【正文】 第一章 概 述 一、項目概況 項目名稱 ： 鎮(zhèn)江龍山養(yǎng)生文化村 建設(shè)單位： 鎮(zhèn)江龍翔投資發(fā)展有限公司 建設(shè)地址： 鎮(zhèn)江 市丹徒區(qū)辛豐鎮(zhèn)龍山村 項目負(fù)責(zé)人： 呂立 聯(lián)系電話： 13337770008 二、項目可行性研究報告的編制依據(jù) 項目可行性研究報告編制的依據(jù)是國家公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策、定額標(biāo)準(zhǔn)以及有關(guān)文件規(guī)定。項目可行性研究報告的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料來自鎮(zhèn)江市有關(guān)部門和建設(shè)單位提供或認(rèn)可的資料、文件、函件及經(jīng)我公司調(diào)查得到的資料和信息。 項目可行性研究報告 編制的依據(jù)主要有： 《 企業(yè) 法人 營業(yè)執(zhí)照 》（復(fù)印件） 《鎮(zhèn)江市城市總體規(guī)劃 (20202020） 》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《社會福利機構(gòu)建設(shè)規(guī)范》 《“全國縣（市、區(qū)）社會福利中心建設(shè)計劃”實施方案》 《鎮(zhèn)江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃建議》 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第 253 號 三、 項目可行性研究報告的編制過程 根據(jù)項目可行性研究報告的編制要求，報告編制人員到現(xiàn)場進行了認(rèn)真的踏勘和調(diào)查，并向土地、規(guī)劃等相關(guān)部門進行了咨詢。在搜集了第一手的地質(zhì)地貌、交通、電氣供給和給排水等資料后，組織專 業(yè)人員對本項目實施的必要性、社會效益影響性、規(guī)劃方案的科學(xué)性和工程實施過程中應(yīng)注意的問題等進行了充分的論證，在此基礎(chǔ)上形成本項目可行性研究報告。 四 、主要結(jié)論 項目由來 為了深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，推動社會福利事業(yè)的加快發(fā)展，丹徒區(qū)委、區(qū)政府長期以來，倡導(dǎo)和發(fā)展和諧社會，關(guān)愛社會弱勢群體，丹徒區(qū)公益事業(yè)得到了長足的發(fā)展。各級政府對社會公益事業(yè)發(fā)展的高度關(guān)心和支持，更加激發(fā)了社會責(zé)任感。改革開放 30多年來，中國逐漸進入老齡化社會，越來越多的老年人如何安享晚年已成為如今社會的重要課題，黨和國家有針對性地進行 了形勢多樣的關(guān)懷和幫扶；作為鎮(zhèn)江 本地有余力、有良知、有責(zé)任的地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該全力支持政府工作，勇于承擔(dān)社會責(zé)任和義務(wù)，回饋社會，將中華民族自古以來的愛老助老的優(yōu)良傳統(tǒng)不斷發(fā)揚光大。 為了幫助鎮(zhèn)江亟待幫助的老人，使他們能夠老有所養(yǎng)，老有所依，安定健康，頤享天年，鎮(zhèn)江市 龍翔投資發(fā)展有限公司 結(jié)合丹徒實際情況，擬建一所集養(yǎng)護、康復(fù)、托管 、療養(yǎng) 于一體，提供養(yǎng)老服務(wù)為重點的綜合型 養(yǎng)生文化村 ，以滿足丹徒區(qū)日益增長的社會福利服務(wù)需求。 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 本項目規(guī)劃占地 ，總建筑面積 28759㎡，其中養(yǎng)老居住區(qū)建 筑面積 14600㎡，設(shè)置房間 280間，可設(shè)床位 550張；多功能及服務(wù)區(qū)建筑面積 12020㎡，設(shè)有多功能會議廳，閱覽室，棋牌室，美容理發(fā)間，廚房，洗衣房等；內(nèi)庭休閑區(qū)建筑面積 2159㎡。室外活動區(qū)：主要為 垂釣、 門球場、健身場及景觀休閑區(qū)等設(shè)施。 項目建設(shè)期 本項目建設(shè)期為 2020年 4月至 2020年 4月。 項目總投資估算 本項目總投資估算約為 9288萬元，其中建設(shè)投資 9088萬元（建筑工程費 5008萬元，設(shè)備購置費 1200萬元，設(shè)備安裝費 180萬元，工程建設(shè)其他費用 1600萬元，基本預(yù)備費 1100萬元）；建設(shè)期 利息 0萬元，流動資金200萬元。 