于無(wú)錫近年來(lái)外來(lái)人口的不斷增加，促使了住宅需 求的增加。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無(wú)錫，對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了促進(jìn)作用，增加了商品住宅的需求量。同時(shí)無(wú)錫作為區(qū)域內(nèi)核心城 市的地位，使得無(wú)錫人財(cái)富增加速度也顯著加快，這都為無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)增加了需求動(dòng)力。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū) (老中心 )和太湖廣場(chǎng)商 務(wù)文化核心區(qū) (新中心 )兩個(gè)市級(jí)中心。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無(wú)錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告 169。 從歷史上看，太湖廣場(chǎng)周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來(lái)是交通便捷之地。 從功能定位上看，太湖廣場(chǎng)將擁有多個(gè)錫城之“最”。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 20 頁(yè) 共 124 頁(yè) 高 檔酒店最集中的區(qū)域。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無(wú)錫人將不必再前往上海、香港等地購(gòu)買(mǎi)國(guó)際品牌。將來(lái)，廣場(chǎng)周?chē)懿嫉母鞣N高檔會(huì)展中心，使這一情況得以改善。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高 1 倍的政策也正式實(shí)施。 2021 年 6 月， 無(wú)錫物價(jià)局發(fā)布《關(guān)于 切實(shí)加強(qiáng)價(jià)格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題管理的實(shí)施意見(jiàn)》 “ 一價(jià)清 ” 制度。 ２ .完善商品住房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 22 頁(yè) 共 124 頁(yè) ３ .合理確定經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格。強(qiáng)化對(duì)強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。 4. 土 地和房屋調(diào)控由 “ 租 ”“ 費(fèi) ” 為主轉(zhuǎn)向以 “ 稅 ” 為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。物價(jià)水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無(wú)錫 2021 年上半年度樓市供需兩旺，未來(lái)供應(yīng)量偏大， 其中 副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無(wú)錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力，無(wú)錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭 不 可逆轉(zhuǎn)； 無(wú)錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒(méi)有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題，估計(jì) 2021 年會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的 房地產(chǎn) 業(yè)相關(guān) 政策。全區(qū)面積 平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱 6個(gè)街道。 清揚(yáng)路沿線居住區(qū)在無(wú)錫居住板塊格局中的地位 清揚(yáng)路建于上世紀(jì) 70 年代，沿線周邊是無(wú)錫重要的居住聚集區(qū)域。 隨著 太湖大道和太湖廣場(chǎng)的建成，清揚(yáng)路周邊交通便利性和配套設(shè)施完善的優(yōu)點(diǎn)日益為無(wú)錫居民所青睞，清揚(yáng)路周邊必將成為無(wú)錫重