【正文】 居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。包括社區(qū)規(guī)劃格調(diào)、環(huán)境的唯美性、房型的舒適性、立面的雅致性、動線的合理性、物管的細致性、會所的全面性、社區(qū)的開放性、生活的國際性，均要符合南京頂級人土的居住感受和審美需求，為南京高檔物業(yè)提供一個未來國際新生活典范。 二、產(chǎn)品設計理念 一幢一境界 一戶一藝境 亭臺樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹石，蘊李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢和植物，把別墅“種”在大自然的 懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實結合，讓自然成為每個家庭的親密成員。 （ 2） 每一幢都是意境 —— 按自然地理設計別墅，完全以自由自在的形式來組織園區(qū)，造型、戶型都國際化，個性化設計。每一幢都是風景，是藝術。 （ 3） 每一點都有藝術 —— 我們導入藝術原則。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術”的概念來貫穿環(huán)境、會所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術，在藝墅中享受藝術。 （ 4） 每一處都是空間 —— 我們用“獨享空間”的別墅特征來統(tǒng)領本案的物業(yè)形態(tài)。既強調(diào)別墅消費很強的李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 個人領域感，又通過社區(qū)公共設施、會所、藝術館 區(qū)、產(chǎn)品組團設計等附加“圍合”概念，營造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗別墅生活的宗旨。 別墅精神 =領域感 +獨立感 +尊貴感 +占有感 +價值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價值逾恒。從法國的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來世界 …… 皆以超越時代的理念而恒留在大地上，成為人類追求生活的最高象征。 盛唐藝術園，正以凌駕南京別墅業(yè)界的超前理念，挑戰(zhàn)國際頂級別墅名 宅的一切標準，勢必躍升為金陵富豪晉身上流舞臺的生活指標！ 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第四章：項目定位建議 一、本項目的總體定位 南京首座自然生態(tài)頂級藝墅社區(qū) 二、本項目的市場定位 雙層次高檔物業(yè)對應雙層次高檔客戶群。 雙層定位，雙頭并進 第一層面――獨立、雙拼為主的高檔別墅類型，其中以獨立別墅作為精神領袖，拔高整個社區(qū)的品位，賺取主要利潤； 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進，加快資金回籠。 三、本項目的消費者定位 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層。 鑒于本項 目的產(chǎn)品類型主要為兩類：高檔別墅（獨棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復式別墅），主力市場分成兩個層面： 第一層面：針對高檔別墅客戶群―― 身家數(shù)百萬、可承擔 100 萬以上房價的老板階層 ； 第二層面：針對一般別墅客戶群―― 可承擔總價 80萬以下的較高收入精英階層 。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 專業(yè)技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程式設計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員 社會 人文科學領域：律師、記者、演員、藝術家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 消費者經(jīng)濟特征分析 —— 根據(jù)行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地該階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）。年均收入水平依其所處的事、企業(yè)單位的效益差異，可分為三個經(jīng)濟收入 家 庭 年 收 入 水 平 比例 檔位 15 萬以上 610 萬 35 萬 本案 目標層次主要以高位價層（金字塔頂端部分）為主要目標客戶，實際運作中隨著品牌和形象的深入，還會有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 消費者年齡特征分析： 從目標客戶的層面及前述經(jīng)濟特征分析，作為新生代中產(chǎn)階級的主力，除了擁有豐厚的家庭經(jīng)濟背景的人群。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出： 5% 20% 75% 高位階層 中位階層 基礎階層 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 四、本項目的市場競爭定位： 總價競爭與同品質(zhì)物業(yè)競爭并存 —— “遠東戰(zhàn)役”與“南方會戰(zhàn)” 針對同類型的別墅物業(yè) —— 主要對手集中在亞東新區(qū)、江寧區(qū)。 競爭優(yōu)勢 —— （ 1）自然資源與后天整合優(yōu)勢。（ 2）產(chǎn)品的品質(zhì)與價格優(yōu)勢。（ 3）板塊聯(lián)動優(yōu)勢。 針對同總價的公寓型社區(qū)（對聯(lián)體別墅而言） —— 主要對手集中在河西、城中心一帶。 競爭優(yōu)勢 —— 以創(chuàng)新獨立的別墅空間為概念，從生活觀、生活品質(zhì)方面對抗“雜居型”的公寓物業(yè)形態(tài)。 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。 其中購買力最為旺盛的集中在 35 歲左右和 45 歲左右。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第五章：總體規(guī)劃分析及建議 一、分區(qū)思路 將整體基地劃分為三大區(qū)： —— 以單體與雙拼別墅為物業(yè)形態(tài)的高檔別墅區(qū)； —— 以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般型別墅區(qū)； —— 藝術館園區(qū) 藝術館園區(qū)作為兩個別墅區(qū)的共享區(qū)，除藝術館外，會所、幼兒園等配套均在其中，可考慮在其中增加經(jīng)營性的畫家村功能，做足藝術配套服務的文章。 二、分期思路： —— 搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點； —— 以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色，與首期開發(fā)的樣板段聯(lián)動，打響盛唐品牌； —— 先推單體和雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，再推排屋，迅速回籠資金 ； —— 跑量以排屋為主力，雙拼次之，單體盤量依據(jù)市場適當分期分區(qū)推出。