【正文】 、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會，讓其了解招標(biāo)項目的情況，并對是否參加該項目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo)，則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法，或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。因此，標(biāo)底制定得好，可以說是招標(biāo)工作成功的一半，而編制一個先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致，實(shí)事求是。因此，標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料，不能向任何無關(guān)人員泄露。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的，我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期?！　　　〖夹g(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件，當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。　　　　合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化，這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。　　(2)對投標(biāo)文件的要求　　如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求，則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例，物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分：　　　　投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分，它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件，其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ)，因此它是對招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方，以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。事實(shí)上，對于一些大型的項目，開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作；另外，業(yè)主委員會進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時，通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。　　其次，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小，選擇不同等級的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。任何單位和個人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”。　　成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。根據(jù)國際慣例，這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)；編制招標(biāo)文件；確定標(biāo)底?！　?一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)　　任何一項物業(yè)管理招標(biāo)，無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會，都需要成立一個專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個招標(biāo)活動。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作；另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)?？紤]到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作，其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性，對招標(biāo)人能力的要求也較高，因此，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況，量力而行。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹，在此不再贅述。要做到這一點(diǎn)，開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時應(yīng)注意以下問題：　　首先，招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，任何個人和單位都無權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級劃分，主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個條件：一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限，且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級；二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量，也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低?！　?二)編制招標(biāo)文件　　編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到，內(nèi)容明確，合理合法?！　?1)投標(biāo)的條件　　招標(biāo)文件所以要對投標(biāo)的條件進(jìn)行說明和規(guī)定，其目的是為了保證投標(biāo)人的合格性和投標(biāo)的真實(shí)性。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時，通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序，招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定，以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！　?三)制定標(biāo)底　　制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系?！　《?、招標(biāo)實(shí)施階段　　招標(biāo)實(shí)施階段是整個招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。　　一般來說，一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項目，其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。　　　　為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：　　(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容：　　①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱；　?、陧椖棵Q；　?、垌椖康攸c(diǎn)；　?、茼椖抠Y金來源(物業(yè)管理資金來源，如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等)；　　⑤招標(biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo))；　　⑥項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求)；　?、哔徺I招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和價格；　?、嘟邮軜?biāo)書的最后日期和地點(diǎn)；　?、衢_標(biāo)日期、時間和地點(diǎn)；　?、馊绻枰?，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；　　B11必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額；　　B12招標(biāo)單位的地址、電話等聯(lián)系方法?！　≠Y格預(yù)審是對所有投標(biāo)人的一項“粗篩”，也可以說是投標(biāo)者的第一輪競爭。此外，資格預(yù)審能吸引實(shí)力雄厚的物業(yè)管理公司前來投標(biāo)，招標(biāo)人還可以通過資格預(yù)審了解投標(biāo)人對該項目的投標(biāo)興趣大小。發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ嫱ǔＳ袃煞N做法，一種是在前述的招標(biāo)公告中寫明將進(jìn)行資格預(yù)審，并通告領(lǐng)取或購買資格預(yù)審文件的地點(diǎn)和時間；另一種做法是在報紙上另行刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗ＹY格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等。資格預(yù)審申請書的開啟不必公開進(jìn)行，開啟后由招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織專家進(jìn)行評審。　　