【正文】 析報告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。 ，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。 ，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。提交檢查報告 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點 入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試 檢測報告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。2． 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗收。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報警系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。 11．高空作業(yè)時，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 7．各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 4．主管須每月組織所屬員工對所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報告工程部主管。2． 2． 負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。5． 5． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。三、 三、綜合維修專業(yè)1． 1．6． 6． 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報檢工作。2． 2．7． 7．5． 5．3． 3． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。 工程部管理范圍 工程部負(fù)責(zé)的日常工作有：1．對建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。第三章 第二章維修主管維修主管 公共部分 6 ~ 18 第二節(jié) 第二節(jié)編制：審核：批準(zhǔn)：物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊 強(qiáng)電專業(yè) 19 ~ 26 第三節(jié) 第三節(jié)2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。2． 2． 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。二、 二、空調(diào)、給排水專業(yè)1． 1． 負(fù)責(zé)整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。5． 5． 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。4． 4． 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。8． 8．四、 四、弱電專業(yè)1． 1． 公共部分編號：ZWPMCBBEN03 版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1． 1．工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險品倉庫等重要部門時，必須辦理登記手續(xù)，記錄來賓姓名、證件號碼、單位、進(jìn)出日期及時間等。 8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 12．所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。 所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。3．在驗收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點，進(jìn)行逐項檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快 以書面形式通報給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。6． 6．承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運(yùn)行記錄拍照發(fā)文建立技術(shù)檔案檢查完畢接管驗收完畢三、設(shè)備維修制度 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng) ，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。 ，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 ，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向主管報告，并提交經(jīng)理審閱。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進(jìn)行。維修完畢，恢復(fù)運(yùn)行相關(guān)記錄交工程助理 四、報告制度 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班： 。 ，須報告離崗時間及去向。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 。 、換班、倒休、病假、事假等。 。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 、備件、材料、文具及勞保用品等。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 6．專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償。 3．巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。七、交接班制度 1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題， 應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 ，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 2．值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 5．值班人員用餐時，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)24小時有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。2． 2．4． 4．2. 任何人不得私自配鑰匙。 6．無人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。 4．凡外單位人員前來參觀或有關(guān)上級業(yè)務(wù)部門前來檢查工作，必須要進(jìn)入這些場所時， 應(yīng)由部門經(jīng)理或主管陪同，通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時在《設(shè)備房出入登記簿》上認(rèn)真做好記錄。6． 6．8．所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場后，不得進(jìn)行與自己工作無關(guān)的活動。十二、故障處理制度不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的故障，稱一般故障，由主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任故障原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報工程部經(jīng)理。十三、大中修管理制度1. 1.3. 3. 對設(shè)備大修必須書面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備，應(yīng)有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預(yù)估的修復(fù)費用報告。十四、零維修管理制度1. 1.3. 3.5. 5.7. 7. 內(nèi)容 做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。 樹立安全第一的思想，二裝施工中對動火嚴(yán)格控制，動火必須有動火證方可施工。 強(qiáng)電專業(yè)編號：ZWPMCBBEN04 版本：C/1A . 變配電室運(yùn)行管理制度A． A．變配電室值班人員對設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。D． D．夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點過熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負(fù)荷期。G． G．建立設(shè)備運(yùn)行紀(jì)錄，查出問題及時修理，不能解決的問題及時報告管理處和工程部。I． I．巡視配電裝置，應(yīng)隨手將門關(guān)上并鎖好，巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。 第一種工作票的工作為： 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電。 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。 緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。2． 2．配電室工作許可制度執(zhí)行工作許可任務(wù)，可由能夠勝任操作的人員擔(dān)任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應(yīng)做到： 工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場再次檢查安全措施，以手觸試，驗明無電。 工作負(fù)責(zé)人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關(guān)檢修設(shè)備運(yùn)行結(jié)線方式，特殊需變更時，應(yīng)事先取得對方同意3． 3．配電室工作監(jiān)護(hù)制度 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見，必要時可暫停工作，并立即報告上級。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后，才能工作。（B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。（D）工作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新履行工作許可。 倒閘操作是項技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接，運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。 倒閘操作須在模擬盤上除表示閘刀，開關(guān)分合閘位置外，還應(yīng)表示出接地線的位置和臨時編號，操作完畢后在模擬盤上標(biāo)明清楚。7. 電器設(shè)備的巡視檢查制度 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。對于重大異常現(xiàn)象要及時報告。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗和試驗工作的重要依據(jù)。，并向本單位主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度匯報，二類缺陷應(yīng)及時安排計劃消除，三類缺陷可結(jié)合定期檢修有計劃消除。10. 乘梯須知《電梯安全檢驗合格》標(biāo)志，未經(jīng)檢驗合格或超過檢驗有效期的電梯不得使用；，不得在轎廂內(nèi)打鬧，蹦跳或進(jìn)行其他危害電梯安全運(yùn)行的行為；，請勿亂按；，電梯運(yùn)行中不得用手或其他物件強(qiáng)扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故；、吐痰或從事其他不文明行為，不準(zhǔn)攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯；，應(yīng)有成年人陪同；電梯運(yùn)行中如發(fā)生任何意外，應(yīng)利用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系，等待救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險；，嚴(yán)禁載貨。 操作工巡視檢查應(yīng)集中精力，若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況應(yīng)記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，密切監(jiān)視設(shè)備情況，在主管的指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)備的檢修或切換工作。 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度、定期巡檢制度、設(shè)備操作規(guī)程的規(guī)定當(dāng)值無違章、違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。 保證潤滑油、冷媒、傳熱面的清潔，保持良好的傳熱效果。 電機(jī)運(yùn)行正常，無超溫過流現(xiàn)象，接線牢固正常。 機(jī)房內(nèi)應(yīng)有良好的事故排風(fēng)設(shè)備、通風(fēng)照明良好，地面、門窗設(shè)備保持干凈整潔，通道暢通。 明火作業(yè)嚴(yán)格遵守勞動和消防部門規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行持證操作制度。 做好冷凍機(jī)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，合理供冷，使機(jī)器始終保持良好的安全運(yùn)行狀態(tài)。 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實際運(yùn)行狀況，在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，并做好運(yùn)行記錄，保證數(shù)