【正文】 1公里內(nèi) 輻射 地段 。 、小結(jié) 隨著“一橋”（港珠澳大橋）、“兩港”（海港、空港）、“三鐵”（廣珠鐵路、廣珠輕軌、粵西沿海高速鐵路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路） 、“八縱六橫” 等重大交通基礎設施的不斷完善，珠海的固有優(yōu)勢將得到進一步發(fā)揮，珠海的發(fā)展硬環(huán)境將提升到一個新的水平，區(qū)域競爭力、輻射力將顯著增強，一小時都市圈更將使珠海作為珠三角 區(qū)域中心城市的地 位呼之欲出，對珠海樓市形成較強的支撐 動力 。 港珠澳大橋預計 2020 年至 2020 年 建成通車。 、戰(zhàn)略性重大項目相繼推進 完成 ? 港珠澳大橋 港珠澳大橋連接香港與澳門、珠海， 主體工程為全長約 35 公里的跨海橋隧， 香港的連接線 公里，珠海的連接線 公里。 、小結(jié) 2020 年的政策導向性較為明顯， 將 延續(xù) 2020 年 調(diào)控從緊的基調(diào)， 隨著珠?！皣臈l”即將出臺，將給珠海樓市帶來一定的不確定性，但調(diào)控從緊的 基調(diào)不會改變。對個人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的， 減按 1%稅率征收契稅 ； 對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 ? 存 貸款基準利率 20202020年存貸款利率走勢0123456782011年2月2011年4月2011年6月2011年8月2011年10月2011年12月2012年2月2012年4月2012年6月5年期存款基準利率 5年以上貸款基準利率 12月 5日 % 2020年 1月 20日 2月 24日 3月 25日 4月 21日 5月 18日 6月 20日 2020年 2月 24日 20202020 年存款準備金率走勢 5 月 18日 19 20 21 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 8 點評 ? 2020 年至 2020 年 存貸款 基準利率基本保持在同一水平附近 稍微調(diào)整 ，說明國家宏觀調(diào)控政策不松動 。 、小結(jié) 在全球 經(jīng)濟好轉(zhuǎn)大環(huán)境 下 ， 珠海經(jīng)濟 仍 保持較高的增長 速度 ，但是增幅出現(xiàn)放緩的跡象 ； 珠海房地產(chǎn) 投資在 2020 年的增長幅度 再次 達到峰值后 ， 2020年 投資增長 出現(xiàn)負增長 ； 人均收入水平提高， 但受 樓市 調(diào)控影響，樓市呈現(xiàn)膠著狀態(tài) ， 消費信心不足 。 、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入快速增長 20202020年 珠海市城鎮(zhèn)居民家庭人均收支情況 （單位：元）010000202003000040000人均可支配收入 19290 20949 22859 25382 28731 32978人均消費支出 17422 16517 17948 20370 21162 2408307年 08年 09年 10年 11年 12年 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 6 ? 12年珠海市 居民消費價格總指數(shù) 累計上漲 %，漲幅比去年 下降 個百分點 。 ? 第二產(chǎn)業(yè)是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)， 占生產(chǎn)總值的 %。 ? 珠海區(qū)域生產(chǎn)總值自 07 至 12 年持續(xù)增長，但增長波動較大， 10年以來增長速度急速 放緩 。 劣勢： 1） 項目 四周均有高層建筑物，日照受影響 ； 2） 地塊規(guī)模不大 ，不宜打造大型社區(qū)。 珠海新香洲梅華北 5 號居住地項目可行性研究報告 南光恒豐 企業(yè)管理 (珠海 )有限公司 二零一 三 年 五 月 十 日 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 1 一、項目概況 、 項目背景 本 地塊 屬于 政府置換調(diào)整項目，位于珠海新香洲梅花 西路北側(cè) 、 紅山路西側(cè) ， 現(xiàn) 由（澳門）宜嘉投資有限公司（占股 98%）、浙江華澤投資發(fā)展有限公司（占股 2%）共同持有 ， 該 地塊 股東同意將本項目一次性 轉(zhuǎn) 讓 。 