【正文】 業(yè)分析。 2 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 …………………………………………………………… .2 汽車需求預(yù)測 …………………………………………………………… .3 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 ……………………………………… .4 三、 區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測。 10 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 18 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析 ……………………………………………………… .18 龍巖市場規(guī)模預(yù)測 ……………………………………………………… .19 六、 項(xiàng)目實(shí)施方案。 ? 項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場的市場空隙，選擇項(xiàng)目實(shí)施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。 ? 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S專賣區(qū)開始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是 進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。 ? 如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2021 年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從 2021 年開始計(jì)為 6 年。在我國，由于人口規(guī)模巨大， 2021 年總戶數(shù)達(dá) 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購買 轎 車，其總消費(fèi)量便達(dá) 1750 萬輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá) 660 萬輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費(fèi) 經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按 10%算，轎車消費(fèi)量可達(dá)1300 萬輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購買力的轎車需求量。 商務(wù)部最近的一份報(bào)告認(rèn)為，今年我國汽車產(chǎn)量將超過 500 萬輛，其中約一半是轎車。 無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我 國 汽車特別是轎車的消費(fèi)潛能巨大。如日本人均 GDP 在 1965 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國 1986 年人均 GDP 達(dá) 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到1989 年，韓國人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達(dá) 。 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 5 3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需 求量預(yù)測 當(dāng)前汽車需求和供給的長期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長階段。 2021 年，國產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到 564 萬輛，比上年增長 12%，其中轎車 264萬輛，比上年增長 16%。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優(yōu)勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴(yán)重偏低。假設(shè)我國到 2021 年千人擁有轎車達(dá)到韓國 1986 年的水平，那么，按屆時(shí)人口達(dá) 14 億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達(dá)到 2240 萬輛，這將是 1997 年 (317 萬輛 )的 倍，年均增長率將達(dá)到 %，即年均新增轎車量將為 萬輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實(shí)際年均轎車消費(fèi)量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測不僅可以實(shí)現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些。截至 2021 年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費(fèi)的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費(fèi)為主，且比重在不斷提高。根據(jù)測算預(yù)計(jì)福建2021 年度民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，年度凈增加汽車超過 10 萬輛。在全省九個(gè)設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量 萬輛，占全省 66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田 6 市地民用汽車保有量 萬輛，占 34%。 第三， 2021 年福建汽車市場運(yùn)行前高后低。根據(jù)測算客車占總保有量的 58%，貨車占總保有量的 42%。共征收汽車稅額“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 8 4252 萬元，同比增長 16％。 b、一汽大眾、上海大眾： 地 址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處， 319 國道邊、距城中心 8公里 投資規(guī)模：占地 15 畝，約投資 1500 萬元。除新南方汽貿(mào)是自購物業(yè)外，其余都是租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬左右 . 龍巖大部分 經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級 、不規(guī)范的經(jīng)營 狀態(tài)， 這些賣場甚至 被戲稱為汽車小賣部 。 ④、龍巖市汽配市場經(jīng)營情況 龍巖的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn) 319 國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進(jìn)口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進(jìn)貨，配件市場的場地大都是沿路臨時(shí)用地店面，經(jīng)營者向店主租賃 ⑤、 汽車維修市場 由于私家車消費(fèi)者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護(hù)也不知從何下手而要 找人代做。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá) 292家，其中新羅區(qū)就有 169 家，從業(yè)人員達(dá) 3800 多人。 （ 3）發(fā)展預(yù)測 按照前面的分析預(yù)測方法，可以對龍巖未來幾年（至 2021 年）的各相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測， GDP 增長率、人口增長率、小車銷售增長率是預(yù)測值，根據(jù)這些預(yù)測值，可以對未來幾年龍巖汽車銷售市場進(jìn)行一個(gè)大致的判斷，也為本項(xiàng)目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進(jìn)行一個(gè)定量的判斷。機(jī)動(dòng)車交易市場成交額超過20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。平均攤位營業(yè)額達(dá) 萬元，比上年增長 63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額 萬元，增長 %。 中國汽車自 2021 年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競爭能力，同時(shí)，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場的年代。 