【正文】 （紅樹(shù)灣畔的項(xiàng)目）、泰然公司的碧海紅樹(shù)園 （紅樹(shù)灣畔的項(xiàng)目）、中海 四季花城（一個(gè)讓心靈觸及自然的地方）；華僑城波托菲諾（意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)純粹生活）等。 經(jīng)理人世界 ★ 名稱策劃 ? 項(xiàng)目名稱是樓盤的“第一名片”。 經(jīng)理人世界 幾個(gè)典型案例 ? 奧林匹克花園 ——“運(yùn)動(dòng)、健康” ? 陽(yáng)光棕櫚園 ——“都市閑情 +都市文化” ? 桃源居 ——“人文、教育” 經(jīng)理人世界 ★ 建筑風(fēng)格 ? 建筑風(fēng)格是建筑主題的表現(xiàn)形式，是一定地域的人群在長(zhǎng)期建筑實(shí)踐過(guò)程中，對(duì)于建筑審美的一種共同認(rèn)識(shí)與智慧沉淀，是建筑時(shí)代性、地域性和民族性特征的集中體現(xiàn)。 經(jīng)理人世界 按檔次劃分物業(yè)類型 高檔物業(yè) 中檔物業(yè) 低檔物業(yè) 紅樹(shù)西岸 、 天琴灣 萬(wàn)科 ? 對(duì)于這些不同類型的產(chǎn)品，確定它們的建筑面積或套數(shù)比例，是產(chǎn)品策劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。趣園 羅湖 名仕閣 辦公 、 居住兩用物業(yè) ： 北京 建外 SOHO 辦公為主居住為輔物業(yè)：人民南 匯展閣 純辦公物業(yè)：中心區(qū) 卓越大廈 、 諾德中心 東莞 星河傳說(shuō) ? 建筑類型及其比例的確定，通常需要結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃一起考慮。 經(jīng)理人世界 “產(chǎn)品策劃”與“項(xiàng)目策劃” ? 兩個(gè)完全不同的概念。成本估算 物業(yè)類型 經(jīng)理人世界 項(xiàng)目策劃內(nèi)容 物業(yè)類型 項(xiàng)目規(guī)模 開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與周期 成本框算 收益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容 經(jīng)理人世界 三、項(xiàng)目策劃依據(jù) ? 項(xiàng)目策劃不能天馬行空，隨心所欲，而必須遵循一定的科學(xué)依據(jù)。 經(jīng)理人世界 房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃 深圳市仁智地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 劉 海 龍 二 00六年七月 經(jīng)理人世界 主要內(nèi)容 ? 第一部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 ? 第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 ? 第三部分 房地 產(chǎn)產(chǎn)品策劃 ? 第四部分 樓盤營(yíng)銷策劃 經(jīng)理人世界 第一部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 經(jīng)理人世界 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)范程序 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程施工 物業(yè)銷售 物業(yè)管理 規(guī)劃 /設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 建筑 、 監(jiān)理機(jī)構(gòu) /設(shè)備 、 建材提供商 營(yíng)銷代理公司 /廣告公司 物業(yè)管理公司 落實(shí)開(kāi)發(fā)資金 項(xiàng)目策劃 尋找目標(biāo)土地 獲得開(kāi)發(fā)用地 產(chǎn)品策劃 金融機(jī)構(gòu) /投資公司 /基金 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 咨詢 /政府規(guī)劃 /國(guó)土部門 政府規(guī)劃 、 國(guó)土部門 /評(píng)估 /顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 地產(chǎn)策劃 /顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 程序 主要合作機(jī)構(gòu) 經(jīng)理人世界 第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 經(jīng)理人世界 主要內(nèi)容 一、什么是項(xiàng)目策劃？ 二、項(xiàng)目策劃內(nèi)容 三、項(xiàng)目策劃依據(jù) 四、項(xiàng)目策劃過(guò)程 經(jīng)理人世界 一、什么是項(xiàng)目策劃？ ? ——房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，是開(kāi)發(fā)商（項(xiàng)目策劃人）根據(jù)企業(yè)自身的資源條件、市場(chǎng)需求狀況和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，系統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和論證自己擬實(shí)施的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。 ? 策劃項(xiàng)目的依據(jù)，主要有 市場(chǎng)需求 、市場(chǎng)供應(yīng)、發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)資源和領(lǐng)導(dǎo)層的管理能力等五個(gè)方面。項(xiàng)目規(guī)模 效益預(yù)測(cè) 策劃內(nèi)容與策劃依據(jù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系 經(jīng)理人世界 四、項(xiàng)目策劃過(guò)程 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃不是一次性就可以解決的事情，而是一個(gè)不斷深入的持續(xù)過(guò)程。 ? “產(chǎn)品策劃” 只對(duì)擬開(kāi)發(fā)的 物業(yè)產(chǎn)品 這一個(gè)問(wèn)題提出解決方案；其目的是解決 “建什么樣的房子”？ ? “項(xiàng)目策劃 ”除了對(duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行方向性規(guī)劃外，還要對(duì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)、資金安排、開(kāi)發(fā)時(shí)間與周期、人力資源配置等方面做出全局性謀劃，內(nèi)容要比“產(chǎn)品策劃”豐富得多。 