【正文】 綠地，等于私下做補(bǔ)償?shù)墓ぷ?，市場最終是我們的老師，拍賣師只是我們的助教，拍賣師不能決定市場，這也是一個(gè)擔(dān)憂的問題。因?yàn)榈貎r(jià)高了，如果售價(jià)也高，需求就會(huì)得到抑制。很難判斷高潮的時(shí)候哪一滴汗水是多余，只要發(fā)展一定有多余的東西。還有土地價(jià)格問題，我們認(rèn)為土地作為政府資產(chǎn)經(jīng)營是可以的，但是誰來控制？它需要壟斷，但壟斷容易產(chǎn)生暴利，土地價(jià)格太高，開發(fā)商的利潤和房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)造成一定的矛盾。但帶來的后遺癥是什么呢？拍賣后由于獲得了高地價(jià)，但是產(chǎn)品又沒有相應(yīng)的漲價(jià)，實(shí)際上就經(jīng)營不下去。在大陸出現(xiàn)的情況，更像美國，就是土地?zé)o限供應(yīng)，軌道到的地方都要蓋房。很容易弄成一個(gè)陷阱，使房地產(chǎn)開發(fā)商特別是新投資人進(jìn)去受傷。這樣可以有效抑制地方政府片面地推高地價(jià)，過量供應(yīng)土地，以地生財(cái)。但這 種新的“游戲規(guī)則”又當(dāng)如何運(yùn)作呢？ 孟曉蘇認(rèn)為，大量新的投資人成為土地拍賣的主要客源。將來肯定是以城市為核心建立的一個(gè)統(tǒng)一的市場平臺(tái)，城市區(qū)域間的合作和資源共享，發(fā)揮各自的區(qū)域文化資源和優(yōu)勢(shì)。這幾年城市化發(fā)展非常迅猛，造成了房地產(chǎn)很大的發(fā)展空間。城市規(guī)劃側(cè)重于務(wù)實(shí)，通過具體的空間布局來落實(shí)城市的理念和發(fā)展戰(zhàn)略，但是它必須在城市定位、城市發(fā)展戰(zhàn)略確定之后，只有在大的方向確定之后，城市規(guī)劃才能做到有的放矢、持之有據(jù)，否則會(huì)導(dǎo)致城市規(guī)劃“中看不中用”，脫離實(shí)際。城市經(jīng)營好比是下一盤棋，不只是“布局”，還有‘中盤’的綜合運(yùn)作。 第二步就是城市發(fā)展戰(zhàn)略的制定，要回答“我到哪里去”的問題。 馮侖非常贊成這個(gè)觀點(diǎn)，認(rèn)為城市要經(jīng)營，首先要在規(guī)劃上建立一個(gè)比較好的前提，如果沒有很好的規(guī)劃前提，土地拍賣、招標(biāo)，最后錢是拿了，但城市可能仍然經(jīng)營不好。北京總體規(guī)劃沿四環(huán)、五環(huán)有十個(gè)大規(guī)模居住區(qū)，如望京新城居住區(qū)，此外還有東壩、南苑、清河等大的居住區(qū)，今后幾年將要大規(guī)模建設(shè)。一個(gè)居住區(qū)由一條街、一個(gè)區(qū)的概念，變?yōu)橐粋€(gè)城的概念。 另一方面，就是現(xiàn)在有些城市把經(jīng)營城市片面理解為就是抬高地價(jià)，怎樣把土地收益更多拿到政府手里，光看到了土地批租存在的問題，但是沒看到在土地競標(biāo)和拍賣上出現(xiàn)的問題，這些問題已經(jīng)造成了人們議論地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要方面。外延無限擴(kuò)大，變成文化經(jīng)營，什么都經(jīng)營，都納入到這個(gè)筐，會(huì)出現(xiàn)城市建設(shè)中又一輪不正常的面子工程、首長工程這樣一些泡沫行為。 對(duì)城市經(jīng)營這一提法，王志綱也表示贊同，他在《迎接城市經(jīng)營時(shí)代》的演講中指出，說起經(jīng)營城市，不能不提到先行一步的大連。薄熙來當(dāng)市長９年來，大連城市土地增值５倍，農(nóng)村土地增值 10 倍，大連有 50萬人下崗，大部分在城市建設(shè)和新的領(lǐng)域就業(yè)了。這時(shí)候的市長考慮更多的是：既然城市是一筆資產(chǎn)，怎么發(fā)展才能讓其最大限度的增值？既然城市是一 個(gè)戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)，怎么才能在城市化的浪潮中，使其更有個(gè)性，更富有競爭力？