【正文】 人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術(shù)性質(zhì)立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。藝術(shù)和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項的，園內(nèi)必須有 60100畝的藝 術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。應該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 本項目規(guī)劃容積率為 。 地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖 與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。 二、項目概況： 本項目占地面積 500畝，基地呈方形。可直接與江寧城區(qū)及南京市中心聯(lián)系， 距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機場約 20公里，交通十分便捷。 在整體容積率為 的情況下，本項目的開發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤為73,560,762 元， 利潤率為 18%。 根據(jù)南京別墅市場的發(fā)展現(xiàn)狀，本項目 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 ，因此我們作好 針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施 “遠東戰(zhàn)役” 與 “南方會戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準備。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場，賺足利潤 ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進行規(guī)劃設(shè)計。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 目 錄 總經(jīng)理摘要????????????????????????????????????????????????第 3 頁 第一章：項目簡介?????????????????????????????????????????????第 6 頁 一、項目位置 二、 項目概況 第二章：土地價值研判??????????????????????? ????????????????????第 8 頁 第三章：項目開發(fā)理念???????????????????????????????????????????第 11 頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產(chǎn)皮設(shè)計理念 第四章：項目定位建議???????????????????????????????????????????第 16 頁 一、項目總體定位 二、項目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁 一、 分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報告 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議????????????????????????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計建議 六、建筑及風格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計理念 二、景觀環(huán)境手法 第 八 章 ： 公 共 、 芙 蕖 設(shè) 施 規(guī) 劃 建議????????? ?????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第 十 二 章 ： 盛 唐 藝 術(shù) 園 2020 年 工 作 推 進 計劃 ???????? ?????????????????????????第 48 頁 附件：項目經(jīng)濟指標的多個論證方案?????????????????????????????????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎(chǔ)上從項目簡介、土地價值研李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 我們將 本項目總體定位為“ 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)” ，并確定了 “雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造）。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。規(guī)劃紅線面積 32公頃，其中小 部分必須用作主題藝術(shù)館及藝術(shù)園區(qū)的建設(shè)?；刂胁肯鄬ζ教梗植坑兴梁驼訚?，南側(cè)地勢略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關(guān)于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產(chǎn)品和品質(zhì)上。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。把現(xiàn)代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術(shù)的家園”。 含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的 懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結(jié)合，讓自然成為每個家庭的親密成員。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。 雙層定位，雙頭并進 第一層面――獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進，加快資金回籠。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會 人文科學領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 5% 20% 75% 高位階層 中位階層 基礎(chǔ)階層 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術(shù)園區(qū)為 。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。售價可介于獨棟和雙拼之間。 （ 3） 云頂別墅 —— 專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓 的創(chuàng)意房型。 —— 可考慮導入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。必須從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”！ 單體 /雙拼 /雙立別墅建議： —— 兩層半或三層為主，層高三米以上 —— 戶型設(shè)計基本要求：動靜分開、公私分開 、主次分開、干濕分開； 戶型設(shè)計的重點：客廳和主臥。 聯(lián)體別墅房型建議： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計理念： 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會中經(jīng)濟和意識形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進一步的聯(lián)系，人為場所自然化，與自然合為一體?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 —— 藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨特的景觀，應特別設(shè)計，而且建議設(shè)計一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議： 通盤考慮本項目的藝術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時其建筑風格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。但功能上必須有所互補：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時可穿插部分對外性強的藝術(shù)館。對外營業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會議、住宿、酒店功能等于一體。建議可邀請世界著名建筑設(shè)計大師設(shè)計 12 個藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點。 二 、公共設(shè)施建議： 室外配套設(shè)施 ： 建議兩個別墅區(qū)各建造兩個標準網(wǎng)球場，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂場，部分藝術(shù)館之間可建造風雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點播。這就對物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應 用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A 級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關(guān)規(guī)定。 項目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計 (元 ) 銷售收入 單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計