【正文】 ， 歷來是無錫重要的居住聚集區(qū)域， 地理位臵重要 。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 25 頁 共 124 頁 新村、江南花園一直是無錫市區(qū)同時(shí)代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今 已經(jīng) 成為有 30 萬人口居住的大型居住社區(qū)聚集地。 產(chǎn)品品質(zhì)高端和市場(chǎng)供應(yīng)不足 導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新房?jī)r(jià)格飆升之外，一些品質(zhì)較高的二手房?jī)r(jià)格同樣居高不下。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 28 頁 共 124 頁 區(qū)域內(nèi)樓盤特征 區(qū)域次新盤特征 南長(zhǎng)區(qū)內(nèi)次新盤包括新世紀(jì)花園、新江南花園、永德苑、金樂華庭 、逸景園、南洋花園、新世紀(jì)公寓等。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 30 頁 共 124 頁 年齡層次分布因項(xiàng)目各自特征而有所不同，但多數(shù)集中在40 歲以上 ； 在追求居住舒適性而對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)要求比較高之外，還對(duì)生活尊貴感，項(xiàng)目調(diào)性和品位有一定要求。 圖：近年來無錫出讓土地面積 單位：萬㎡ 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 35 頁 共 124 頁 太湖廣場(chǎng)板塊 定位高端，板塊優(yōu)勢(shì)明顯，吸引高端客戶群體 朗詩未來之家 地段優(yōu)越，高科技概念，精裝修房，宣揚(yáng)生活理念 城東板塊 距離市區(qū)較近，吸引東區(qū)高端客戶群體 紫金門 宣傳推廣中主打地段優(yōu)勢(shì)，宣揚(yáng)產(chǎn)品品質(zhì) 東亭板塊 品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)域 中、 高端客戶群體 首創(chuàng)雋府 發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)高端 新區(qū)板塊 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，升值潛力巨大，吸引投資者及中、高端客戶群體 萬科東郡 發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，產(chǎn)品特色明顯，區(qū)域產(chǎn) 品投資價(jià)值高 梁溪河沿岸板塊 風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，居住氛圍濃郁，副中心地帶，吸引中、高端客戶群體 新梁溪人家 本地國(guó)有品牌發(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富 太湖新城板塊 風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，未來行政中心，大型規(guī)模社區(qū)云集，品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸引高端客戶群體 太湖國(guó)際社區(qū) 國(guó)際著名 開發(fā)商，體量超大，周邊環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用，適合無錫當(dāng)?shù)鼐用窨谖? 盛岸路板塊 居住氛圍濃郁，吸引中端客戶群體 仁和英倫花園 區(qū)域領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，產(chǎn)品主題鮮明 錢橋板塊 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，吸引中、低端客戶群體 晴山藍(lán)城 規(guī)模比較大，走低價(jià)路線，性價(jià)比卓越 惠山新城板塊 區(qū)域開發(fā)體量巨大，品牌開發(fā)商眾多，樓盤項(xiàng)目性價(jià)比高，吸引中端客戶群體 綠地世紀(jì)城 發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，規(guī)模較大，產(chǎn)品特色鮮明 從上述論述中可以得出這樣的結(jié)論，無錫 2021 和 2021 年土地供應(yīng)量比較大，這直接導(dǎo)致市場(chǎng)整體供應(yīng)情況偏大，無錫樓市的市中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 41 頁 共 124 頁 ? 銷售情況：一期開盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過半 同區(qū)域在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論： 區(qū)域內(nèi) 在售項(xiàng)目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于 XX城項(xiàng)目開發(fā)，因此已經(jīng)分流了本項(xiàng)目部分客戶群，我們應(yīng)加快速度，盡可能早的開始宣傳本項(xiàng)目可售房源部分 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明， 各有風(fēng)格特征，本項(xiàng)目同樣應(yīng)該有自身鮮明的特點(diǎn)，以區(qū)分其他項(xiàng)目，奠定自身的項(xiàng)目屬性； 區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)、高價(jià)位項(xiàng)目的上市，提升了太湖廣場(chǎng)板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對(duì)該板塊房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。 其次，在交通層面上講，本區(qū)域周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通主干道貫通東西南北，未來地鐵建設(shè)規(guī)劃中，率先建設(shè)的 1 號(hào)線也從本區(qū)域內(nèi)通過。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 34 頁 共 124 頁 2月 —— —— —— 3月 —— 4月 —— —— 5月 —— 6月 —— —— 表： 2021 無錫分物業(yè)各月 新增 供應(yīng)情況 單位： ㎡ 住宅 別墅 商業(yè) 辦公 1月 —— 2月 —— 3月 4月 —— 5月 —— —— 6月 —— 無錫居住熱點(diǎn)區(qū)域分析 由于中心區(qū)沒有新項(xiàng)目樓盤推出，目前無錫市區(qū)比較熱點(diǎn)的居住板塊主要分布在副中心區(qū)太湖廣場(chǎng)板塊，東區(qū)城東板塊、東亭板塊、新區(qū)板塊，西區(qū)梁溪河沿 岸板塊，南區(qū)太湖新城板塊，北區(qū)盛岸 路板塊和惠山新城板塊。到 2021 年，無錫土地供應(yīng)再次出現(xiàn)高峰， 2021 全年年無錫 市區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地 1041 萬平方米，同比上漲 ％，其中住宅建設(shè)用地 715 萬平方米，出讓非住宅用地 326 萬平方米。正因?yàn)樵搮^(qū)域擁有如許多的優(yōu)勢(shì)，因此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的檔次和售價(jià)一直出于市區(qū)前列位臵，客戶層次也屬于比較高端，比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群。 圖：區(qū)域商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。