【正文】 所涵蓋的內(nèi)容 如下： ? 購買目的及 首選意向購買區(qū)域 ? 導(dǎo)致區(qū)域偏好的影響因素 ? 產(chǎn)品偏好（建筑類型、戶型、面積 、裝修標(biāo)準(zhǔn) ） ? 購房心理預(yù)算（單價(jià)、總價(jià)、車位價(jià)格） ? 影響購房決策的因素（產(chǎn)品配套等細(xì)節(jié)） ? 受眾認(rèn)可的有效宣傳途徑 ? 紹興民眾普遍對(duì)袍江地區(qū)的心理認(rèn)知 ? 受訪對(duì)象的個(gè)人資料（特別關(guān)注家庭結(jié)構(gòu)與收入水平） 購買目的及 首選意向購買區(qū)域 客戶購房目的 購房目的比例 258 29 0 50 100 150 200 250 300 自用 % 投資 % 人數(shù) 購房的主要目的1%70%21%6% 2%商務(wù) 自住 給家人住 出租 轉(zhuǎn)賣首選區(qū)域 165 29 84 9 0 50 100 150 200 越城區(qū) % 袍江工業(yè)區(qū) % 柯橋 % 其他地區(qū) % 對(duì)比 在 2021 年第三季度的問卷調(diào)研 結(jié)果 ，基本與 當(dāng)時(shí) 比例相當(dāng)，自住性為目的的購買占據(jù)主要?jiǎng)訖C(jī)（約 70%左右），這也一定程度反映出紹興市場(chǎng)相對(duì)理性的一面，投資氛圍尚待培育。在所有指標(biāo)中，最能影響到客戶對(duì)區(qū)域選擇的決策的因素仍為交通的便利性、居住習(xí)慣和未來的發(fā)展?jié)摿?；?本次調(diào)查顯示出對(duì)區(qū)域生活配套的關(guān)注度提升，而價(jià)格因素則相對(duì)排在了后 面。 戶型設(shè)計(jì)偏好 ? 空間形式 對(duì)比前后兩次調(diào)查，在空間形 式上，平層的設(shè)計(jì)仍是主流偏好，但在錯(cuò)層或躍層的喜好上，本次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示與上次發(fā)生了變化，客戶更多的選擇了躍層，選擇錯(cuò)層的客戶比例有所下降。 認(rèn)為以上數(shù)據(jù)的變化說明了一些問題： ? 客戶對(duì)自身實(shí)際使用需求的了解越發(fā)成熟， 即認(rèn)識(shí)到面積與房間數(shù)（代表著居住愿望）以及購買能力之間的更為合理的關(guān)聯(lián)。 購房心理預(yù)算 心理單價(jià)水平 對(duì)比 03 年第三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期有大幅提高，購房者能承受的購房單價(jià)（元/ 平方米）1 3 . 2 %3 1 . 6 %3 7 . 0 %1 2 . 2 %4 . 1 %1 . 3 % 0 . 3 % 0 . 3 %2000以下2000 25002501 30003001 35003501 40004001 45005001 55006001 6500車位需求2011174050100150200250購買 租用 不考慮車位價(jià)格50%39%8%2%1%8 萬以下8 10 萬11 13 萬14 16 萬16 萬以上心理價(jià)位的眾數(shù)由 2500~3000 元 /平方米區(qū)間躍升至 3000~3500 元 /平方米區(qū)間。 若按平均月漲幅 1%左右 （歷史數(shù)據(jù)）估算，則截至 2021 年 4 月，紹興的房 屋平均銷售價(jià)格應(yīng)約在 4600 元 /平方米左右。 影響購房決策的因素（產(chǎn)品配套等細(xì)節(jié)） 除價(jià)格、地段、房型外的 關(guān)注因素 在前后兩次的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)于除價(jià)格、地段和房型外的關(guān)注因素的排序基本沒有發(fā)生變化（除部分指標(biāo)在本次調(diào)研中被取消外），紹興客戶關(guān)注最多的仍是景觀綠化、周邊生活配套、物業(yè)管理以及升值潛力；而對(duì)于開發(fā)商品牌和會(huì)所設(shè)施的關(guān)注則表現(xiàn)相對(duì)冷淡。 這給予發(fā)展商在房產(chǎn)開發(fā)配套方面的指導(dǎo)：可盡量多的從便利商店、醫(yī)療設(shè)施、幼兒園（兒童活動(dòng)場(chǎng)所）、社區(qū)巴士、健身房、羽球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、乒乓球室和泳池中作出選擇。 在對(duì) 1/3 的愿意在袍江置業(yè)的客戶調(diào)查顯示：除了傳統(tǒng)的習(xí)慣于購買多層公寓外，有相當(dāng)大比例的客戶（ %）愿意選擇小高層住宅，選擇別墅的意向也較強(qiáng)烈（ %）。 經(jīng)過本次跟蹤市場(chǎng)調(diào)研，中原發(fā)現(xiàn)紹興的市場(chǎng)需求發(fā)生了以下的變化： ? 房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸成為投資熱點(diǎn)； ? 客戶購房心理范圍出現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，郊區(qū)購房將日由冷轉(zhuǎn)熱； ? 