既然城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，怎樣才能牽一發(fā)而動(dòng)全身，從而帶動(dòng)周邊城市和地區(qū)的發(fā)展呢？ “經(jīng)營城市”的誕生和內(nèi)涵 我們常說的“經(jīng)營城市”一詞是如何誕生的呢？中房集團(tuán)總裁孟曉蘇道出了其中奧秘： 應(yīng)該說經(jīng)營城市這個(gè)概念，最早是薄熙來向社會(huì)推開的，我也是提出‘經(jīng)營城市’的參與人之一?，F(xiàn)在來看，這種觀念早已不能適應(yīng)城市的發(fā)展。政府的職能從建設(shè)城市到管理城市，再從管理城市到經(jīng)營城市，是政府運(yùn)營城市的必然選擇。過去政府權(quán)力較大，主要在立項(xiàng)、審批、投資、就業(yè)、保障、貸款、上市、司法等方面。 １月８日，來自全國各地的房地產(chǎn)業(yè)界精英匯聚北京，借《中國房地產(chǎn)報(bào)》創(chuàng)刊十周年暨“中國房地產(chǎn)卓越貢獻(xiàn)１００人”高層峰會(huì)，圍繞“土地與城市”這一主題，就“中國進(jìn)入城市經(jīng)營時(shí)代”和“超越傳統(tǒng)開發(fā)模式”等內(nèi)容進(jìn)行了深入的探討。在市場經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的背景下，政府職能也隨之改變，從建設(shè)城市到管理城市，再到經(jīng)營城市，如何才能讓土地最大限度地增值？讓城市更好地發(fā)展，更富有競爭力？ 城市是現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的中心。當(dāng)今世界最活躍的生產(chǎn)力總是集中于城市，然后再逐漸向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，所以，城市的發(fā)展對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展起著龍頭作用。 “經(jīng)營城市時(shí)代”的來臨 近一個(gè)時(shí)期，經(jīng)營土地、經(jīng)營城市的話題不絕于耳，這個(gè)話題從何而來？ “可能是從天上掉下來，不是從娘胎里帶來的”，本性幽默、善喜調(diào)侃的萬通集團(tuán)主席馮侖忍不住又要“滑稽”幾句?，F(xiàn)在企業(yè)逐漸改革，賣得差不多了，資產(chǎn)變成了土地，賣地收入變成財(cái)政收入非常大的部分，于是政府特別關(guān)注，特別需要用土地收入來經(jīng)營城市，地方政府財(cái)政更多地依賴土地。第一個(gè)階段是建設(shè)城市。第二個(gè)階段是管理城市，就是大搞草地工程、花園工程、廣場工程、亮燈工程等等，包括城市沿江沿海的治理、舊城改造等等。 在 2020 年 7 月份，楊慎會(huì)長在大連主持房地產(chǎn)會(huì)議，邀請(qǐng)我們過去談一談。由于資金，勞動(dòng)，包括大連市政府、人民以及薄熙來這些人的智力投入造成了土地增值，薄熙來說，這就是馬克思引證的勞動(dòng)是其父，而土地是其母，土地是財(cái)富之母。大連最大的貢獻(xiàn)就在于讓世人認(rèn)識(shí)到，城市是可以經(jīng)營的，尤其在城市形象和城市環(huán)境方面，為后來者樹立了一個(gè)樣板，其示范意義功不可沒。經(jīng)營城市的本源就是經(jīng)營土地。 我覺得在推進(jìn)經(jīng)營城市理念的同時(shí)，不能忽略它的本源是經(jīng)營城市的土地，從而提高各地對(duì)土地經(jīng)營的認(rèn)識(shí)，也不能把經(jīng)營城市片面理解為就是抬高地價(jià)，把收益拿到政府來，影響本地房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，影響本地房價(jià)的構(gòu)成。一個(gè)城市隨著開發(fā)建設(shè)，其地圖也在不斷改變著。建完后，北京的城市人口可以疏散 ，形成意義上的特大城市。 