效益分析 隨著我國人口老齡化的加快，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變， 老年公寓的社會需求和發(fā)展?jié)摿薮螅恰跋﹃柟こ獭?，朝陽產(chǎn)業(yè)。 鎮(zhèn)江龍翔投資發(fā)展有限公司 在此背景下建設(shè) 鎮(zhèn)江龍山養(yǎng)生文化村 能認(rèn)真落實貫徹國家民政部及相關(guān)部門有關(guān)發(fā)展社會福利事業(yè)及建設(shè)示范性養(yǎng)老機構(gòu)的政策、方針，項目建成后既能夠滿足日益增長的社會福利要求，又對項目所在地的社會福利事業(yè)發(fā)展起到了引導(dǎo)和示范作用?？偠灾椖拷ㄔO(shè)有著具有十分顯著的社會效益，項目建設(shè)是必要的，也是可行的。 第二章 項目建設(shè)單位 概況 鎮(zhèn)江龍翔 投資 發(fā)展 有限公司 成立于 2020 年 11 月 1 日，注冊資本一億元人民幣。公司位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)辛豐鎮(zhèn)龍山村，其公司 主要經(jīng)營 老年會所的投資及管理；酒店投資及管理；信息咨詢服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。 公司不斷研究和探索新的投資方式，依托對風(fēng)險投資發(fā)展方向的把握，力求為投資者提供高效優(yōu)質(zhì)的增值服務(wù)，為實現(xiàn)公司長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，奠定了堅實基礎(chǔ)；并倡導(dǎo)以價值最大化為向?qū)В宰非笞吭綖檫^程，形成了 “團結(jié)、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、拼搏 ”的團隊價值和 “誠實、信任、進取、成功 ”的個人價值觀。并始終執(zhí)行 “以誠信贏得客戶的真心信賴、以專業(yè)滿足客戶的需求意愿、以穩(wěn)健保障客戶的長期利益、以創(chuàng)新伴隨著客戶走向輝煌 ”的經(jīng)營理念。 龍翔投資 熱忱歡迎來自全國各地的朋友，真誠盼望得到你們的鼓勵與支持，在互相了解，相互信任的基礎(chǔ)上建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，一同成為商海不朽的母艦！ 第三章 項目建設(shè)背景、必要性及市場分析 一、項目建設(shè)背景 人口老齡化概念是馬耳他于 1969 年首次提出的 ,后經(jīng)聯(lián)合國確認(rèn)為世界各國所接受和重視。按照聯(lián)合國的規(guī)定 :人口老齡化指 60 歲以上的老人占總?cè)丝诘?10%,或 65 歲以上的老人占總?cè)丝诘?7%以上。 20 世紀(jì)末 ,我國 60 歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤^ 10%。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn) ,中國人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進入老齡化階段。 2020 年年底 ,中國 60 歲以上老年人口近 億 ,占總?cè)丝诘谋壤_ 11%。 “十一五 ”期間我國老齡人口將快速增長 ,預(yù)計到 2020 年將達到 億 ,約占總?cè)丝诘?7%。隨著人口老齡化的加劇 ,人們觀念的轉(zhuǎn)變 ,使傳統(tǒng)的以家庭為單位的養(yǎng)老向社會化養(yǎng)老發(fā)展 ,老年公寓開始逐漸興起。 老年人口的不斷增長必將帶來一系列的老年問題。在我市比較突出的是以下幾個方面：一是空巢老人多，兒女不在身邊，留守家里感到空 虛冷清；二是孤老單身的 老人多，部分單身老人的生活得不到正常料理，精神上缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特點引起的患病與子女沒時間和精力照料，老年人與子女或多或少的代溝隔閡所產(chǎn)生精神上的壓力而感到孤獨寂寞；四是重病、重殘的老年人在生活上有諸多的困難，生活條件差 。 老年問題是社會文明進步的自然產(chǎn)物，老年問題解決的好壞也是衡量社會文明進步的重要尺度，更體現(xiàn)了一個國家的經(jīng)濟實力。它對于貫徹落實黨的十六屆六中全會精神，解決民生問題，建設(shè)服務(wù)型政府，構(gòu)建社會主義和諧社會，具有十分重要的意義 。 二、項目建設(shè)必要性 隨著 鎮(zhèn)江 市經(jīng)濟和社會的快 速發(fā)展，社會福利服務(wù)方面的工作已顯得尤為突出，而我市在這一方面的工作明顯滯后。 