由于市場(chǎng)行情的持續(xù)高漲，客戶心理價(jià)位普遍提升； ? 市場(chǎng)對(duì)小高層和高層的 接受度迅速提升； ? 低端需求出現(xiàn)面積回歸現(xiàn)象，高端則出現(xiàn)放大，市場(chǎng)進(jìn)一步向兩極發(fā)展。 歷往購房經(jīng)歷 這些客戶絕大多數(shù)還尚未置過業(yè)（ 61%，除現(xiàn)住房外）；有 %的客戶有過 1 次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；數(shù)據(jù)顯示有過 2 次以上購房經(jīng)驗(yàn)的客戶比例相對(duì)很低，從一個(gè)側(cè)面反映出市場(chǎng)的炒做行為相對(duì)不多。 此外，在 “用一句話形容‘住在袍江’的前景”的問題中，有 %的受訪者對(duì)其前景持樂觀態(tài)度，主要集中在對(duì)投資前景的看好； %的受訪者對(duì)其前景持悲觀態(tài)度，主要集中于“交通不便”、“路途偏遠(yuǎn)”、“配套不好”和“工業(yè)區(qū)環(huán)境”等四大方面；另有 %的受訪者表示 “不熟悉”或“不知道”的不置可否的反應(yīng)。受訪對(duì)象普遍認(rèn)為：在生活配套方面，便利商店、醫(yī)療設(shè)施、幼兒園（兒童活動(dòng)場(chǎng)所）和社區(qū)巴士最為重要；而在 體育設(shè)施配套 方面， 健身房、羽球、籃球 和 泳池 很受歡迎。中原認(rèn)為，這種消費(fèi)傾向?qū)?dǎo)致車位成為一種需求價(jià)格彈性非常大的產(chǎn)品，當(dāng)處于相對(duì)低價(jià)位時(shí)，購買的欲望大幅度轉(zhuǎn)化為有效的需求（購買行為），但當(dāng)價(jià)格上升至一定程度時(shí)，購買欲望則轉(zhuǎn)化為“不購買”。在商品房銷售種類中，紹興多層住宅價(jià)格同比上漲 %，高層住宅價(jià)格同比上漲 %，別墅價(jià)格同比上漲 %，高檔公寓價(jià)格同比上漲 %。但在對(duì)選擇菜單裝修的受訪者進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查則發(fā)現(xiàn)，對(duì)“不帶家具全裝修”的認(rèn)可度大大超過了簡(jiǎn)單的“廚衛(wèi)裝修”的認(rèn)可度，這在一定程度上反映出認(rèn)同“菜單裝修”的客戶的的需求已經(jīng)有所超前，從總體發(fā)展趨勢(shì)上，認(rèn)為這是符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和最終客戶需要的。 在針對(duì)各個(gè)房間數(shù)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù) 顯示，客戶認(rèn)為二房的合理面積應(yīng)在 70~110 平方米范圍，更多的應(yīng)在 70~90 平方米區(qū)間內(nèi)；三房的合理面積應(yīng)在 140 平方米以下，更多的應(yīng)在 100~120 平方米；四房的合理面積應(yīng)在 170 平方米以下，更多的應(yīng)在 150~170平方米。 產(chǎn)品偏好分析 建筑類型偏好 選擇購房區(qū)域的首選原因27%15% 15%13%9% 9%6% 6%工作方便未來發(fā)展?jié)摿Υ蠼煌ū憬蓍L(zhǎng)期居住本區(qū)域 親戚朋友均住在本區(qū)域價(jià)格便宜其他區(qū)域生活配套設(shè)施好首選的商品房類型55%23%17%3% 3%多層無電梯 多層帶電梯 小高層 高層 別墅居室結(jié)構(gòu)選擇%%%平層錯(cuò)層躍層 （ 復(fù)式 ) 購房時(shí)首選的空間間隔形式平層,47%錯(cuò)層,30%躍層,22% 對(duì)比 03 年第三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和本次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，非常明顯的變化是：客戶對(duì)小高層和高層的住宅接受度大大提高，從上次調(diào)查的 20%上升到今次的 %，上升了 個(gè)百分點(diǎn)；而對(duì)別墅的偏好則相應(yīng)增加了 個(gè)百分點(diǎn)?？刂茟粜兔娣e以便控制總價(jià)將成為房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)。 本次問卷調(diào)查計(jì)劃采樣 300 份，實(shí)際采樣 299 份，其中有效問卷 287 份，問卷有效率達(dá) %，達(dá)到 提供分析的 有效要求。根據(jù)市場(chǎng)的需求，樓盤基本都會(huì)設(shè)置會(huì)所，并在會(huì)所內(nèi)提供一些簡(jiǎn)單的活動(dòng)設(shè)施或生活配套，比較了市區(qū)多個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)了樓盤的配套設(shè)計(jì)都是相當(dāng)簡(jiǎn)單的，除了森海豪庭、潤(rùn)和花園有較完善的配套外，其他的樓盤的設(shè)施都是極為簡(jiǎn)單。 