【正文】 陽泉市項目策劃方案 .doc 目 錄 第一部分 陽泉市宏觀經(jīng)濟概述 第二部分 陽泉市商業(yè)市場分析 一、陽泉市地緣關系分析 二、陽泉市商業(yè)現(xiàn)狀分析 三、陽泉市商業(yè)分布特點 四、陽泉市整體商業(yè)分析之核心商圈興隆商圈市場類商業(yè)分析 五、陽泉市整體商業(yè)分析之核心商圈興隆商圈街鋪類商業(yè)分析 六、商戶、消費者調研分析 七、本項目重點競爭項目分析 八、陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)專業(yè)市場分析 九、陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)住宅底商分析 附件： 一、 陽泉市整體商業(yè)分析之零散商業(yè)百貨店分析 二、 陽泉市郊區(qū)縣市商業(yè)分析 第三部分 項目分析 一、 SWOT 分析 二、 十三參數(shù)法分析 第四部分 項目定位 第一部分 陽泉市宏觀經(jīng)濟概述 陽泉市位于山西省中部東側、太行山西麓的山間盆地中，是山西省新興的重工業(yè)基地之一，也是經(jīng)國務院批準的甲級開放城市?？偯娣e 4452 平方公里，轄盂縣、平定兩縣，城區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、開發(fā)區(qū)四區(qū)， 32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 12 個街道辦法處， 1035個行政村；總人口約 130 萬。其中市區(qū)面積 654 平方公里，人口 65 萬；盂縣全縣面積 2514 萬平方公里，人口 30萬；平定縣全縣面積 1391 平方公 里，人口 32萬。 2020 年陽泉市全年共完成國民生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 ％，增幅比上年加快 2 個百分點，增長速度分別比全國和全省平均增長水平高 和 個百分點。 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 2020 年陽泉市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年全社會完成固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 %，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %。全年完成房屋施工面積 萬平方米，完成竣工面積 5 萬平方米，分別比上年增長 %和 %，均創(chuàng)歷史新高。 在崗職工工資收入呈現(xiàn)大幅增加。 2020 年全年在崗職工平均工資達 14169 元，比上年增長 6%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 元，比上年增加 元，增長 %。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，增長 %。全年農民人均純收入 3437 元，比上年增加 325 元，增長 %。農民人均生活消費支出 2636 元，增長 %。 全年社會消費品零售額完成 億元，比上年增長 %。其中城市消費品零售額為 億元，較去年增長 ％。 陽泉是山西東部的交通樞紐，石太線電氣化鐵路橫穿市區(qū)，公路交通已經(jīng)形成以陽泉為中心的輻射公路網(wǎng)。 陽泉市轄區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，種類繁多，煤田面積 1800 平方公里，是全國著名的 “ 沁火煤田 ” 的重要組成部分，為全國無煙煤生產(chǎn)基地之一，保有儲量為 173— 220 億噸，是典型的以煤炭礦業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的能源重化工城市。同時，陽泉的鋁礬土礦儲量在 26— 40 億噸，為我國三大鋁礬 土生產(chǎn)基地之一，硫鐵礦儲量 — 25 億噸，是我國五大硫鐵礦產(chǎn)地之一。 同時，陽泉也是山西省比較著名的旅游地點，擁有眾多的人文景觀，如娘子關瀑布、藥林寺、百團大戰(zhàn)紀念碑等。 近期陽泉把實施工業(yè)強市戰(zhàn)略提到日程，通過工業(yè)的崛起，為第一、第三產(chǎn)業(yè)及整個城市的國民經(jīng)濟發(fā)展提供強有力的支撐。建設新型能源和新型材料工業(yè)基地，把資源優(yōu)勢轉化為經(jīng)濟優(yōu)勢，增加財政收入，增強經(jīng)濟實力，加快城鎮(zhèn)化步伐。 1 另外積極實施 “ 外向帶動 ” 戰(zhàn)略，加大招商引資工作力度，出臺一系列鼓勵進出口貿易的政策，維持外 經(jīng)、外貿、外事工作保持良好發(fā)展的勢頭，改善投資環(huán)境，積極利用外資，發(fā)展城市經(jīng)濟。（以上數(shù)據(jù)來源為陽泉市政府網(wǎng)站介紹） 結合以上對陽泉市的城市狀況分析，有幾個比較明顯的城市特點： 1． 