【正文】 ? 關(guān)于項目定位的建議 1. “搜酷街”之辨： 優(yōu)點：易傳播、能吸引“玩酷子弟”關(guān)注； 缺點： ? 酷之含義太泛，指定不明，與之相關(guān)的商品和服務(wù)界 定困難，難義確定相對經(jīng)營范圍，如服飾、飾品、美容化妝品、休閑娛樂、時尚數(shù)碼、健身等。 ? 租賃先行，以租帶售原則。 商業(yè)地產(chǎn)項目需要借助專業(yè)公司提供顧問意見的環(huán)節(jié)主要包括：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃、招商、銷售、商場管理、營銷推廣等，詳細(xì)工作看《營運(yùn)管理工作內(nèi)容范圍》 ? 商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計 通過項目商業(yè)的精準(zhǔn)定位，確定經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃，進(jìn)而根據(jù)各業(yè)態(tài)經(jīng)營特點和需求來修改建筑設(shè)計裝修方案，充分通過整體風(fēng)格和內(nèi)部環(huán)境營造主題商業(yè)氛。 缺點： 哈韓族數(shù)量局限，且對主流商業(yè)文化易產(chǎn)生排斥，且在昆明有失敗先例；昆明市場內(nèi)此類商品及商戶數(shù)量有足，招商資源要考慮整合省外市場，隱性成本增加。 項目定位建議及設(shè)計規(guī)劃建議 （由原動 力提供） SWOT分析： 優(yōu)勢分析 劣勢分析 機(jī)會點分析 威脅分析 內(nèi)外銷市場分析 A、 項目主題形象定位； B、 項目功能定位（包括功能布局、經(jīng)營業(yè)態(tài)比例建議）； C、 項目規(guī)劃設(shè)計定位建議； D、 項目的總規(guī)劃分區(qū)； 項目內(nèi)外部規(guī)劃設(shè)計： ★ 項目分割和項目人流動線設(shè)計； ★ 項目樓層規(guī)劃設(shè)計和空間營造； ★ 項目配套和貨物動線設(shè)計； ★ 項目環(huán)境布置、入口與廣場的銜接要求； 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 12 頁 ★ 項目主力店入駐對規(guī)劃的特殊要求； ★ 停車場的設(shè)計和 主要出入口的布置要點； ★ 項目現(xiàn)代城商業(yè)廣場外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)； 項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作建議： ★ 項目準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作； ★ 項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程； ★ 項目經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃組合； ★ 整體經(jīng)營策略及推廣策略 E、消費者定位： 消費者來源、所占比例、消費檔次、消費習(xí)慣及心理、對項目的要求、文化習(xí)慣等。 小結(jié)： 綜上所述，原動力地產(chǎn)顧問商業(yè)廣場項目的商業(yè)規(guī)劃、招商和管理執(zhí)行的能力，同時整合項目所需的各類資源和團(tuán)隊強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為本項目提供更為專業(yè)的服務(wù)。 合同：合同期暫定為四年，第一年為前期顧問和招商代理，單獨簽署合同；在啟動管理籌備期間 另行簽署《商業(yè)委托管理合同》或《商業(yè)運(yùn)營管理顧問合同》，合同期為三年。 5. 經(jīng)營平面的確定和調(diào)整 —— 在原有建筑規(guī)劃的平面上填充經(jīng)營內(nèi)容，并反過來站在經(jīng)營者的角度對項目的建筑規(guī)劃及開發(fā)配套提出整體改善要求。 切忌炒作華而不實過于超前的商業(yè)概念、以及好大喜功而不可操作的商業(yè)運(yùn)營模式，如“豪布卡斯（ HPCS）、愉商、 SSO”，避免閉門造車脫離市場需求、畫虎類犬貨不對版。 ? 統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營；設(shè)計商業(yè)運(yùn)營模式和策略，統(tǒng)一推廣促銷； ? 建立對二層和負(fù)一層短期不進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)銷售，后期可帶租約按經(jīng)營面積分割銷售。避免名不符實貨不對版。 ? 巴堤雅（泰國）風(fēng)情商業(yè)廣場―――――――泰國及東盟流行商品經(jīng)營及商業(yè)文化元素演繹 優(yōu)點： 以泰國最有名的旅游文化圣地命名，進(jìn)而全面演繹泰國商業(yè) 文化精髓，以達(dá)成主題商業(yè)之惟一性，易推廣傳播、認(rèn)知度極高；可拓展旅游市場業(yè)務(wù)；利用東盟貿(mào)易概念和政策優(yōu)勢之勢進(jìn)行國外商品和經(jīng)營戶招商，以泰國商業(yè)元素為靈魂，擴(kuò)大至東盟范圍，充分提升物業(yè)經(jīng)營預(yù)期和附加值。 F、 項目招租客戶定位： 根據(jù)市調(diào)階段形成的初步名單，結(jié)合項目的功能、風(fēng)格定位和規(guī)劃布局，針對性的選擇目標(biāo)成組戶，并認(rèn)真研究其要求等。 附件一 :服務(wù)范圍 項目營運(yùn)管理的工作目標(biāo)： 項目營運(yùn)管理工作的目標(biāo)在于增加項目的商業(yè)價值；也就是做好 項目商業(yè)環(huán)境的維護(hù)，吸引更多的顧客前來，繼而提高營業(yè)額，創(chuàng)造更多利潤?；蛘呷嫖性瓌恿μ峁┥虡I(yè)管理