項目建設(shè)有利于改善我區(qū)社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)設(shè)施條件。 從 鎮(zhèn)江 市社會福利設(shè)施的現(xiàn)狀看：目前， 鎮(zhèn)江 市城區(qū)范圍正在向周邊擴展，常住人口正在不斷增多，進一步增強城區(qū)服務(wù)功能，更好地為廣大市民服務(wù)尤為重要。 丹徒區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老床位 547 張，主要分布在鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院，服務(wù)對象多數(shù)是五保老人，對社會老人開放的村級老年公寓僅有床位 45 張，不能滿足社會需求。按文明城市標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老床位占老年人口 %的標(biāo)準(zhǔn)，我區(qū)還有較大差距。雖然丹徒區(qū)現(xiàn) 有社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū) 衛(wèi)生服務(wù)所、老人寄養(yǎng)、老年人活動場所等，但都是民辦或私營方式，其規(guī)模、層次亟待提高，與我市經(jīng)濟社會發(fā)展水平不相適應(yīng)。近幾年，市人大代表、政協(xié) 委員就提高我市社會福利整體水平都有提案。因此， 區(qū)社會福利中心的建設(shè)無疑將改變我區(qū)社會養(yǎng)老服務(wù)業(yè)落后這一現(xiàn)狀 ，對加快全市社會福利社會化意義十分重大。 項目建設(shè)滿足 國家 和 省有關(guān)部門的要求 。 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化的意見》（國辦發(fā) [2020] 19 號） 中提到 “到 2020 年，基本建成以政府舉辦的社會福利機構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會福利為 骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 ”“各級政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，逐年增加對社會福利機構(gòu)的建設(shè)。 ” 省民政廳《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利化的意見》（民福字【 2020] 107號） 中提到 “各地應(yīng)將社會福利機構(gòu)及床位數(shù)作為社會發(fā)展的指導(dǎo)性指標(biāo)納入當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展計劃，在計劃投資中統(tǒng)籌安排社會福利設(shè)施建設(shè)項目。 ” 本項目的建設(shè)能滿足國家及省對于加快實現(xiàn)社會福利化的相關(guān)要求。 項目建設(shè) 是解決老齡化社會問題的 必然 需 求。 據(jù)世界衛(wèi)生組織資料顯示，一個國家的老年人口系數(shù)達到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65 歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國 60 歲以上老年人口已達 億多，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?10%以上。到 21 世紀(jì)中將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28%，即每 4 個人中就有一位老年人；并預(yù)測我國 6 5歲以上老年人數(shù)從 2020 年的 0. 94 億（占總?cè)丝诘?%）將增加到 2050 年的 3. 34 億（占總?cè)丝诘?%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有 2360 多萬老年人 “獨守空巢 ”。 隨著人口老齡化的來臨，老年 人養(yǎng)老問題已成為一個世界問題，同樣也是我國面臨的一個嚴(yán)峻問題。 鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)在 1985 年進入人口老齡化城市行列，而且人口老齡化的速度還在不斷加快。全區(qū)現(xiàn)有 60 歲以上老人 萬人，占總?cè)丝诘?%，其中 80 歲以上老人就有 4100 余人。 