【正文】 新邨 麥地東路 8號 泰豪實業(yè) 占地： ；總建： 18 萬 洋房 2房： 95；三房： 120150；四房： 160 4600 08 年 10 月開盤推出約800 套，目前銷售率為90%，月均銷售約 70 套 （ 3）金山湖片區(qū) 在地段及配套等資源不足的情況下，項目更多的是憑借自身的營造來提升項目的檔次，這區(qū)域的樓盤代表山水華府，打造成環(huán)境較佳的高檔產(chǎn)品。 ? 截止 2021 年 6月 30日麥地片區(qū)住宅存量 1380 套，合約 萬㎡。 該板塊生活配套成熟、商業(yè)氣氛較濃，未來發(fā)展?jié)摿^大。 ? 2021 年上半年東 平片區(qū)住宅供應(yīng) 393 套，合約 萬㎡，與上年同期相比分別 江北片區(qū) 東平 麥地 河南岸片區(qū) 龍豐 金山湖 水口片 區(qū) 東 江 新城（文頭嶺） 14 增加 8倍和 10 倍。 東平片區(qū)地理位置優(yōu)越，兼有江北及老城區(qū)的優(yōu)勢，生活配套較完善，且生活環(huán)境較好。 10 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) ? 供求情況 09年 6月 09 年的 10月江北區(qū)的市場供應(yīng)套數(shù)下降，在 11月份出現(xiàn)供應(yīng)新高；成交量在 6 月最高， 711 月份呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢；市場新供應(yīng)面積在 09 年 7 月與09年 11 月份最多， 10 月份最少，呈現(xiàn)不規(guī)則態(tài)勢；而成交面積在 6月與 11 月最高，在 8 月份有所下降后，逐漸上升態(tài)勢。 2021 年上半年住宅市場成交情況 ? 2021 年上半年江北區(qū)住宅供應(yīng) 1204 套，合約 13萬平方米，與上年同期相比分別增加 23%和減少 19%。 惠城區(qū)商品住房成交均價（單位：元/ 平米）145437166245363151913829503349250100020213000400050006000700006/107/108/109/109/309/509/709/9 二、 江北片區(qū)住宅市場 江北片區(qū)占據(jù)地段優(yōu)勢，定位為惠州未來的 CBD，集辦公、商業(yè) 、金融、居住、休閑以及娛樂為一體。 ? 地塊被排洪渠分成兩部份且紅線內(nèi)設(shè)有規(guī)劃道路，不利于地塊整體開發(fā)規(guī)劃 。 6 麗日 購物廣場 四 、 未來規(guī)劃 五 、 規(guī)劃控制要點 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 未來 江北行政中心區(qū) 規(guī)劃以居住和辦公為主，配套設(shè)施齊全 7 目前未取得 地塊的詳細規(guī)劃設(shè)計要點， 通過惠州土地交易中心得知 有一條排洪渠（望江瀝） 將地塊一分為二， 及 地塊內(nèi)有 兩條 24 米的規(guī)劃道路 ， 對 地塊規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)生較大的不利因素 。 江北片區(qū)可 選到達方式。 金石一路 農(nóng)產(chǎn)品廠宿舍 三環(huán)北路 金龍大道 ① ② ③ ④ ① 自東向西－金石一路 ② 農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 ③ 三環(huán)路 ④ 東面小路 金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送 物流 園區(qū) 3 ① ② ③ ④ ① 水 塘 ② 菜地 ⑤ ③ 排洪渠 ④ 普通電線 ⑥ 4 三、 項目周邊的社區(qū)配套 交通配套 （ 1） 主要城市干道： ? 東面： 先科路 (8 車道 )—— 黃色 路線表示 ? 南面：云山路（快速路） —— 綠色 路線表示 ? 西面：惠州大道 (8車道 )—— 藍色 路線表示 ? 北面：三環(huán)路 (8 車道 )—— 紅色 路線表示 （ 2） 交通達到方式 ⑤ 空 地 ⑥ 水塘 地塊位置 5 ? 車行到達方式一 市中心到達方式：惠州大道 —— 云山路 —— 先科路 —— 地塊。 屬 江北 CBD片區(qū)，距離惠州海倫堡約 500 米 。 二、 宗地現(xiàn)狀 四至范圍 市人民政 府 地塊位置 10 分鐘車程 地塊位置 惠州 海倫堡 江北片區(qū) 下角片區(qū) 水口片區(qū) 麥地－河南岸片區(qū) 東平片區(qū) 東江新城片區(qū) 金山湖片區(qū) 2 該宗地南側(cè)為三環(huán)路，北側(cè)為 36 米金石一路（規(guī)劃） 及金澤物流和農(nóng)產(chǎn)品配送物流園區(qū) ，西側(cè)為 36米縱二路（規(guī)劃） 及農(nóng)產(chǎn)品廠員工宿舍 ，東側(cè)為 50米縱三路（規(guī)劃） 及空地。此為最便捷和最為臨近市區(qū)的車行方式。 ? 公共交通到達方式 本項目周邊尚未開通公交車站 . （ 3） 地塊周邊道路： 北側(cè)： 36 米路寬金石一路（完成部分路段） 南側(cè)：三環(huán)路 西側(cè)： 36 米路寬縱二路（規(guī)劃） 東側(cè)： 50 米路寬縱三路（規(guī)劃） 2021 米以內(nèi) 主要生活配套 目前，項目周邊配套設(shè)施比較欠缺，距離項目 1000 米以內(nèi)有望江公園（規(guī)劃中）、金澤物流與農(nóng)產(chǎn)品配送中心、惠州市婦幼保健院江北分院、惠城職校、惠州財經(jīng)學(xué)校以及惠臺學(xué)校，其他配套設(shè)施均在 2021 米以外。 六、土地價格 2021 年 地塊周邊土地成交情況 七 、 小結(jié) ? 地塊規(guī)模 適中 ,所處區(qū)域為江北 CBD片區(qū)，未來升值潛力大。嚴重影響地塊 質(zhì)素。 06/1 07/1 08/1 09/1 09/10 9 該片區(qū)規(guī)劃為未來的城市中心區(qū)，定位為惠州城市的 CBD，集辦公、商業(yè)、金融、居住、休閑、娛樂、科研于一體。 ? 2021 年上半年江北區(qū)住宅成交 2221 套，合約 24萬平方米，與上年同期相比分別增加 4 倍和 3倍。 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng) ? 存量情況 江北片區(qū)的舊有存量呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，存量消化率上漲；新增存量也呈現(xiàn)下降趨勢，新增消化率呈現(xiàn)不規(guī)則的上升態(tài)勢；舊有存量面積在 09年 8月份最高，存量消化率呈現(xiàn) U 型態(tài)勢；新增的土地存量在 09年 8月