同樣，對(duì)待本案的價(jià)格擬定，我們應(yīng)該持著慎重的態(tài)度，不能盲目地對(duì)市場(chǎng)的利好環(huán)境所蒙敝，最終導(dǎo)致銷售出現(xiàn) 困境。 價(jià)格特征及銷售情況 市區(qū)樓盤的價(jià)格在近一、兩年內(nèi)一直直線上升，市區(qū)樓盤價(jià)格的增長(zhǎng)率幾乎是每年 45~50%左右，由最初市區(qū)樓價(jià)的 3000~4000 元 /㎡的價(jià)格，漲至現(xiàn)今 5000~6000 元 /㎡，樓價(jià)的迅速上漲使市場(chǎng)懷疑有泡沫，但因?yàn)檎膰?yán)格控制，發(fā)展商開發(fā)程序的規(guī)劃化，致使到目前為止還未出現(xiàn)崩盤的效應(yīng)。客戶的職業(yè)主要還是以白領(lǐng)為主，手頭上有部分游資的客戶，并看好袍江未來房地產(chǎn)發(fā)展有遠(yuǎn)見之士。隨著市中心的樓價(jià)不斷飚升，購房者的熱情雖然沒有大大降低，但對(duì)于資金的運(yùn)作也有了新的看法，對(duì)于在其他區(qū)域安居樂業(yè)的想法已經(jīng)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因而有所改變，特別是年輕一代的新人類，與父母分居后，擁有自 己獨(dú)立的小天地，而又沒有太大的經(jīng)濟(jì)能力時(shí)都是考慮在城郊購房?，F(xiàn)時(shí)，在袍江購買一套120140㎡的住宅，其總價(jià)只是市中心的 1/2，因此，大受本地人及老城區(qū)居民的歡迎。袍江區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展最令人關(guān)注是在 01年 9 月份推出的第一塊地以每畝 28 萬元投標(biāo)而流拍外，短短的 3 年時(shí)間，卻受到了多數(shù)的發(fā)展商青睞，商住用地市場(chǎng)拍賣最高價(jià)已達(dá)到每畝 167 萬元的，房?jī)r(jià)也從以往不足千元上升至 2500 元 /㎡，足以證明袍江的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在快速成長(zhǎng)。 大部分的回購面積，致使真正可以銷售的面積迅速下降，商業(yè)辦公可作商品房銷售面積僅有 183460 ㎡，而住宅的面積約有 5400 余套，約 21萬㎡。 ? 城東：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施完善，住宅布點(diǎn)密集，建筑類型以多層、小高層、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅、排屋為主； ? 城南：以旅游觀光、休閑度假為主，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，新開發(fā)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計(jì)中逐步提高，建筑類型以多層為主； ? 城西：越 城區(qū)和柯橋?yàn)橹?，城西房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間較短，主要以安置房為主；由于緊鄰著柯橋，而柯橋的開發(fā)量開始減少，城西則占有了地理位置的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于在柯橋經(jīng)商的客戶極具吸引力，建筑類型還是以多層為主； ? 城北：紹興新的發(fā)展力理，建筑類型以多層、小高層為主； ? 城中：樓盤供應(yīng)量主要集中在中興路、勝利路、府山西路沿線，以高層、小高層為主。 相較其他城市而言，紹興的土地供應(yīng)量還是屬于平和階段，沒有出現(xiàn)大幅的控制或大量的投放，因此，在這種情況下，房?jī)r(jià)上漲是可以理解的。 區(qū)域發(fā)展前景 “工業(yè)袍江、商貿(mào)袍江、人居袍江”是袍江區(qū)域的發(fā)展方針，并強(qiáng)調(diào)了“ 工業(yè)袍江 ” 到 “ 商貿(mào)袍江 ” 和 “ 人居袍江 ”的過渡 ，注重 三者關(guān)系之間的 協(xié)調(diào) 和 平衡。結(jié)合袍江區(qū)域自身的優(yōu)越地理位置，分散發(fā)展，輻射的區(qū)域極為廣闊，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)駐袍江，并為此帶來了豐富的人力資源在此創(chuàng)業(yè)及居住。 根據(jù)城市的總體規(guī)劃，共分 三大組團(tuán) 進(jìn)行 功能分區(qū) 。至 2021 年底，全市共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè) l975 家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn) 億元，凈資產(chǎn) 億元，職工 萬人。 ] *信息鏈接 對(duì)于紹興市各區(qū)、市、縣的面積及人口分布分別為： 越城區(qū) 面積 338 平方公里，人口 59 萬。 自從杭州市擴(kuò)大版圖后，紹興更與杭州一路之隔，通過滬杭 高速公路，