20xx年昆明興杰現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)建議書(shū)(doc)-經(jīng)營(yíng)管理-wenkub
2022-08-27 16:50:18 本頁(yè)面
【正文】 4原則（市場(chǎng)信心及利益最大化之間的互動(dòng)關(guān)系）。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要借助專業(yè)公司提供顧問(wèn)意見(jiàn)的環(huán)節(jié)主要包括：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、招商、銷售、商場(chǎng)管理、營(yíng)銷推廣等，詳細(xì)工作看《營(yíng)運(yùn)管理工作內(nèi)容范圍》 ? 商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) 通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)的精準(zhǔn)定位，確定經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，進(jìn)而根據(jù)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和需求來(lái)修改建筑設(shè)計(jì)裝修方案，充分通過(guò)整體風(fēng)格和內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造主題商業(yè)氛。 注：低于協(xié)議回報(bào)率部分由發(fā)展商撥備補(bǔ)貼。 組合專業(yè)商業(yè)招商及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)專門提供服務(wù)，提高市場(chǎng)投資信心和經(jīng)營(yíng)預(yù)期，并達(dá)成開(kāi)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)租金的提升。 ? 消費(fèi)人群指定過(guò)于年輕化，整體消費(fèi)能力不足，而且區(qū)域周邊集中的年輕消費(fèi)群體并不多，原和平村商圈改造后，可借之勢(shì)基本消失大半。 缺點(diǎn)： 哈韓族數(shù)量局限，且對(duì)主流商業(yè)文化易產(chǎn)生排斥，且在昆明有失敗先例；昆明市場(chǎng)內(nèi)此類商品及商戶數(shù)量有足，招商資源要考慮整合省外市場(chǎng)，隱性成本增加。 缺點(diǎn)： 客戶資源須重點(diǎn)定向整 合，招商公關(guān)成本較高。 3. 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品組合策略，對(duì)物業(yè)平面重新分割。 7. 商業(yè)管理體系的建立，其中又可以分為以下項(xiàng)目 —— 商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)手冊(cè)、商業(yè)管理公司架構(gòu) 、商業(yè)管理贏利模式、租約管理模式等，可通過(guò)引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)管理公司或者成立自己的商業(yè)管理公司來(lái)達(dá)成。 項(xiàng)目定位建議及設(shè)計(jì)規(guī)劃建議 （由原動(dòng) 力提供） SWOT分析： 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 威脅分析 內(nèi)外銷市場(chǎng)分析 A、 項(xiàng)目主題形象定位； B、 項(xiàng)目功能定位（包括功能布局、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例建議）； C、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位建議； D、 項(xiàng)目的總規(guī)劃分區(qū)； 項(xiàng)目?jī)?nèi)外部規(guī)劃設(shè)計(jì)： ★ 項(xiàng)目分割和項(xiàng)目人流動(dòng)線設(shè)計(jì)； ★ 項(xiàng)目樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)和空間營(yíng)造； ★ 項(xiàng)目配套和貨物動(dòng)線設(shè)計(jì)； ★ 項(xiàng)目環(huán)境布置、入口與廣場(chǎng)的銜接要求； 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 12 頁(yè) ★ 項(xiàng)目主力店入駐對(duì)規(guī)劃的特殊要求； ★ 停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)和 主要出入口的布置要點(diǎn)； ★ 項(xiàng)目現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作建議： ★ 項(xiàng)目準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作； ★ 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程； ★ 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃組合； ★ 整體經(jīng)營(yíng)策略及推廣策略 E、消費(fèi)者定位： 消費(fèi)者來(lái)源、所占比例、消費(fèi)檔次、消費(fèi)習(xí)慣及心理、對(duì)項(xiàng)目的要求、文化習(xí)慣等。 J、 財(cái)務(wù)及資金分析 目的：根據(jù)發(fā)展商的財(cái)務(wù)要求，確定項(xiàng)目出租面積，及以下的財(cái)務(wù)分析： （項(xiàng)目）出租率和時(shí)間預(yù)計(jì)； （項(xiàng)目）每年?duì)I業(yè)額、經(jīng)營(yíng)成本預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目投資回收期、回報(bào)率預(yù)計(jì)（包括建筑期）； 營(yíng)銷策略建議（略） 項(xiàng)目招商代理（或租 賃協(xié)助）服務(wù)內(nèi)容 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 12 頁(yè) 本公司作為業(yè)主的獨(dú)家招商代理或租賃協(xié)助，將積極負(fù)責(zé)以下工作包含《招商手冊(cè)》內(nèi)容； 最新及最詳細(xì)的市場(chǎng)分析，以向業(yè)主作詳細(xì)介紹及制訂出最理想租金，保障業(yè)主利益； 透過(guò)財(cái)務(wù)分析，在保證發(fā)展商盡快最大回籠資金的基礎(chǔ)上，考慮市場(chǎng)的可接受情況和制訂出租比例； 制訂租賃計(jì)劃，為發(fā)展項(xiàng)目制訂一整套完善的租務(wù)措施以吸引租客及方便業(yè)主管理，以下為一般商業(yè)租約最重要的條款； ◆ 租金制訂，劃一或按年遞增； ◆ 免租期 /裝修期； ◆ 訂金金額； ◆ 規(guī)定商鋪?zhàn)鈶粢勒罩付I(yè)務(wù)范圍營(yíng)業(yè)； ◆ 指定裝修注意表及租戶手冊(cè)； 參與策劃、推廣 及宣傳策略，務(wù)求將項(xiàng)目以最完美的形象，推介給客戶； 準(zhǔn)備臨時(shí)租約、正式租約等法律文件； 及時(shí)反饋接待現(xiàn)場(chǎng)情況（主要是客戶的意見(jiàn)、媒體的反映、成交客戶的選擇等），招商政策的制定，促銷策略
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