機會： 5） 珠海城市競爭力提升； 6） 區(qū)域內(nèi)供應量減少 ； 7） 珠海市區(qū)地塊稀缺，新盤少。 ? 受人民幣大幅升值 及 樓市 調(diào)控影響 ， 國內(nèi)出口貿(mào)易受到 較大 沖擊， 股市和房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷 ， 繼 08 年 、 09 年受金融危機影響， 12 年 GDP再 次低于 10%的 增長幅度。 受人民幣升值 出口受阻 及房地產(chǎn)市場調(diào)控影響， 12 年產(chǎn)業(yè)總量 億元，同比增 幅 急速 放緩， 僅 為 %。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 首次突破 3 萬 元， 同比增長 %， 增幅 相比去年 增長 個百分點 ?？傮w預測 2020年 珠海 樓市 繼續(xù) 2020 年膠著態(tài)勢，上升動力不足 。 ? 公積金貸款利率 （注： 五年期以 上 ） 點評 ? 每一次存貸款利率的調(diào)整，隨之而來的也 是 公積金貸款利率的調(diào)整 。 2）點評 交易環(huán)節(jié)相關稅費的 調(diào)整 表明國家 打擊樓市投機的意圖，國家宏觀調(diào)控不放松。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 10 四 、 珠海城市建設 、 未來珠江口西岸核心城市 在國務院審議通過和正式下發(fā)的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確提出，珠江口岸地區(qū)“以珠海市為核心”，這一上升到國家戰(zhàn)略層面的《綱要》讓珠海再次站在了引領珠江西岸發(fā)展的核心位置之上。在香港的銜接點選在大嶼山散石灣，珠海一端登陸點選在拱北， 澳門一端在東方明珠點登錄。 港珠澳大橋使珠江東西兩岸城市以及香港和澳門連接形成環(huán)形，將使港深、廣佛和珠澳三大經(jīng)濟帶形成閉合的三角型快速陸路網(wǎng)絡結(jié)構，從而帶動粵港澳三地的旅游、房地產(chǎn)市場，拉動投資，前景廣闊。 珠海新香洲梅華北 5號居住地項目可行性研究報告 13 五 、 珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展 狀況 、 珠海市 商品 住 房 建設規(guī)模 050010001500202008年 09年 10年 11年 12年20202020年珠海商品住房施工面積(萬㎡）施工面積 隨著 2020 年 樓市的升溫， 市場上施工 量大增，截止至 2020 年，市場上已經(jīng)累積有 將近 960 萬平方米的住房施工面積 ， 施工面積與 新開工面積 比進一步擴大 ，說明珠海房地產(chǎn)開發(fā)量充足 ，后續(xù)開發(fā) 以消化存量為主 。新香洲 片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)腹 地，承擔著中心城區(qū)東西、南北向交通的連接，片區(qū)區(qū)域 交通優(yōu)勢明顯 。該片區(qū)在 以仁恒星園和中珠上城 為 代表 項目的帶動下，逐漸成長為高尚、成熟 ，購房者最為認可的居住新區(qū)。 、 項目市場定位 通過對項目所處區(qū)域，及項目自身所具 有的特質(zhì)進行分析，本項目適合打造高檔 中型規(guī)模 精品 宜居社區(qū)。 、項目開發(fā) 初步 計劃 計劃 2020 年 8月取得土地， 2020 年 2 月完成報建， 2020 年 3 月 2020年 9 月 完成建設 ， 2020 年 10 月開始銷售， 總 開發(fā)周期 33 月 。 0結(jié)構 )，為減輕資金壓力，可以在 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 地價 地價變化幅度 凈利 (萬 ) 投資利潤率 投資年回報率 6,000 8% 11,699 % % 6,100 6% 11,096 % % 6,200 5% 10,494 % % 6,300 3% 9,891 % % 6,400 2% 9,288 % % 6,500 0% 8,685 % % 當住宅銷售均價在 16000 元 /m2時， 由上表看出股權交易價不高于 6100 元 /m2 時，