是典型的重工業(yè)城市，整體經(jīng)濟水平較高，為商業(yè)的發(fā)展提供了一定的空間 2． 從城市特征角度是典型的三級城市，但由于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，因此，居民收入相比其他三級城市普遍偏高，城市居民整體人均收入高于同類三級城市 3． 但整體城市化進程處于起步階段，資金釋放途徑不明顯 第二部分 陽泉市商業(yè)市場分析 一、陽泉市地緣關系分析 陽泉市東與河北省會石家莊隔太行山相鄰，西與山西省會太原市銜接，屬于三級城市。 陽泉市市區(qū)沿橫貫市中心的桃河呈扁長狀分布，桃河也將陽泉市在地理上自然分割成為河南與河北兩個部分。其中，桃河南岸商業(yè)較為發(fā)達，是陽泉市的核心商圈所在之處。市內道路縱橫交錯，最主要的縱向交通干道為泉中路，最主要的橫向交通干線為桃南路。 陽泉市夾于兩大省會之間，從商業(yè)歸屬方面應當歸于太原商圈，由于現(xiàn)階段陽泉商業(yè)尚處于起步階段，因此，主要的輻射區(qū)域只是市區(qū)和郊區(qū)，包括盂縣和平定地區(qū)。 二、陽泉市商業(yè)現(xiàn)狀分析 陽泉目前主要的商業(yè)都 集中在興隆街附近，主要的商業(yè)形式就是市場類商業(yè)。 陽泉市目前在售的商業(yè)項目非常少，主要是以租賃形式經(jīng)營， 95%以上為企事業(yè)單位產(chǎn)權物業(yè)，剩余部分也被少數(shù)投資客統(tǒng)一租賃后分租給散客。真正完全按照市場化行為運作的商業(yè)項目幾乎沒有。 整體的商業(yè)貨品檔次參差不齊，既有大眾的低檔商品，也有品質毫不遜于北京的中高端商品。 目前陽泉市僅有兩家大型百貨店，一是位于鄰近興隆街的河邊街上的華聯(lián)商廈，再有就是屬于礦區(qū)內部商業(yè)的天利購物中心。由于陽泉市現(xiàn)有中高端消費群體通常選擇到太原或北京消費，因此，這兩大商場總體經(jīng)營狀況 一般。相比較而言，華聯(lián)商廈的經(jīng)營狀況較好。 無論是高端的商場還是低端的商業(yè)街，都沒有任何管理行為而言，基本都處在雜亂無序的狀態(tài)之中。 三、陽泉市區(qū)域商業(yè)分布特點 目前陽泉市的整體商業(yè)分布以興隆街為中心，呈放射狀分布格局，其他區(qū)域商業(yè)零星分布，不成規(guī)模。 四、陽泉市整體商業(yè)分析 —— 之興隆商圈市場類商業(yè)分析 由于陽泉市幾乎所有的重要商業(yè)都在興隆街附近，因此，我們把陽泉市的所有商業(yè)，按照街區(qū)進行分析。 （一） 距離本案最近的商業(yè)項目 凱源商城 地理位置 橋北街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積約 3000 平米， 總商戶數(shù) 354 家，主力單鋪面積 3— 6 平米 租金狀況 主力店鋪租金 3 元 /平 /天，年付。 特點概述 以中低檔小商品及五金為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。 一層建筑，以小百貨和五金為主營業(yè)態(tài)，購物環(huán)境較差，整體商業(yè)布局凌亂無序。位于興隆街商圈邊緣地帶，人流量較大。無空鋪。 業(yè)態(tài)組合 小百貨 五金 服裝、鞋帽 床上用品 合計 商鋪數(shù)量 255 29 40 30 354 橋北商城 地理位置 新建西路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積約 5500 平米，總商戶數(shù) 160 家，主力單鋪面 積 6 平米，有部分大鋪約 30 平米 租金狀況 主力店鋪租金 3 元 /平 /天，年付，無押金 特點概述 主營低檔小百貨和五金，經(jīng)營狀況良好。無空鋪。 僅一層，商業(yè)檔次偏低，位于興隆街核心商圈邊緣位置，但與五金類市場接近，有較好的同類消費者聚集效應。 業(yè)態(tài)組合 五金 小百貨 服裝、鞋包 音像 床上用品 合計 商鋪數(shù)量 46 76 19 9 10 160 商業(yè)匯總統(tǒng)計表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表 市場名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營狀況 服裝、鞋包 五 金土產(chǎn) 床品 百貨 音像 凱源 40 29 30 255 以低檔小百貨為主，購物環(huán)境差，人流大，無空鋪 橋北 19 46 10 76 9 以低檔小百貨和五金為主，檔次低，經(jīng)營狀況好，無空鋪 合計 59 75 40 331 9 514 表二：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 轉讓費 （萬元） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 凱源 3 無 6 年付 橋北 3 無 6 無 押金 ,年付 總結： 1． 凱源和橋北商城是距離本項目最近的兩個市場，目前市場內攤位分布混亂，主營產(chǎn)品檔次低，實際上仍然屬于初級的大棚式商業(yè)結構 2． 