【正文】 ） 招商經(jīng)理、經(jīng)理助理各一名，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理處理與開(kāi)發(fā)商的交接工作及招商現(xiàn)場(chǎng)的工作指導(dǎo)。 第三部分 昆明原動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)內(nèi)容 成立本項(xiàng)目的商業(yè)管理公司，并完善項(xiàng)目的商業(yè)管理系統(tǒng)，建議成立經(jīng)營(yíng)戶的服務(wù)中心，提供商業(yè)經(jīng)營(yíng)考察、品牌引進(jìn)、經(jīng)營(yíng)問(wèn)題查詢等 CRM管理系統(tǒng)服務(wù)。 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與商品組合易與潮流百貨之類(lèi)同質(zhì)化，同類(lèi)物業(yè)較多、招商難度極大、即使開(kāi)業(yè)成功也易進(jìn)入同類(lèi)低質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 第一部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 ? 商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該有購(gòu)物性、娛樂(lè)性 擺在我們面前的本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)有以下幾個(gè)問(wèn)題：＊什么人來(lái)現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)？（ WHO）＊這些人來(lái)到現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)干什么（ WHAT）？＊現(xiàn)代城商業(yè) 廣場(chǎng)是否為這些人提供了足夠的消費(fèi)娛樂(lè)配套項(xiàng)目而不至于過(guò)分單調(diào)？＊這些人與現(xiàn)代城商業(yè)廣場(chǎng)本身有沒(méi)有足夠的互動(dòng)，有沒(méi)有很好的概念可以讓這些人參與到整體項(xiàng)目里面來(lái)？ …… 以上的問(wèn)題我想甲方比我更能回答。 針對(duì)本項(xiàng)目，首先考慮應(yīng)是清晰思路：購(gòu)物中心模式，還是商場(chǎng)模式，也就是多業(yè)態(tài)組合經(jīng)營(yíng)還是純購(gòu)物的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃選擇。 2. 項(xiàng)目重新定位思考：盡可能按“惟一性、獨(dú)特性、功能性”順序考慮定位，而非純粹炒作概念和照搬國(guó)際商業(yè)經(jīng)營(yíng)新模式。跟進(jìn)的工作包括物業(yè)管理系統(tǒng)、招商系統(tǒng)和現(xiàn)場(chǎng)管理系統(tǒng)，商業(yè)管理公司對(duì)招商具有促進(jìn)作用。 另外，本公司項(xiàng)目總監(jiān)每周必須親臨本項(xiàng)目作整體工作指導(dǎo)及項(xiàng)目跟進(jìn)工作。 三、人員安排 項(xiàng)目總監(jiān)一名，統(tǒng)籌前期策略及招商（包括商場(chǎng)規(guī)劃、定位策劃等籌備工作） 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理（包括項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前招商及開(kāi)業(yè)前后的商業(yè)組合調(diào)整及后期具體日 常商場(chǎng)管理。 7. 商業(yè)管理體系的建立，其中又可以分為以下項(xiàng)目 —— 商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)手冊(cè)、商業(yè)管理公司架構(gòu) 、商業(yè)管理贏利模式、租約管理模式等，可通過(guò)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司或者成立自己的商業(yè)管理公司來(lái)達(dá)成。 ? 消費(fèi)人群指定過(guò)于年輕化，整體消費(fèi)能力不足，而且區(qū)域周邊集中的年輕消費(fèi)群體并不多，原和平村商圈改造后，可借之勢(shì)基本消失大半。 ? 6： 4原則（市場(chǎng)信心及利益最大化之間的互動(dòng)關(guān)系）。 ? 商業(yè)項(xiàng)目的操盤(pán)流程 —— 終極消費(fèi)者 ? 租戶 ? 投資人 ? 開(kāi)發(fā)商 一般開(kāi)發(fā)商的思路是“開(kāi)發(fā)商 ? 投資人 ? 租戶 ? 終極消費(fèi)者”，過(guò)分單純地強(qiáng)調(diào)給投資人提供投資回報(bào)，而不是站在投資人的角度考慮其對(duì)物業(yè)價(jià)值的自主性，更忽略 了我們要走在投資人的前面，考慮商戶有沒(méi)有生意做和消費(fèi)人是不是愿意付錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)這樣的問(wèn)題。 建議考慮如下案名和定位： ? 現(xiàn)代城（韓國(guó)）風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)―――――韓國(guó)流行商品經(jīng)營(yíng)及商業(yè)文 化元素演繹 優(yōu)點(diǎn)： 即項(xiàng)目整體案名，可有效降低推廣傳播成本；以韓國(guó)最大企業(yè)“現(xiàn)代”命名，進(jìn)而全面演繹韓國(guó)商業(yè)文化精髓，以達(dá)成主題商業(yè)之惟一性，易推廣傳播、認(rèn)知度極高； 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 12 頁(yè) 可拓展旅游市場(chǎng)業(yè)務(wù)；利用韓流之勢(shì)提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)期和附加值。 同時(shí)，原動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)的介入也可規(guī)避發(fā)展商直接面對(duì)客戶，承擔(dān)起解決商戶投資回報(bào)、客戶爭(zhēng)議等相關(guān)問(wèn)題的責(zé)任。（指導(dǎo)時(shí)間為每周兩天） 招商啟動(dòng)后，另增加兩至三名招商主管人員。 二、委托管理 +風(fēng)險(xiǎn)代理： 招商及管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、費(fèi)用計(jì)取方式同上； 原動(dòng)力簽署保底租金承諾，約定商場(chǎng)整體租金均價(jià)、總額、開(kāi)業(yè)率等，并主要從租金總額上作保證，不足之部分由原動(dòng)力向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足，超出之部分由原動(dòng)力與開(kāi)發(fā)商 5： 5分配。 6. 招商執(zhí)行 —— 招商隊(duì)伍的招聘組織和統(tǒng)一培訓(xùn)、招商手冊(cè)（內(nèi)部使用）、談判策略、主力商家引進(jìn)策略、租金及財(cái)務(wù)敏感性分析（ NVP）等，以前期對(duì)開(kāi)發(fā)商目前工作的了解， 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 12 頁(yè) 成立一個(gè)招商的統(tǒng)籌部門(mén)來(lái)協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、代理商和商戶之間的關(guān)系成為最重要，這樣的工作通常通過(guò)聘請(qǐng)經(jīng)營(yíng)副總或者經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司來(lái)解決。