【正文】 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 目 錄 總經理摘要????????????????????????????????????????????????第 3 頁 第一章：項目簡介?????????????????????????????????????????????第 6 頁 一、項目位置 二、 項目概況 第二章：土地價值研判??????????????????????? ????????????????????第 8 頁 第三章：項目開發(fā)理念???????????????????????????????????????????第 11 頁 一、整體目開發(fā)理念 二、產皮設計理念 第四章：項目定位建議???????????????????????????????????????????第 16 頁 一、項目總體定位 二、項目市場定位 三、項目消費者定位 四、市場競爭定位 第五章：總體規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 21 頁 一、 分區(qū)思路 二、分期思路 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路 四、容積率 “盛唐藝術園”整體定位分析及可行性研究報告 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 五、各區(qū)參數 第六章：項目建筑規(guī)劃及建議????????????????????????????????????????第 26 頁 一、產品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設計建議 六、建筑及風格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設計理念 二、景觀環(huán)境手法 第 八 章 ： 公 共 、 芙 蕖 設 施 規(guī) 劃 建議????????? ?????????????????????????????第 39 頁 一、藝術館區(qū)建議 二、公共設施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術的應用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經濟指標建議及財務分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第 十 二 章 ： 盛 唐 藝 術 園 2020 年 工 作 推 進 計劃 ???????? ?????????????????????????第 48 頁 附件：項目經濟指標的多個論證方案?????????????????????????????????????第 49 頁 【總經理提要】 本次報告是在前幾次報告基礎上從項目簡介、土地價值研李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 判、開發(fā)理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產品建議以及配套、公共服務設施規(guī)劃、推案建議、項目技術指標分析等多方面進行了進一步的論證分析，并提出相關建議，力求對項目的規(guī)劃設計、開發(fā)操盤等方面起到相應的作用。 我們一直認為 本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了 較強的先天的資源優(yōu)勢； 綜合本項目的 藝術性質立項、容積率限定、低地價取得 等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間，因此對于本項目的開發(fā)理應有十分的信心。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場，賺足利潤 ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進行規(guī)劃設計。 我們將 本項目總體定位為“ 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū)” ，并確定了 “雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。 我們認為本項目的消費者定位應 該是 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層， 既包括 身家數百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層（ 針對高檔別墅客戶群）， 也包括 可承擔總價 80萬以下的較高收入精英階層（ 針對一般別墅客戶群 ）；他們的 主體年齡分布在 35— 50歲之間 ，并形李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在 35歲左右和 45 歲左右。 根據南京別墅市場的發(fā)展現狀，本項目 總價競爭與同品質物業(yè)競爭并存 ，因此我們作好 針對同類型的別墅物業(yè)（主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)）和針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施 “遠東戰(zhàn)役” 與 “南方會戰(zhàn)” 兩大戰(zhàn)役的準備。 產品方面，我們建議 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內所有產品 （除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產品作為補充，依勢而造）。 單體面積的設計， 既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力； 而 空間是別墅的靈魂，因此必須 從房型上對南京的別墅房型進行一場“空間革命”。 景觀方面我們提出 “大地藝術，唐詩遺韻，自然人文” 的設計理念， 本次環(huán)境規(guī)劃的思路應從自然、藝術、唐 朝的人文歷史（如唐詩意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設計的理念和各種元素。 在整體容積率為 的情況下，本項目的開發(fā)及建設成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤為73,560,762 元， 利潤率為 18%。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第一章：項目簡介 一、項目位置： 本項目位于南京江寧經濟技術開發(fā)區(qū)西南部，地處將軍路延長線、牛首山風景區(qū)整體規(guī)劃范圍之內?；啬吓R佛城西路，連接將軍路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接牛首山國家級度假休閑風景區(qū)?？芍苯优c江寧城區(qū)及南京市中心聯系， 距市中心新街口約 15公里，距祿口國際機場約 20公里，交通十分便捷。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 由于江寧區(qū)將軍路沿線的大規(guī)模開發(fā)，聯系基地的道路業(yè)已具備了通暢的交通狀況、完善的基礎設施與良好的視覺景觀。江寧區(qū)主干道將軍路跨外秦淮河大橋的竣工、共青團路的開通，可直接通向新街口，大大減少了基地與南京市中心的時距；距將軍路 1公里的機場高速公路，也增強了該區(qū)域的交通選擇性，為基地成為市域性地塊準備了充足條件。 二、項目概況： 本項目占地面積 500畝，基地呈方形。規(guī)劃紅線面積 32公頃，其中小 部分必須用作主題藝術館及藝術園區(qū)的建設?