經(jīng)理人世界 按 使 用 功 能 劃 分物 業(yè) 類型 居住物業(yè) 辦公物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 日常居住物業(yè) 休閑度假物業(yè) 商務(wù)居住物業(yè) 振業(yè) IEO 商服物業(yè) 獨(dú)立商鋪 、 大賣場(chǎng) 、 大型購(gòu)物中心 、專業(yè)市場(chǎng) 、 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 普通廠房 、 高科技廠房 、 倉(cāng)庫(kù) 其它物業(yè) 停車場(chǎng) 、 加油站 華僑城 LOFT 經(jīng)理人世界 按 建 筑 物 層 數(shù) 劃 分 低層物業(yè) 3層以下 ， 如銀湖 頤園 別墅 高層物業(yè) 小高層 （ 9—12層 ） 中高層 （ 13—18層 ） 高層 （ 18層以上 ） ， 安柏 經(jīng)理人世界 深圳某樓盤的戶型結(jié)構(gòu)、面積范圍及其面積比例 戶型結(jié)構(gòu) 面積范圍（ M2） 比例（ %） 平面形式 3房 2廳 2衛(wèi) 95—110 30 平層 /錯(cuò)層 3房 2廳 1衛(wèi) 90—100 25 平層 2房 2廳 1衛(wèi) 75—85 20 平層 4房 2廳 2衛(wèi) 120—140 10 平層 /錯(cuò)層 復(fù)式 150—180 5 —— 聯(lián)排別墅 200—250 10 —— 經(jīng)理人世界 ★ 建筑檔次 ? 傳統(tǒng)概念上的建筑檔次，主要指建筑材料和配套設(shè)施的檔次水平。四季花城 中高檔樓盤： 中信 ● 紅樹(shù)灣 中低檔樓盤： 風(fēng)和日麗 經(jīng)濟(jì)適用房 ， 安居房 物業(yè)檔次劃分及其典型案例 經(jīng)理人世界 ★ 建設(shè)主題 ? 建設(shè)主題是建設(shè)者（包括開(kāi)發(fā)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位和施工單位）自覺(jué)地貫穿于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的某種情感與意愿。 ? 建筑風(fēng)格按照地域性與民族性劃分，有歐式風(fēng)格、中式風(fēng)格等。 ? 一個(gè)好的項(xiàng)目名稱，不僅會(huì)給人以無(wú)限遐想和美的享受；而且有助于傳播樓盤形象，樹(shù)立項(xiàng)目品牌。 ? ——根據(jù)企業(yè)商號(hào)策劃名稱 。深圳灣畔、中信 ? 項(xiàng)目名稱還應(yīng)字?jǐn)?shù)簡(jiǎn)短，發(fā)音響亮，便于人們交流和市場(chǎng)傳播。熙園 —— “深宅大院，尊崇人家” ? 珠江帝景 ——“江畔藝術(shù)之都” ? “延展內(nèi)容”通常在 《 物業(yè)發(fā)展建議書(shū) 》中表現(xiàn)出來(lái)。 ? 從要素存在的狀態(tài)看，片區(qū)環(huán)境還可以分為“硬件因素”和“軟件因素”。 ? 通常應(yīng)用的調(diào)查方法，有街頭攔訪、入戶訪談、集體座談、郵寄調(diào)查、電話調(diào)查和電腦輔助調(diào)查等。 ? 一個(gè)市場(chǎng)上如果大家都開(kāi)發(fā)同一類型的物業(yè)，會(huì)造成整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡，結(jié)果大家的房子都賣不出去。 ? 香蜜湖“九萬(wàn)三地塊”（ B303—0041地塊，因占地面積 93,544M178。 ? 《 意向開(kāi)發(fā)方案 》 一般對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)、資金運(yùn)作計(jì)劃、項(xiàng)目位置、項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)類型、開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益等因素，均做了明確規(guī)定。 經(jīng)理人世界 《 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 》 產(chǎn)品策劃方案 政府規(guī)劃主管部門 產(chǎn)品策劃師 建筑設(shè)計(jì)方案 （ 含整體規(guī)劃 、 建筑設(shè)計(jì) 、園林設(shè)計(jì)方案等 ） 建 筑 師 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 、 產(chǎn)品策劃 、 建筑設(shè)計(jì)三者之間關(guān)系 經(jīng)理人世界 ★ 地方法規(guī) ? 中國(guó)幅員遼闊，南方與北方、東部與西部之間，氣候、地理環(huán)境差異明顯；加之各地經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平差距較大，因而在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，不少地方政府頒布有適應(yīng)本地情況的地方性法規(guī)。 ? 確定目標(biāo)客戶的目的，是為了進(jìn)一步分析目標(biāo)客戶的物業(yè)消費(fèi)（或投資）特征，從而為產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)測(cè)提供方向和依據(jù)?？@（古典主義）、丹楓白露（法蘭西風(fēng)格）、成都清華坊（中式）、 名稱策劃 根據(jù)建筑主題、企業(yè)品牌或地域特征策劃名稱 波托菲諾（建筑主題）；深圳灣畔花園（地域特征） 市場(chǎng)形象定位 綜合上述特征（結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模），形成整體市場(chǎng)形象 華南新城 ——廣州山水文化第一城； 廣州中海名都 ——嶺南新加坡； 四季花城 ——?dú)W洲風(fēng)情小鎮(zhèn) 經(jīng)理人世界 ★ 產(chǎn)品價(jià)格定位 ? 產(chǎn)品策劃階段的價(jià)格定位，包括： ——銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ——成本價(jià)格限額 經(jīng)理人世界 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ? 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)是根據(jù)目標(biāo)客戶的購(gòu)買力、產(chǎn)品綜合質(zhì)素和市場(chǎng)供求關(guān)系，對(duì)擬開(kāi)發(fā)物業(yè)的銷售價(jià)格做出一種預(yù)測(cè)。 ? ——軟件因素：包括企業(yè)品牌、物業(yè)管理、片區(qū)文化氛圍、風(fēng)水等。） 18,182 17,568 11,765 15,584 22,807 比較權(quán)重 權(quán)重價(jià)格（ 元