(2)申請人的財務(wù)狀況：公司資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等財務(wù)報表；銀行過去5年的資信證明以及對未來2年財務(wù)情況的預(yù)測。目前國際上廣泛采用的是“定項評分法”，同時采用比較簡便的百分制計分?！　≌匍_標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，應(yīng)被視為招標(biāo)文件的組成部分，均應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會議和缺席的投標(biāo)人，這是應(yīng)特別注意的事。最后，招標(biāo)人應(yīng)在標(biāo)前會議上宣布開標(biāo)日期。之后便由各方面專家組成的評標(biāo)委員會或評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)。　　評標(biāo)工作結(jié)束時，評標(biāo)委員會通常最后會向招標(biāo)人篩選出幾個最有競爭力的中標(biāo)推薦人，由招標(biāo)人(業(yè)主或開發(fā)商)作最后決定。然而，招標(biāo)人不得從評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人之外的投標(biāo)人中選定中標(biāo)人，否則視作中標(biāo)無效?！　?一)合同的簽訂　　我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同”?！　　　⊥ㄟ^招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。下一章將對其進(jìn)行詳細(xì)介紹。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。然而，一般來說不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等?！　?二)合同的履行　　合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項目的行為。②履行合同時，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長一些。通常這些文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書；⑦與中標(biāo)人的來往信件；⑧其他重要文件。然而，投標(biāo)的公平性與競爭性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。　　一、投標(biāo)前期工作　　(一)取得從業(yè)資格　　正如所有合法經(jīng)營的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。營業(yè)執(zhí)照式樣見圖321。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實(shí)施，其目的是要通過資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格?！　∪藛T素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員10人以上。　　人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級職稱管理人員6人以上?！　〗?jīng)營實(shí)力要求：企業(yè)注冊資本10萬元以上(含10萬元)?！　∫陨线@些規(guī)章制度僅僅是針對某些地區(qū)的個別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！　≌畬ξ飿I(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級參與招標(biāo)投標(biāo)，無疑在競爭機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競爭秩序，提高企業(yè)競爭水平提供了有力保障。注冊后經(jīng)該國政府核準(zhǔn)頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。物業(yè)管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營體制做出充分說明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊資本、營業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。國內(nèi)投標(biāo)公司提交營業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國內(nèi)已有營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通常可直接向招標(biāo)物業(yè)所在國提供營業(yè)執(zhí)照，辦理申請注冊手續(xù)。這兩份報表從財務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財力、財務(wù)狀況及經(jīng)營管理水平?！　∫陨衔募^大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省(市)公證處、國內(nèi)外事部門及駐招標(biāo)物業(yè)所在國的中國大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符?！　‘?dāng)然，代理的這些優(yōu)勢必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對待的一個重要問題?！　、跇I(yè)務(wù)代理。物業(yè)管理公司在異地從事投標(biāo)，與當(dāng)?shù)貥I(yè)主必然會在文化、風(fēng)俗等方面存在差異，加之服務(wù)行業(yè)本身與個人滿足程度密切相關(guān)的特性，雙方之間出現(xiàn)摩擦和爭議在所難免?！　〈砣俗鳛橹薪樽稍児臼且云浼夹g(shù)與智力提供服務(wù)，因此衡量其能力應(yīng)首先考慮技術(shù)條件，其他因素次之。投標(biāo)公司的判斷可根據(jù)以下資料分析作出：　　?！　、诠芾砟芰??！　?。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務(wù)，以保證必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和時間。　?、苈殬I(yè)獨(dú)立性。投標(biāo)公司判斷中介公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，應(yīng)遵循國家有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定，有時還可參考FIDIＣ合同條款建議的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此物業(yè)管理公司必須通過調(diào)查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執(zhí)業(yè)誠實(shí)性。例如：要求的專業(yè)知識領(lǐng)域和服務(wù)類型，對該物業(yè)服務(wù)要求的詳細(xì)說明，地區(qū)特征因素(如地理位置、交通條件)，將要簽訂的合同類型等。物業(yè)管理公司可根據(jù)中介咨詢公司的經(jīng)驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經(jīng)營活動區(qū)域、與同行關(guān)系、政治社會和環(huán)境敏感性、要求的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)等條件進(jìn)行逐一分析，選出3～5家候選公司。投標(biāo)公司應(yīng)詳細(xì)審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細(xì)節(jié)，實(shí)地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務(wù)，獲取更多的資料，并按這些公司的條件優(yōu)劣順序?qū)⒔ㄗh書進(jìn)行排列?！　∫坏┻x定，物業(yè)管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協(xié)議，以作為界定雙方權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)?！　??！　∥腥丝赡軕?yīng)履行的職責(zé)主要有：向代理人支付代理費(fèi)；履行協(xié)議條款；支持代理人開展代理業(yè)務(wù)的工作，必要時提供代理人所需資料。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備，以使自己有足夠資金通過投標(biāo)資格預(yù)審?！　∪缥飿I(yè)管理企業(yè)需向銀行申請貸款，則應(yīng)遵照以下程序進(jìn)行：　　(1)遞交文件，提出申請?！　?4)簽訂貸款合同。這些資料的范圍不僅包括招標(biāo)公司和招標(biāo)物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標(biāo)競爭對手的情況?！　?2)網(wǎng)絡(luò)傳輸。網(wǎng)絡(luò)自然也為投標(biāo)者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。情報工作人員應(yīng)按資料的重要性、類別進(jìn)行分門別類，以便于投標(biāo)工作人員使用，由此得出的最有價值的信息將為投標(biāo)公司下一步的可行性研究提供分析基礎(chǔ)。了解區(qū)分招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)非常重要。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一目標(biāo)安排。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對待，在分析中趨利避害。有時招標(biāo)文件會由于招標(biāo)者的利益趨向