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，是將軍山脈中自然資源較為豐富的區(qū)段，具有一定的環(huán)境優(yōu)勢。 基地內地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌 。將軍山脈在基地北側形成 4 座山峰，峰谷交錯，形成良好的基地背景。基地中部相對平坦，局部有水塘和沼澤，南側地勢略高有緩坡，形成與南側道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。從佛城西路越過此緩坡，隔湖望山，別有洞天?；钍捠挼膫€人主頁 需要文檔請給我留言。 地西南部、東北部有兩個人工湖（康后湖 與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。東北部尚有一景觀獨特的廢舊采石場。整個基地范圍內植被茂盛，空氣清新，集景觀性、生態(tài)性于一體。具備建設高品位住宅所需的多種資源。 本項目規(guī)劃容積率為 。 第二章：土地價值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內涵，才能發(fā)揮土地的最高價值。 我們從先天和后天兩大方面來研判本地塊的價值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的人工湖、水潭；同時 具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場也是一道獨特的風景景觀。應該說，本基地的自然資源在整個南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 景觀：韓府山、翠屏山、將軍山的聯體山脈，正好在本地塊上拐個彎，形成了本地塊最好的景觀優(yōu)勢，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀。 位置：整個將軍路板塊均為高尚住宅區(qū)，本地塊南臨佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大 學新校區(qū)相連，西接度假休閑風景區(qū)，與運盛正好構成將軍路板塊的頭尾，而且道路沿線均具有良好的自然景觀，符 合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開發(fā)區(qū)管委會新址 里，距祿口國際機場 20 公里。沿將軍路跨秦淮河大橋與共青團路貫通連接李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 市中心和沿機場路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。同時地鐵 2 號線延長線三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 從先天條件看，本地塊是一塊自然山水生態(tài)的絕佳別墅用地，具備建造高尚別墅區(qū)的各種條件，稱得 上是“山水生態(tài)，別墅天成”。 后天 藝術文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術園”的名義立項的，園內必須有 60100畝的藝 術園用地，而且“ 亞明藝術館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內，藝術性必將是本地塊價值提升的最大的亮點和特色。 歷史沉淀： “三山半落青天外，二水中分白鷺洲”，從唐詩宋詞中可以找到很多關于將軍山，翠屏山的典故和人文傳說；本地塊屬牛首山風景區(qū)，“春牛首，秋棲霞”，從中可以借用很多牛首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，唐本盛世，江寧為“六代繁華”之地，“十朝京畿”要沖，本地塊的歷史資源較為豐富。 人文氛圍： 項目位于南京新建大學城內，五所大學、兩所國際學校，眾多高新技術企業(yè)（包括 14家世界 500 強企業(yè)），使得整個大環(huán)境充滿獨一無二的知識氛圍，成為高素質人才的聚集地。 超低地價： 本地塊的取得價格十分優(yōu)惠，使得本地塊比競爭對手更有條件建造出高品質、低容積率的別墅 從后天條件看，本地塊具有很大的價值提升空間。藝術和人文為本地塊價值提升的兩大手段，而超低地價的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第三章：項目開發(fā)理念 太多年了，南京市場最好的別墅還是被帝豪花園之類所占據，營銷的升級只能從金陵家天下的炒作中依稀看見 …… 這個城市從不稀缺頂級的山水資源，但真正頂級的產品，太少太少。 從開 發(fā)商的角度出發(fā)，盛唐人不僅僅希望贏取利潤，更希望贏得掌聲；從策劃公司的角度出發(fā)，我們也不僅僅期望能夠完成特色傳播和快速去化的任務，更希望從營銷的立場出發(fā)，嘗試從土地的固有屬性去提升它的價值，以別墅消費的心態(tài)去構造產品，在紛雜的競爭中凸顯產品的特色與差異。 對于本案的開發(fā)，我們充滿熱情和信心。當然，我們的信心必須來源于開發(fā)商的專業(yè)和實力，我們的熱情只能建筑在實實在在的產品和品質上。 一、整體開發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場，賺足利潤 —— 作為一個發(fā)展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發(fā)展； —— 賣掉產 品，才能賺得利潤；要賣掉產品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發(fā)。 理念之二： 做精品，樹品牌 —— 作為一個有責任的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌； —— 先天的山水資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件； —— 藝術立項的性質和股東合作的本意，也必須要做好項目。 從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優(yōu)勢；綜合本項目的藝術性質立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價值提升空間。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 —— 不是頂級價格，但必須搶占頂級概念，塑造頂級品質 理念之三： 既要考量現實，又要適度超前 —— 南京別墅市場的現實情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因為開發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上”。 理念之四： 尊 重共性，突出個性 — — 南京的特性要尊重，但南京的客戶可教育； —— 只有突出個性，才能形成差異，將軍路的錯位競爭才能形成。 以盛唐對江寧新城市未來居住文化的深刻把握，和對南京別墅市場需求的準確理解， 集海內外精英團隊于一體，在江寧這個活力四射的板塊上，以全面人性關懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術性的別墅園。把現代人的心靈從鋼筋水泥的叢林中解放出來，讓疲憊的心回到自然本源的樂土中，讓山水人性成為“精神藝術的家園”。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產品的“高檔性”，和開發(fā)商的“藝術及品牌性 ”出發(fā) ， 本案需要詮釋時尚別墅概念，破譯時代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的