廣東汽車交易市場、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是 6 個(gè)較大的交易市場 ，總交易面積 40 萬 m2，其中綜合性汽車交易市場（含 新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)） 2家。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。銷售額在廣東省市場占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場占有率為４３．２％。 廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車８輛，其它各類載貨車１００多輛。 博覽中心主展場總營業(yè)面積為 80000 m2，其中： 40000 m2的汽車銷售展廳、 20210平方米的售后服務(wù)站和零配件 中心、 20210平方米的整車倉庫； 廣州汽車博覽中心成立于 1998 年 10 月，為民營企業(yè)，注冊資本人民幣 5000萬元。 AEC 汽車城是廣州計(jì)委立項(xiàng)，廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，項(xiàng) 目總投資近 10 億元人民幣。 從我們對廣州上述兩家交易市場的現(xiàn)場調(diào)研來看，有幾個(gè)特點(diǎn)值得注意： ①兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個(gè)廣州的市場也是國資和民資各占一半； ②集物業(yè)經(jīng)營和汽車銷售于一體，經(jīng)營成本有優(yōu)勢； ③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識和動(dòng)作，并取得不錯(cuò)的效績； ④目前這種擴(kuò)張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場，并有擴(kuò)大市場的趨勢。 （ 2）東莞汽車銷售市場概況 東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。 汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。 汽車城免費(fèi)提供 10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會俱樂部（使用期為 40年）。 東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000 輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了 133 億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動(dòng)將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。 表 10 龍崗汽車交易中心概況 地址 龍崗中心城西南，深惠 路和水官高速的交匯處 面積 規(guī)劃三期共 180萬 m2 投資主體 龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳 村委、東都實(shí)業(yè) 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 東都實(shí)業(yè) 經(jīng)營項(xiàng)目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化 及配套餐飲、酒店、別墅區(qū) 經(jīng)營方法 土地出租 規(guī)劃設(shè)施 汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點(diǎn)、市場管理中心、飲食美食街 部門設(shè)置 車管、檢測、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險(xiǎn)、銀行 經(jīng)營意念 現(xiàn)代化、園林 式、人性化的賞車、購車?yán)硐霕穲@ 投資目標(biāo) 中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r 此項(xiàng)目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內(nèi)部分消費(fèi)者； 此項(xiàng)目被政府確認(rèn)為重大建設(shè)項(xiàng)目，獲得各項(xiàng)優(yōu)惠政策支持； 總投資 20億元，一期投資 ，建設(shè)面積 ；二期投資 億元，建設(shè)面積 m2；三期投資 14億元，建設(shè)面積 132萬 m2； 項(xiàng)目一期從 2021 年開始啟動(dòng)， 2021 年開始招商， 2021 年底一期全部招商完畢； 項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進(jìn)口汽車及配件保稅 配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)； 一期進(jìn)駐的汽車銷售商家 23家，經(jīng)營 30個(gè)汽車品牌，月平均銷售汽車 1400輛，按 萬元 /輛計(jì)算，月銷售額近 億元，年銷售額可達(dá) 億元，深圳 2021年汽車銷售總額按 107億元計(jì)算，則此中心可占 %，占整個(gè)市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山； “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 17 項(xiàng)目二期約有 25家汽車銷售商進(jìn)駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為 12— 15元 / m2當(dāng)時(shí)車市每年的銷量大致在 3萬輛左右。據(jù)測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 當(dāng)前我國汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的 20％左右 ， 相當(dāng)于五分之一。 各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行 推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 18 其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以 2021年轎車市場為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。 六． 項(xiàng)目實(shí)施方案 ⒈ 項(xiàng)目選址及周邊狀況 （ 1）項(xiàng)目選址的具體地理位置描述 該項(xiàng)目選址于龍巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設(shè)中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊；地塊西面為龍工機(jī)械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 20 2．項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 （ 1）功能分區(qū)及建筑面積 本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約 460 畝計(jì) 算，共約 306667 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)營模式設(shè)想 本項(xiàng)目定位初步設(shè)想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng) 營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 從 2021 年元月開始一期 4S 店項(xiàng)目招商，招商時(shí)間為半年（即到 2021 年 6 月），其余為二期項(xiàng)目在 2021 年 8 月開始招商，招商時(shí)間 1 年，在 2021 年 8 月全部完成。事實(shí)也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴(kuò)張道路，既達(dá)到了擴(kuò)張的目的，同時(shí)又防范了風(fēng)險(xiǎn)。 兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的 思想，汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實(shí)現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實(shí)現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)