對(duì)這 一問題，王志綱的研究更具系統(tǒng)性，他說，城市運(yùn)營首當(dāng)其沖的是城市定位，也就是要回答好“我是誰”的問題，要按照唯一性、排他性、權(quán)威性的原則，找到城市的理念與靈魂。城市發(fā)展戰(zhàn)略考慮的是城市長遠(yuǎn)的計(jì)劃，著重體現(xiàn)城市與環(huán)境變化的關(guān)系。 接下來才是城市的空間布局與規(guī)劃，也就是要搞清楚“我將如何成長”。 經(jīng)營城市還有城市形象的包裝與推廣，也就是“我將如何讓世人認(rèn)知自己”。建設(shè)發(fā)展到高級(jí)階段時(shí)就會(huì)打破城市之間的隔絕，可以把兩個(gè)城市的資源共享，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)。如現(xiàn)在提出的“大北京”概念，北京沒有出?？?，但鄰近的天津有，京津唐經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，形成一體化，整合資源，聚集合力，自會(huì)出現(xiàn)１＋１大于２的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。不少新的企業(yè)對(duì)這事還缺乏判斷，雖說價(jià)高者得，但高地價(jià)肯定有推升房價(jià)的因素。在最近中央提醒不要搞房地產(chǎn)過熱的時(shí)候，我們提出相應(yīng)的觀點(diǎn)，就是說過量拍賣土地，會(huì)造成房地產(chǎn)今后發(fā) 展過熱的源頭，要防止土地拍賣造成過量供應(yīng)。 馮侖提出，現(xiàn)在有這么一個(gè)觀點(diǎn)，我們?cè)谕恋卣呱虾芏嗍墙梃b香港的做法，就是說，高度的集中壟斷， 通過招標(biāo)拍賣不斷提高地價(jià)，擴(kuò)大財(cái)政收入來源，改善城市建設(shè)，這是基本的思路。通一條軌道至少夠你干２０年，周邊要蓋滿。究竟我們能不能按香港模式經(jīng)營城市，我們是不是要更多注意一下美國的方式？ 還有，由于實(shí)行土地拍賣、招標(biāo)，付款壓力很大，很多開發(fā)商拿不出這個(gè)錢，他們就運(yùn)作銀行，于是出現(xiàn)土地按揭，這樣就出現(xiàn)無證辦貸款的情況，于是央 行又開始在查這個(gè)問題。 馮侖指出，通過這種土地制度提高了地價(jià)，但房子的售價(jià)沒提高，而且還在打壓房價(jià)，這樣就會(huì)抑制對(duì)土地需求?，F(xiàn)在的市場土地招標(biāo)拍賣就像有這樣一個(gè)“早戀”的開始，開發(fā)商跟城市的經(jīng)營者是早戀，是一個(gè)苗頭。抑制以后供需出現(xiàn)矛盾，地價(jià)高吸引很多人參與這個(gè)游戲，所以不斷增加供應(yīng)者，這樣要注意避免打破這個(gè)均衡。 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事、總經(jīng)理李明說，在全國各 地很多地方，土地拍賣實(shí)行比較早。 深圳泰華房地產(chǎn)中國有限公司總經(jīng) 理倪創(chuàng)忠認(rèn)為，深圳作為土地拍賣較早的城市，實(shí)踐證明此法是可行的，也是應(yīng)該的。首先，通過拍賣招標(biāo)拿來的地，手續(xù)就好辦多了，雖然拿的價(jià)格相對(duì)高一點(diǎn)，但如果把這個(gè)時(shí)間節(jié)省下來，我認(rèn)為還是值得。 西安紫薇地產(chǎn)總經(jīng)理段先念認(rèn)為，經(jīng)營城市就是多元化經(jīng)營，過去我們沒有經(jīng)營城市的觀念，城市建設(shè)只有投入，沒有產(chǎn)出。城市建設(shè)與改造不要像蘋果，“留著好的，吃爛的，吃著爛的，爛好的”，而要根據(jù)目前城市的現(xiàn)狀規(guī)劃，拿西安來說，要集約土地，拉開建設(shè)，開發(fā)區(qū)先行，帶動(dòng)老區(qū)，城市南擴(kuò)，產(chǎn)業(yè)北進(jìn)，兩翼發(fā)展，帶動(dòng)全局。從某種意義上說，正是因?yàn)椤俺鞘羞\(yùn)營商”的崛起，才標(biāo)志著中國的城市經(jīng)營進(jìn)入了一個(gè)嶄新的時(shí)代。