【正文】 6．機電設備設施管理規(guī)定 目的規(guī)范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。 維修過程須認真負責，相關人員要跟蹤檢查。 適用范圍各管理處工程部公共維修。按《維修項目收費標準》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或防護。 零星工程對外委托施工，須由維修責任人申請，填寫對外委托維修申請單，由工程主任組織相關人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。 關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設備設施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當天處理完畢。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 確保業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護業(yè)主利益，做到有錯必糾。 服務承諾 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫《領（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 附表: 《工程部值班交接班記錄》工程部值班交接記錄表NO：FMRW301日期值班時段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：接班人員意見：日期接班時間接班人員 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 不能交接班之情況： 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。6．工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。嚴禁在設備啟動前不作檢查。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。 有一定的機電設備維修管理經(jīng)驗。 參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設備保持良好運行狀態(tài)。4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設備、設施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓。3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。 負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設備事故原因，制訂預防措施。能夠?qū)ο聦龠M行技術指導。 對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。 工程維修服務手冊一、崗位職責與管理制度1. 工程部行為準則 目的規(guī)范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務。 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。 對上門服務應注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。 基本了解國家有關電工操作規(guī)程與技術標準。 負責對設備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。 定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。 掌握電工基本原理。 負責設備、設施的緊急搶修工作。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設備操作技術規(guī)程及家庭水電維修工作。 根據(jù)預防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設備的維修、保養(yǎng)工作。 工作內(nèi)容 機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。 設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。 按說明書規(guī)定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。 有弱電維保經(jīng)驗。 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員. 值班制度 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。 認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄。 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。 適用范圍適用于各管理處工程部。 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，工程主任查實后填表補回。 講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重業(yè)主，急業(yè)主所急。 所有員工必須定期參加培訓，持證上崗，確保大廈內(nèi)所有機電設備處于良好的運行狀態(tài)。 上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設備情況時須告知主任，不得辦私事。當天無法處理的都必須在“維修情況”欄內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須業(yè)主與維修人員簽名。 服務態(tài)度作為上門維修服務的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工作時認真負責，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務水平。 主任（副主任）綜合考慮各種情況（含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等），將當天工作安排下去。 土建人員的維修工作，主任（副主任）應以抽查的辦法，檢查完成的工效。 所有外委零星工程申報同時須做好材料預算，工期預計、所需人工費用及施工開始日期等。 施工期間維修責任人應對施工全過程跟蹤，工程主任應定時巡查，對施工所用材料須嚴格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。 內(nèi)容 工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。 維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標準，客戶同意后才能開始維修。 維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主任存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務部作為計收服務費用的依據(jù)。 內(nèi)容 公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務在維修完畢后須補單確認。 維修結(jié)束后要檢查試用，恢復現(xiàn)場。 適用范圍各管理處工程部機電設備設施維修人員。 參與維修人員應嚴格按方案、按步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。 內(nèi)容 保持設備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。 業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。 房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主任簽名后支付，中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主書面同意方可支付。若業(yè)委會或該棟房屋50%以上業(yè)主不同意使用本體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準后實施。 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)低壓配電設備設施的操作。 4）當高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應立即拉開失電線低壓配電柜總開關，啟動應急發(fā)電機確保應急負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應記錄。 4)停電后進行驗電并接好地線，裝設遮欄，懸掛警示牌。 4)在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。 4)各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。 配電房管理規(guī)定 保持配電房干凈、整潔、通風、無雜物。 保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。 附表: 《操作票》 《配電房運行巡查記錄》 《配電設備運行記錄》 《低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表》 《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》 《配電房故障記錄》操 作 票 NO：FMRW326 年 月 日 開始 時 分 結(jié)束 時 分操作任務： 記號打勾操作順序操作內(nèi)容操作時間123456789101112131415配電房運行巡查記錄年 月 日 NO：FMRW327時間日期1：003：005：007：009：0011：0013：0015：0017：0019：0021：0023：00問題記錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。 2)啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。5)發(fā)電機正常供電運行后，應注意觀察各儀表運行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應立即停機檢查。8)運行期間，注意打開補風機。2)檢查機油平面，不足時應添足。6)清潔機器及附件設備外表。 發(fā)電機房內(nèi)嚴禁煙火，標示明確，普通滅火設施齊全，CO2