【正文】 ） 招商經(jīng)理、經(jīng)理助理各一名，協(xié)助項目經(jīng)理處理與開發(fā)商的交接工作及招商現(xiàn)場的工作指導。 第三部分 昆明原動力地產(chǎn)顧問專業(yè)服務內容 成立本項目的商業(yè)管理公司，并完善項目的商業(yè)管理系統(tǒng)，建議成立經(jīng)營戶的服務中心，提供商業(yè)經(jīng)營考察、品牌引進、經(jīng)營問題查詢等 CRM管理系統(tǒng)服務。 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)與商品組合易與潮流百貨之類同質化，同類物業(yè)較多、招商難度極大、即使開業(yè)成功也易進入同類低質競爭。 第一部分 產(chǎn)品設計建議 ? 商業(yè)項目應該有購物性、娛樂性 擺在我們面前的本項目的商業(yè)經(jīng)營有以下幾個問題：＊什么人來現(xiàn)代城商業(yè)廣場？（ WHO）＊這些人來到現(xiàn)代城商業(yè)廣場干什么（ WHAT）？＊現(xiàn)代城商業(yè) 廣場是否為這些人提供了足夠的消費娛樂配套項目而不至于過分單調？＊這些人與現(xiàn)代城商業(yè)廣場本身有沒有足夠的互動，有沒有很好的概念可以讓這些人參與到整體項目里面來？ …… 以上的問題我想甲方比我更能回答。 針對本項目，首先考慮應是清晰思路：購物中心模式，還是商場模式，也就是多業(yè)態(tài)組合經(jīng)營還是純購物的商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃選擇。 2. 項目重新定位思考：盡可能按“惟一性、獨特性、功能性”順序考慮定位，而非純粹炒作概念和照搬國際商業(yè)經(jīng)營新模式。跟進的工作包括物業(yè)管理系統(tǒng)、招商系統(tǒng)和現(xiàn)場管理系統(tǒng)，商業(yè)管理公司對招商具有促進作用。 另外，本公司項目總監(jiān)每周必須親臨本項目作整體工作指導及項目跟進工作。 三、人員安排 項目總監(jiān)一名，統(tǒng)籌前期策略及招商（包括商場規(guī)劃、定位策劃等籌備工作） 商業(yè)運營管理（包括項目開業(yè)前招商及開業(yè)前后的商業(yè)組合調整及后期具體日 常商場管理。 7. 商業(yè)管理體系的建立，其中又可以分為以下項目 —— 商業(yè)管理營運手冊、商業(yè)管理公司架構 、商業(yè)管理贏利模式、租約管理模式等，可通過引進專業(yè)的商業(yè)管理公司或者成立自己的商業(yè)管理公司來達成。 ? 消費人群指定過于年輕化，整體消費能力不足，而且區(qū)域周邊集中的年輕消費群體并不多，原和平村商圈改造后，可借之勢基本消失大半。 ? 6： 4原則（市場信心及利益最大化之間的互動關系）。 ? 商業(yè)項目的操盤流程 —— 終極消費者 ? 租戶 ? 投資人 ? 開發(fā)商 一般開發(fā)商的思路是“開發(fā)商 ? 投資人 ? 租戶 ? 終極消費者”，過分單純地強調給投資人提供投資回報，而不是站在投資人的角度考慮其對物業(yè)價值的自主性，更忽略 了我們要走在投資人的前面，考慮商戶有沒有生意做和消費人是不是愿意付錢購買服務這樣的問題。 建議考慮如下案名和定位： ? 現(xiàn)代城（韓國）風情商業(yè)廣場―――――韓國流行商品經(jīng)營及商業(yè)文 化元素演繹 優(yōu)點： 即項目整體案名，可有效降低推廣傳播成本；以韓國最大企業(yè)“現(xiàn)代”命名，進而全面演繹韓國商業(yè)文化精髓，以達成主題商業(yè)之惟一性，易推廣傳播、認知度極高； 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 12 頁 可拓展旅游市場業(yè)務；利用韓流之勢提升物業(yè)經(jīng)營預期和附加值。 同時，原動力地產(chǎn)顧問的介入也可規(guī)避發(fā)展商直接面對客戶，承擔起解決商戶投資回報、客戶爭議等相關問題的責任。（指導時間為每周兩天） 招商啟動后，另增加兩至三名招商主管人員。 二、委托管理 +風險代理： 招商及管理服務內容、服務期限、費用計取方式同上； 原動力簽署保底租金承諾，約定商場整體租金均價、總額、開業(yè)率等，并主要從租金總額上作保證，不足之部分由原動力向開發(fā)商補足，超出之部分由原動力與開發(fā)商 5： 5分配。 6. 招商執(zhí)行 —— 招商隊伍的招聘組織和統(tǒng)一培訓、招商手冊（內部使用）、談判策略、主力商家引進策略、租金及財務敏感性分析（ NVP）等，以前期對開發(fā)商目前工作的了解， 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 12 頁 成立一個招商的統(tǒng)籌部門來協(xié)調開發(fā)商、代理商和商戶之間的關系成為最重要，這樣的工作通常通過聘請經(jīng)營副總或者經(jīng)營管理顧問公司來解決。