改變以前沒模式的混亂狀態(tài)，政府的職能就是要給最好的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)保障，調(diào)整產(chǎn)業(yè)的平衡性，來提高城市的競爭能力、競爭優(yōu)勢(shì)。在這種過程中，政府絕對(duì)不能介入經(jīng)營，它的職能是要制定市場規(guī)則，要維護(hù)市場規(guī)則。這就決定了政府應(yīng)做好規(guī)劃、領(lǐng)導(dǎo)、指揮、實(shí)施、協(xié)調(diào)等工作。 經(jīng)營城市經(jīng)營什么 經(jīng)營城市經(jīng)營什么，就是要明確經(jīng)營城市的客體。同時(shí)應(yīng)注重實(shí)現(xiàn)“四個(gè)結(jié)合”，即把城市經(jīng)營同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合；把土地等已被開發(fā)利用的傳統(tǒng)城市資源同信息網(wǎng)絡(luò)、品牌、文化、社區(qū)等還未被充分利用的現(xiàn)代化城市資源有機(jī)結(jié)合；把資源的開發(fā)利用同資源保護(hù)有機(jī)結(jié)合；把有形資產(chǎn)經(jīng)營同無形資產(chǎn)經(jīng)營有機(jī)結(jié)合。也就是說，經(jīng)營城市中原所有資源，不能用行政辦法指揮和調(diào)配，而應(yīng)通過公開信息、公開競爭、公開招標(biāo)和拍賣等市場辦法來引導(dǎo)流動(dòng)和配置。 經(jīng)營城市應(yīng)把握的原則 資產(chǎn)商品化。 手段市場化。 目的效益化。這是不全面的，它僅僅是我們經(jīng)營城市的一個(gè)階段性目標(biāo)，或者叫目標(biāo)之一。所謂階段性目標(biāo)，就是根據(jù)經(jīng)營城市的不同階段制定目標(biāo)，以引導(dǎo)經(jīng)營城市工作深入開展。 一、經(jīng)營城市 的三個(gè)視角：城市發(fā)展方式的簡要比較 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，人類社會(huì)的發(fā)展經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)化社會(huì)、工業(yè)化社會(huì)，目前已進(jìn)入了信息化的時(shí)代。商業(yè)的發(fā)展，必然吸引手工業(yè)者向商業(yè)城鎮(zhèn)的聚集。目前，世界范圍的國際化大都市，幾乎都是這種自然選擇的結(jié)晶。用工業(yè)化的思維考察城市，城市由“自然”的演進(jìn)過程變成了“快速”生產(chǎn)的過程，由“個(gè)性化的成長”變?yōu)椤肮?性化的制造”。如果信息化革命影響到城市發(fā)展，如果視窗一英特爾主義能成為經(jīng)營城市的重要理念，城市發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代：充分個(gè)性化的時(shí)代 (基于城市的核心競爭力而形成的個(gè)性化 )、充分協(xié)作共生的時(shí)代 (基于不同城市不同核心競爭力而形成的合作與共同發(fā)展 )。 目標(biāo)趨同。不少城市近年來經(jīng)歷幾大浪潮，開發(fā)區(qū)熱、大商場熱、廣場熱、步行街熱、超高建筑熱、商務(wù)區(qū)熱，出現(xiàn)了樓越蓋越高、廣場越來越大、步行街越來越長的趨勢(shì)，演化的結(jié)果是城市功能的重復(fù)與功能的浪費(fèi)。 形象單一。其核心是簡單設(shè)計(jì)、重復(fù)生產(chǎn)、批量復(fù)制。由于城市的規(guī)模、功能、交通、文化等方面的差異，城市應(yīng)在發(fā)展過程中確立“自己的”核心競爭力，圍繞核心競爭力發(fā)展相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)和發(fā)展方向。協(xié)作聯(lián)盟，城市 間相互“開放”是關(guān)鍵。 