【正文】 多項目都有很好的市場表現(xiàn)，多數(shù)項目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略 計算了一下，市場的吸納率為 36 萬平方米 /年。 物業(yè)樓型統(tǒng)計表 住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù) 世紀(jì)陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3 棟塔樓 15 層、 22 層 怡馨園 塔樓 剪力墻 3 棟塔樓 25 層 廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1 棟塔樓， 1 棟多層 新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2 棟塔樓 未定 勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1 棟塔樓， 1 棟多層 A 座 24 層； B 座 14層 世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2 棟塔樓， 2 棟板樓 22 層、 12 層 九龍花園 塔樓、板樓 鋼混 現(xiàn)澆 9 棟塔樓， 3 棟板樓 多種層數(shù) 東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3 棟塔樓 11 層、 15 層 樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5 棟塔樓 17 層、 28 層、 25層、 16層 華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7 棟塔樓 28 層、 25 層 裝修情況分析 物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價項目品質(zhì)的一項非常重要的指標(biāo)。 樓體分析 （ 1）建筑形式 居住類物業(yè)項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環(huán)十八古柏家居。開發(fā)商無論在項目的運(yùn)作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面?？v觀 1998年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供應(yīng)高峰期，短時間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。隨著 CBD 商圈的發(fā)展，泛 CBD 地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在 2020 年急劇增加。我們本著為發(fā)展商負(fù)責(zé)、對項目負(fù)責(zé)的態(tài)度開展我們的工作。同時，在戶型設(shè)計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的問題。通過我們的分析，我們認(rèn)為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。 為了更好的完成項目的銷售任務(wù)，最 大化保證發(fā)展商的利益，我們對項目的營銷方案進(jìn)行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。 真誠希望能攜手合作。 （一）供應(yīng)分析 總供應(yīng)量分析 該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD 商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴(kuò)展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。 市場已銷項目表 住宅名稱 總建筑面積（萬平米） 怡馨園 10 廣馨居 勁松嘉園 5 九龍花園 80 東環(huán) 18 12 合計： 市場在銷項目表 住宅名稱 總建筑面積（萬平米） 世紀(jì)陽光 10 鑫兆豪園 10 新青年公寓 10 世橋國貿(mào)公寓 6 樂瀾寶邸 10 華騰園 40 合計： 86 物業(yè)類型分析 目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。 n 目標(biāo)客戶的細(xì)分 n 開發(fā)商品牌意識加強(qiáng) n 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計 n 注重細(xì)節(jié)設(shè)計 n 從各個方面體現(xiàn)“以人為本” 隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升 。 （ 2）環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。 （ 1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高 現(xiàn)在除了 2 個情況未定項目外，只有最近兩年推出的 3 個項目外部裝修采用面磚，其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。 本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。 在售項目價格表 物業(yè)名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間 華騰園 5800 毛坯房 2020 年 1 月 樂瀾寶邸 7500（塔） ,7800(板 ) 毛坯房 2020 年 11月 世橋國貿(mào)公寓 7800 粗裝修 2020 年 12 月 世紀(jì)陽光公寓 7500 粗裝修 2020 年 4 月 本區(qū)域內(nèi)已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán) 1勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修 本區(qū)域內(nèi)項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項目尤為突出，東環(huán) 18 在 2020年 3 月開盤，在運(yùn)作短短的 1 年內(nèi)已經(jīng)全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。 性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。本項目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風(fēng)都的地位。目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐北京的有 160 余家，其中入駐 CBD 及周邊地區(qū)的達(dá) 120 多家，僅國貿(mào)中心就有 76 家。 價格優(yōu)勢 本項目的價格在進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。 n 有拆遷空地，使客戶感覺建設(shè)工期長，入住后會受影響 n 人員素質(zhì)不高 n 缺乏中高檔餐飲 車位少 總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn) 南面尚為北京重型機(jī)械廠，居住環(huán)境不成熟 項目距離主路較遠(yuǎn) 沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象 項目北側(cè)近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側(cè)居民的居住 （三）存在的機(jī)會 本項目近期推出會面臨以下的機(jī)會。 高標(biāo)準(zhǔn)的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾 本項目 016樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計，風(fēng)格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔 典雅；外飄窗的設(shè)計不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。小區(qū)內(nèi)部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。 R57樓建設(shè)較早，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、戶型、裝修等均使用老的標(biāo)準(zhǔn)，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計、戶型設(shè)計和裝修等方面更符合目前的要求。 （三）客戶定位 本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產(chǎn)業(yè)，購置產(chǎn)業(yè)的衡量標(biāo)準(zhǔn)以物有所值、物超所值為依據(jù)，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。 （四） 價格方案 我們認(rèn)為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現(xiàn)象。 調(diào)整后的價格體系更能突出舊樓的性能價格比，同時避免新樓和老樓的價格競爭，使新樓和老樓同時體現(xiàn)物有所值、物超所值的特點，以體現(xiàn)本項目的均好性。 n 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進(jìn)行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次 （六）銷售策略 推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。 n 盡可能多地了解客戶的需求 n 擴(kuò)散與項目有關(guān)的積極信息 所采取的主要方式如下。同時必須對以下方面加以重視。 n 針對每個成交的客戶，把售后服務(wù)提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務(wù)工作