加上距市中心很近，交通路網(wǎng)發(fā) 達(dá)，配套齊全，使得目前該區(qū)域的樓盤價(jià)格，除中心區(qū)外領(lǐng)銜全市，被形容為“南門地貴”。 清揚(yáng)路沿線居住區(qū)在無錫居住板塊格局中的地位 清揚(yáng)路建于上世紀(jì) 70 年代，沿線周邊是無錫重要的居住聚集區(qū)域。物價(jià)水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無錫 2021 年上半年度樓市供需兩旺，未來供應(yīng)量偏大， 其中 副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)力，無錫房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)勢(shì)頭 不 可逆轉(zhuǎn)； 無錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場(chǎng)周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行?，承?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱問題，估計(jì) 2021 年會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的 房地產(chǎn) 業(yè)相關(guān) 政策。強(qiáng)化對(duì)強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本。 ２ .完善商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高 1 倍的政策也正式實(shí)施。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無錫人將不必再前往上海、香港等地購買國(guó)際品牌。 從功能定位上看，太湖廣場(chǎng)將擁有多個(gè)錫城之“最”。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。同時(shí)無錫作為區(qū)域內(nèi)核心城 市的地位，使得無錫人財(cái)富增加速度也顯著加快，這都為無錫商品住宅市場(chǎng)增加了需求動(dòng)力。 第四是由于無錫近年來外來人口的不斷增加，促使了住宅需 求的增加。 對(duì)住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 16 頁 共 124 頁 地 106 幅，總計(jì)用地面積 1041 萬㎡，推地速度和推地?cái)?shù)量都有大幅減少。然而這種情況更多是因?yàn)楸碧?、崇安、南長(zhǎng)三個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。根據(jù)中原對(duì)無錫各區(qū)域板塊商品房成交 監(jiān)測(cè) ，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場(chǎng)板塊的增長(zhǎng)幅度比較大 07 年上半年分物業(yè)類型成交情況 表：無錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況 物業(yè)類型 普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套） 小計(jì)（套） 6 月份成交套數(shù) 3024 81 544 58 1 3708 5 月份成交套數(shù) 2554 114 497 58 4 3227 4 月份成交套數(shù) 2359 212 517 78 2 3168 3 月份成交套數(shù) 2150 104 841 76 8 3179 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。從整體來看，市場(chǎng)情況良好。無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，人均消費(fèi)支出也在不斷增加，說明市民的生活水平不斷提高。 圖 1： 20212021 年無錫 GDP 總量情況 單位：億元 13601602190123502805332005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)據(jù)來源：無錫統(tǒng)計(jì)年鑒 20212021 從上表可以看出，無錫的經(jīng)濟(jì)總量和增長(zhǎng)速度都是較強(qiáng)的，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)整體利好的形勢(shì)， 相信可以實(shí)現(xiàn)無錫經(jīng)濟(jì)高速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅 市場(chǎng)需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并創(chuàng)造了良好的發(fā)展空間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，二三線城市成為了新的投資沃土。不過我們認(rèn)為房屋銷售價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，人民生活水平的提高及城市化進(jìn)程 的加快使得房地產(chǎn)需求仍就旺盛，加上現(xiàn)實(shí)存在的大量的投資需求，還有土地供應(yīng)趨緊也將繼續(xù)推高地價(jià)進(jìn)而影響房?jī)r(jià)，這些都支撐著高房?jī)r(jià)，同類型商品房?jī)r(jià)格顯著回落的情況不大可能出現(xiàn)。 據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示， 07 年 5 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 ％，創(chuàng)下 18 個(gè)月來的新高，中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場(chǎng)及營(yíng)銷報(bào)告 169。 07 年前 4 個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅同比加快了 個(gè)百分點(diǎn)，超過 06 年全年的增速 ％，也超過同期固定資產(chǎn)投資增速％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。不過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地產(chǎn)開發(fā)投資的加快應(yīng)該會(huì)提高市場(chǎng)供應(yīng)量，供需矛盾相應(yīng)也將有所緩解，再加上供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，平均房?jī)r(jià)漲幅或會(huì)保持平穩(wěn)，不排除個(gè)別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房?jī)r(jià)回落的現(xiàn)象。目前，我國(guó)幾大主要二三線城市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率能夠達(dá)到30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在 7%至 8%之間。從 GDP 排名來看， 2021年無錫在長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市中仍保持第 4 位，在全國(guó)仍保持第 9位。 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16005元，同比超出 %，增幅居長(zhǎng)三角 15 個(gè)城市之首。這反映出無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前 處于一個(gè)健康穩(wěn)定 增長(zhǎng) 的發(fā)展階段，市場(chǎng)需求以剛性需求為 主，市民的購買心理受外界干擾較小。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 12 頁 共