2020 年全區(qū)老年人口達到 萬，占總?cè)丝诘?21%。根據(jù)衛(wèi)生部門預(yù)計，中重度老年性癡呆患者約占老年人群的 5%，他們還需特別護理。 通過建設(shè) 丹徒區(qū)申華 市社會福利中心可解決一部分社會公有養(yǎng)老的問題。 項目建設(shè) 是構(gòu)建和諧社會的需要 。 黨中央、國務(wù)院在發(fā)出構(gòu)建和諧社會號召的同 時， 鎮(zhèn)江 市委、市政府也提出建設(shè) “和諧 社會 ”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，通過建設(shè) 鎮(zhèn)江龍山養(yǎng)生文化村 ，將為 鎮(zhèn)江 市 丹徒區(qū) 及周邊弱勢群體提供一個良好的生活好場所，使弱勢群體生活豐富多彩、快樂幸福，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康安定生活。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進作用。 項目建設(shè) 是推進 及加快 全市社會福利事業(yè)健康發(fā)展的需要 。 興建社會福利中心服務(wù)社會，為民辦實事 是 一項地方工程，該項目的建成，必將為全市社會保障體系的健全和完善，推進民政福利 、公益事業(yè)發(fā)展產(chǎn)生積極影響；同時也是縮短我市在民政福利基礎(chǔ)設(shè)施條件方 面差距的要求。 鎮(zhèn)江 市 丹徒區(qū)申華 社會福利 中心 建設(shè)項目實施后，將徹底改變原有的社會福利院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等現(xiàn)狀，將擴大收養(yǎng)（收治）規(guī)模、完善服務(wù)功能、亮化及美化生活環(huán)境，切實解決 鎮(zhèn)江 市 丹徒區(qū) 弱勢群體生活困難這一難題，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行 “上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁 ”的服務(wù)宗旨。 三、項目市場分析 （一）國外老年公寓發(fā)展概況 人口老齡化問題首先是從西方發(fā)達國家開始的 ,這些國家在解決人口老齡化問題的過程中積累了豐富的實踐經(jīng)驗 。其中以法、英、德、美為代表 ,它們根據(jù)各自國情制定了相應(yīng)的社會福利及住房政策 ,使老年人在收入、健康、居住、就業(yè)和服務(wù)等方面有所保障。 從西方發(fā)達國家在改善老年人居住環(huán)境 ,加強住區(qū)老年設(shè)施建設(shè)方面可以看出 ,首先這些國家重視老年人的醫(yī)療、康復(fù)、教育、社會福利等問題在住區(qū)層面上的解決 ,并相應(yīng)出臺了很多政策作為保障。其次是重視通過住區(qū)服務(wù)功能來強化、改善老年人居住環(huán)境 ,建立了一套比較完善的針對老年人的社會化服務(wù)體系 ,主要包括家政、交通、購物、食品供給等服務(wù)。再者就是在老年設(shè)施的建設(shè)中十分重視老年人的生理、心理和 行為特點 ,從規(guī)劃到設(shè)計的每個方面都考慮到老年人的特殊性而做了許多細致的處理。最后就是這些發(fā)達國家的住區(qū)為老年人服務(wù)已經(jīng)在向?qū)I(yè)化、規(guī)范化的方向發(fā)展。 日本政府依據(jù)老齡化社會需求和經(jīng)濟發(fā)展趨勢 ,在注意解決老年人的 醫(yī)療、康復(fù)、教育、社會福利等問題的同時 ,也在著重改善他們的居住及生活環(huán)境 ,出臺了很多政策 ,如 :1963 年 ,頒布的 “老年福利法 ”,歷經(jīng)五次修改 ,它由住宅養(yǎng)老福利對策和設(shè)施養(yǎng)老對策兩部分組成。根據(jù)福利對策 ,在住宅供應(yīng)方面采取傾斜政策 ,為老少共同居住形成親子家庭互助網(wǎng)絡(luò) ,制定優(yōu)惠開發(fā)新型住宅和新社區(qū)計劃。 為了讓老年人安度晚年 ,日本大力提倡由社區(qū)提供幫助的 “社會輔助在家養(yǎng)老 ”方式。所謂 “社會輔助在家養(yǎng)老 ”,就是老人在自己家里生活 ,享受職業(yè)護理人員的上門服務(wù)。日本幾乎所有的市町村都設(shè)有 “在家介護服務(wù)中心 ”,其中大多數(shù)是地方政府有關(guān)部門設(shè)立的 ,也有部分是民間企業(yè)設(shè)立和運營 ,專為本行政區(qū)域內(nèi)需要幫助的老人提供服務(wù)。生活不能完全自理或不能自理的高齡人優(yōu)先享受在家介護服務(wù)。 日本與我國有著相似的文化背景 ,在家庭觀念方面也基本相似。因此 ,日本的老齡問題對策 ,尤