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、分區(qū)中的兩種不同布局思路： —— A：維持原規(guī)劃方案中 T 字形的大格局： 藝術園（包括會所、幼兒園等配套）規(guī)劃在基地通向采石場的平緩處及大門兩側，并增加畫家村的配備； 左方為高密度聯(lián)排 /雙立別墅，量體盡量放大； 右方為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分做少量的頂級概念別墅。 —— B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街； 基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來蓋聯(lián)排 /雙立別墅； 基地 東側做單體與雙拼別墅的混合區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅 四、容積率 —— 方案一：整體容積率為 左方排屋的容積率做到 （以目前市場為標準但較低）；右方全面釋放，最大限度的發(fā)揮原 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 始生態(tài)山水別墅的頂級概念，做到 的超低容積率；配套及藝術園區(qū)為 。 —— 方案二：整體容積率提高到 左方排屋的容積率為 ；右方別墅的容積率提高為 ；配套及藝術園區(qū)為 。 五、各區(qū)參數(shù)： 以容積率 計算。 —— A：以 T 字形為大格局進行功 能定位： 藝術園及配套放在采石場近基地的平緩地帶，并盡量靠近佛城西路；藝術館園區(qū)總占地 60 畝， 容積率 ，建筑面積 12,006 平方米； 左側規(guī)劃經(jīng)濟型別墅區(qū)，建筑高密度聯(lián)排別墅，為主要出容積率的地方；經(jīng)濟別墅區(qū)占地 140 畝，容積率 ，建筑面積 51,359 平方米； 右側山地規(guī)劃為高尚別墅區(qū)，安排為超低密度單體與雙拼別墅，山頂部分根據(jù)地形地貌做少量豪宅，高尚別墅區(qū)占地 300 畝，容積率 ，建筑面積36,018 平方米； 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 —— B：將藝術園等配套設施，全部放在佛城西路沿街 ： 藝術館園區(qū)總占地 60 畝，容積率 ，建筑面積12,006 平方米 基地西側及進入采石場的平緩地帶，用來做經(jīng)濟型別墅，蓋排屋；經(jīng)濟別墅區(qū)占地 160 畝，容積率 ，建筑面積 54,427 平方米； 基地東側做單體與雙拼別墅的混合的高尚別墅區(qū)，山頂部分仍做少量頂級概念單體別墅；高尚別墅區(qū)占地 280 畝，容積率 ，建筑面積 33,617 平方米； 方案 A 與方案 B 相比，排屋的占地面積擴大了 20畝左右。而且充分考慮了藝術園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對社區(qū)居民的日常生活影響。 第六章：項目建筑規(guī) 劃分析及建議 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 本項目產(chǎn)品規(guī)劃將面臨三大矛盾：一是如何考慮南李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 京高檔別墅現(xiàn)階段的購買力和總價抗力；二是如何針對目標對象，規(guī)劃合適產(chǎn)品；三是大規(guī)模開發(fā)，如何區(qū)隔板塊內(nèi)其它產(chǎn)品，塑造產(chǎn)品的差異性，搶占市場。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場還需要培育和時間催化，這些決定了我們在產(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤量和總價，以便更符合目標市場對產(chǎn)品的定位。 鑒于目前南京別墅市場的現(xiàn)狀，聯(lián)體別墅的去化量肯定遠大于單體和雙拼。但綜合各種因素，尤其是從將軍路板塊的競 爭角度來看，主打聯(lián)體別墅，與運盛、瑞景文華等相比并無優(yōu)勢，而交通抗性不可避免，競爭上又很難造成差異；規(guī)劃單一的獨棟 /雙拼別墅，又存在現(xiàn)實市場去化速度的制約，資金回籠慢，風險很大。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風險，迅速回籠資金；而以獨棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準確本項目的競爭定位，在迎合市場、引導市場的過程中賺取利潤。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。 除傳統(tǒng)的獨棟、雙拼別墅外，可考慮引進雙立 別墅。 從建筑型態(tài)角度分類建議： （ 1） 獨棟別墅 —— 獨門獨戶獨院，自由空間，備享尊榮，從二百多平米的一般獨棟到六七百平米的別墅王，應有盡有； （ 2） 雙拼別墅 —— 兩戶共用一堵墻，內(nèi)部空間仍舊為獨棟排場，但售價降低； （ 3） 雙立別墅 —— 假雙拼。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨棟別墅， 甚至兩棟間以設備房或傭人房相連。售價可介于獨棟和雙拼之間。 鑒于景觀設置的多線路要求，我們本著廣告?zhèn)鞑ズ蜖I銷賣點整合的需求進行產(chǎn)品分類建議： （ 1） 流水別墅 —— 沿中部的溪水，湖 泊，構建流水別墅，以業(yè)主每一窗都能擁有天然的流水，或垂釣，或聽水，或李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 枕溪，享受人間仙境。 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。 （ 3） 云頂別墅 —— 專為頂級度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長的夢想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風范便油然而生。 （ 4） 森林別墅 —— 將軍山北邊茂密的森林，將別墅種植于森林中。于健康步道中漫步，體驗“運動與健康”的感受，是悠閑假期的好去處。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓 等一般別墅類型產(chǎn)品作為補充，依勢而造。 除傳統(tǒng)的聯(lián)體別墅外，可根據(jù)實際情況考慮規(guī)劃部分雙立、別墅樓中樓 的創(chuàng)意房型。 （ 1） 聯(lián)體別墅 —— 三聯(lián) /四聯(lián) /六聯(lián) 四聯(lián) /六聯(lián)可改進為雙立別墅 （ 2） 疊加式別墅 —— 創(chuàng)新版。 四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設計， 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三大入門途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽臺入主人房及工人專用門入 廚房或工人房。 —— 可考慮導入部分木質(zhì)結構的獨棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點是隔音效果差，成本高。 三、單體面積建議 單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也 要考慮到市場承受能力， 尤其是總價的承受力。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面