第四課 應(yīng)加大對(duì)經(jīng)營城市的認(rèn)識(shí)和工作力度 十堰市市長 趙斌 經(jīng)營城市是新思維、新探索。這樣定義，應(yīng)該說沒有錯(cuò)，但不完整。而是發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的一種理念，一種符合市場經(jīng)濟(jì)要求的方法和途徑，只要有城市存在，就有經(jīng)營城市工作。 城市集聚了眾多的可供發(fā)展的基礎(chǔ)條件和客觀要素，擁有龐大的資產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)先發(fā)展優(yōu)勢(shì)，開展經(jīng)營城市工作，意義十分重大。從另一方面看，經(jīng)營城市的最大受益者是資產(chǎn)的所有者和資產(chǎn)使用者、享用者，也就是說，政府作為資產(chǎn)所有者的代表，人民群眾作為資產(chǎn)的使用者、享用者，都是最大的受益者，這也說明經(jīng)營城市是落實(shí)“三個(gè)代表”要求的具體體現(xiàn)，完全代表了人民群眾的根本利益。第三，經(jīng)營城市有利于推進(jìn)企業(yè)改革。大連市就是一個(gè)很好的例子。①國有企業(yè)。③房產(chǎn)。如城市供電、供水、通 訊、水利、文化、廣播電視等基礎(chǔ)設(shè)施，都可以通過托管經(jīng)營、授權(quán)經(jīng)營、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式推向社會(huì)進(jìn)行營運(yùn)。通過優(yōu)化城市空間布局，改善建筑造型，以及美化、綠化、亮化、凈化環(huán)境，提高市民素質(zhì)，從而提升城市品位，優(yōu)化城市環(huán)境，吸引外來投資，促進(jìn)城市資本增值。明確對(duì)經(jīng)營城市工作重點(diǎn)的認(rèn)識(shí)，有利于我們有針對(duì)性地開展工作。城市資產(chǎn)既有使用價(jià)值又有商品價(jià)值，應(yīng)實(shí)行有償使用。三是經(jīng)營手段市場化。就是使政府的投入有回報(bào)，能增值，能在創(chuàng)造社會(huì)效益的同時(shí)增加政府的經(jīng)營收益。我認(rèn)為，經(jīng)營城市重在增強(qiáng)政府財(cái)力，提高政府經(jīng)濟(jì)控制力和建設(shè)能力，部門利益應(yīng)服從予政府全局利益。經(jīng) 營城市納入視野的將是整個(gè)城市的資產(chǎn)，非城區(qū)資產(chǎn)也應(yīng)包含其中。 三、加大工作力度，推進(jìn)我市經(jīng)營城市工作 其 實(shí)，近幾年來，經(jīng)營城市在我市一定范圍內(nèi)一定程度上開展過，但思路不明、范圍不廣、市場運(yùn)作手段不規(guī)范。要建立一種以資產(chǎn)商品化、活動(dòng)資本化、手段市場化、服務(wù)效益 化為基本特征的經(jīng)營城市運(yùn)行機(jī)制，并根據(jù)資產(chǎn)屬性，實(shí)行分類經(jīng)營，如國有企業(yè)委托市經(jīng)貿(mào)委經(jīng)營，城市設(shè)施委托建委經(jīng)營，各部門房產(chǎn)實(shí)行全市統(tǒng)一的托管經(jīng)營等。一是應(yīng)量化工作目標(biāo)和任務(wù)。同時(shí)，市經(jīng)營城市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要協(xié)調(diào)解決好利益調(diào)整中的各種矛盾和問題。主要目的是交流總結(jié)經(jīng)營城市情況，學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，研究經(jīng)營城市工作。發(fā)達(dá)的市場是經(jīng)營城市強(qiáng)有力的支撐。如大力發(fā)展證券市場、票據(jù)市場、產(chǎn)權(quán)交易市場、技術(shù)市場、人才市場、房地產(chǎn)市場等。當(dāng)前，我們要做的第一件事就是要對(duì)我