市場目前的主力攤位面積為 6 平米，單位租金為 3 元，兩個商場的總攤位數(shù)為 514 個，即使將兩個商場整端到本項目，就目前的規(guī)劃而言，也是不能夠將整個項目填滿的，另外，由于現(xiàn)有租金水平的限制，會在一定程度上局限本項目租金水平的合理制定。 3． 因此，在后期招商時，對于這兩個商場的商戶，應該有選擇有針對性的引進，標準應該是業(yè)態(tài)水平比較高，同時能夠承擔較高租金水 平的商戶，如經(jīng)營音像制品、小百貨當中比較高端的經(jīng)營者，如飾品和文化用品等，這樣才能保證本項目的檔次和水平。 （二） 華盛街 商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 業(yè)態(tài)種類 數(shù)量 經(jīng)營面積（㎡） 主力店鋪面積（㎡） 主力租金 （元 /平米 /天） 工礦機電配件類五金 39 1783 25 3 電器 3 150 餐飲、娛樂 3 185 美容美發(fā) 3 161 醫(yī)藥、保健 3 27 家具用品 1 24 總計 50 2180 總結： 華盛街是陽泉市工礦機電五金配件最為集中的一條商業(yè)街。也是距離本項目最近的商業(yè)街區(qū)。 在華盛街上，五金機電產(chǎn)品的屬性遠遠大于服裝百貨的屬性，但是就城市而言，現(xiàn)有面積已經(jīng)能夠滿足市場需求，而且五金機電，特別是大中型的五金機電設備對經(jīng)營場所的面積和樓層要求較高，通常會選擇一層的開放式店鋪，如果在本項目中引進五金機電業(yè)態(tài)，一來缺乏足夠的數(shù)量支撐大的面積，再有就是無法支撐一層或外門面房較高的租金或售價水平。 另外，五金機電和服裝、百貨類業(yè)態(tài)的商業(yè)屬性是無法兼容的，因此在規(guī) 劃時，二者必居其一。 （三） 桃南東路（按照由西向東方向） 百貨類： 華聯(lián)商廈 華聯(lián)商廈位于桃南東路北側，東距桃南東路與福壽街交匯處約 150 米。總建筑面積約 20200 平米，于 97 年開業(yè)，是目前核心商圈的主力商場之一。該商廈的商品檔次及配套在陽泉均屬前列。 名稱 華聯(lián)商廈 建筑物特點 共七層現(xiàn)代建筑 (帶地下以層 ) 開業(yè)時間 1997 年 10月 樓層總面積 約 20200 ㎡建面 電梯情況 四部雙向扶梯 停車場位置及車位 商場前方空地， 20 個車位 中廳面積 50 ㎡ 裝修檔次 高檔裝修 客流量 1700 人次 /時； (測試時間：周日 13： 0014： 00) 預計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F、 2F、 3F、 4F、 5F：保底扣點 20% ，銷售額多出保底額部分再以約 10%的比例扣利，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。也可采用租金形式，約 8 元 /㎡ /月 空置率：無 6F：儲藏貨物，暫時自用 空置率：無 1B：約 4 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 15－ 300 ㎡；主力為 30 ㎡ 商戶總數(shù) 約 300 家 商場定位 高檔次綜合性商 場 拓展意向 不斷吸納高檔品牌做高檔商業(yè) 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地比例對半，外地人以太原地區(qū)為主 商戶特點：廠家、經(jīng)銷商均有，多為高檔品牌經(jīng)銷 顧客來源范圍：陽泉市中心區(qū)域為主要顧客來源 顧客特點：年齡跨度大，顧客層次各異，以中青年為主 各 樓 層 功 能 調 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預計面積 － 1F 精品女裝 350 ㎡ 1F 家用電器、廚衛(wèi)電器、洗滌化妝、 ****手表 3000 ㎡ 2F 運動系列、皮鞋皮具、針織內衣、床上用品、保健 2800 ㎡ 3F 精品女裝、羊絨大衣、休閑女裝 3000 ㎡ 4F 精品男裝、襯衣、 T 恤、羊毛衫、休閑裝 3000 ㎡ 5F 美食林、兒童用品、文化百貨、兒童娛樂 3000 ㎡ 2 6F 貨物存儲用區(qū) 3000 ㎡ 總結： 地處核心商圈，周邊大型商業(yè)相對集中，商業(yè)氛圍濃；交通便利，且商廈前方有停車場，而周邊商廈、購物中心均無停車場所；商場整體檔次高，是陽泉唯一有中庭設置的商場，總體形象較好；商場底層引入肯德基，帶來一定的人氣。 商品定位于高檔產(chǎn)品，與陽泉市大眾的消費習慣有部分矛盾 ，造成客流量大，但實際購買客戶少的現(xiàn)象。 市場類： 華林商城 地理位置 桃南東路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 2020 平米，總商戶數(shù) 94家，主力單鋪面積 8 和 20 平米，部分商鋪在 30— 40平米 租金狀況 主力店鋪租金 元 /平 /天，年付，押金 2020 元 特點概述 以中檔時尚休閑服裝為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況良好。 位于華聯(lián)商廈的地下一層，與百紡