【正文】 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)工程建設流程管理 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 倍訊易 第一章 施工準備階段工作流程管理 房地產(chǎn) 開發(fā)建設過程中，工程建設工作早在開發(fā)報建時即已展開，在企業(yè)取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《國土證》后工程口即可介入。 第一節(jié) 施工準備階段工作流程 開發(fā)部收地、工程部圍蔽 取得用地規(guī)劃 許可證、國土證 總經(jīng)理主持 小區(qū)分區(qū)開發(fā)策劃會 主管工程領導主持 綜合策劃方案會審 工程部組織 “三通一平”實施 施工單位臨設搭 建 工程部組織177。 以下圖紙會審 總規(guī)、詳規(guī)、小區(qū)綜合管線規(guī)劃批復 出詳勘方案、簽訂詳勘合同 工程部組織詳勘 取得 本期開發(fā)全套施工圖（或 基礎圖 ） 開發(fā)部、工程部 查勘現(xiàn)場 圖 11 施工準備階段工作流程 編制監(jiān)理規(guī)劃 基礎工程開工 編制單項工程施工策劃方案 審查施工組織設計 取得規(guī)劃許可證 施工圖審查、節(jié)能審查 質(zhì)監(jiān)登記 安監(jiān)登記 余泥 排放證 取得施工許可證 申報臨水臨電 施工單位人員、機械、材料進場 簽發(fā)開工令 場地障礙物遷移、拆除方案 第二節(jié) 施工準備階段主要節(jié)點工作內(nèi)容詳述 一 . 圍蔽工程 1. 圍蔽前應進行的準備工作： （ 1） 開發(fā)中心辦理齊全的收地手續(xù)后 (取得國土證及建設用地規(guī)劃許可證 )，由工程部進行收地圍蔽工作。圍蔽工程可按零星工程的委托辦法委托施工單位施工。對征收地塊的圍蔽應做到圍蔽范圍準確，圍蔽速度快捷，避免或減少與當?shù)厝罕姷?糾紛 。 （ 2） 明確征地紅線。工程部根據(jù)國土局提供的紅線控制坐標點，按征地紅線圖放出征地紅線，做好 標記。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，應聯(lián)系開發(fā)部協(xié)調(diào)相關部門解決。 （ 3） 測算圍蔽工程量 、 辦理圍蔽工程委托 、 做好圍蔽工程的實施方案 、 做好圍蔽工程的材料準備 、 做好圍蔽工程的人員準備 、 做好機械 設備的進場準備。 2. 圍蔽工程 注意事項 （ 1） 積極與當?shù)卣块T溝通，取得當?shù)卣块T的支持。 （ 2） 按已制定的實施方案組織施工。 （ 3） 工程部 應與企發(fā)部（開發(fā)部）、保安部等部門協(xié)同做好解決突發(fā)事件的應急處理措施。 （ 4） 圍蔽完成后，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。 二 . 申報臨水臨電 申報臨水臨電時，應會同總工室確定 臨水臨電的容量，同時了解申報流程及辦理周期。臨電系統(tǒng)盡可能有足夠的富余容量，在條件容許的情況下，應考慮首期交樓可能采用臨時供電的需要，根據(jù)廣州的經(jīng)驗，很多樓盤交樓后較長一段時間小業(yè)主的生活用電仍使用臨電系統(tǒng)供電。 三 . 現(xiàn)場查勘 ，進一步清理場地 收地后，工程部應對場地內(nèi)的情況進行詳細的了解。正常情況下，已收地塊內(nèi)的拆遷、墳地遷移、青苗補償、高壓線的遷移等都應在企發(fā)部的協(xié)調(diào)督促下由當?shù)卣嚓P部門完成。然而往往因各種原因的影響，收地后仍有部分遷移工作尚未完成，影響工程建設進度，因此，工程部進場后，也應積極協(xié)助企發(fā)部 （開發(fā)部）協(xié)調(diào)當?shù)叵嚓P部門解決，進一步清理場地。 企發(fā)部應向工程部通報原有地下管網(wǎng)的概況，工程部應探明地塊內(nèi)電信、煤氣、給排水管，特別是軍用光纜的分布、走向情況，如影響工程施工，應及時協(xié)調(diào)相關部門解決。 所收地塊內(nèi)的林木砍伐，須協(xié)調(diào)開發(fā)部取得砍伐證后，根據(jù)總工室下發(fā)的砍伐圖組織砍伐 ，并根據(jù)實際地形與總規(guī)進行比較，砍伐如果對周邊環(huán)境破壞大，應及時反饋并進行 調(diào)整后，再實施砍伐。 四 . 工程部組織詳勘 1. 取得總規(guī)批復后，工程部可組織勘察單位進場， 對 阻礙詳勘鉆孔的障礙物，工程部應提前組織清理。 2. 勘察單位根據(jù)總工室提供的詳勘 方案、總規(guī)圖上的坐標點定出孔位，工程部應復核。 3. 根據(jù)公司工期要求，督促勘察單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日可鉆一個孔（ 30米計）。 4. 所有鉆孔工程量必須有兩名監(jiān)理人員進行驗收，并在驗收記錄上簽字，及時存檔。 5. 現(xiàn)場 鉆孔取樣完成后，應督促勘察單位 在詳勘開鉆后 15 天內(nèi)出柱狀圖并 按合同要求提供勘察報告。 五 . 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃 小區(qū)分區(qū)開發(fā)綜合策劃，是小區(qū)開發(fā)、建設、銷售的總綱，須由各外地公司總經(jīng)理主持，召開由分管開發(fā)、招標、設計、工程、銷售、資金、合同管理、物業(yè)管理的副總經(jīng)理和各部門負責人參加的小區(qū)分區(qū) 開發(fā)綜合策劃會，策劃會討論和確定的內(nèi)容包括：分區(qū)開發(fā)目標、融資目標、銷售目標、工程建設目標，并根據(jù)這些目標制定招標計劃、圖紙需求計劃、工程開工及竣工計劃、物業(yè)移交計劃。 六 . 綜合策劃方案編制 綜合策劃方案包含以下內(nèi)容： 1. 施工給水系統(tǒng)：給水管道走向規(guī)劃、管道管徑、用水量及用水計量等。 2. 施工排水系統(tǒng)：排水管道走向規(guī)劃、管道管徑、排水量等。 3. 施工用電系統(tǒng)：施工用電線路走向規(guī)劃、用電總?cè)萘?、用電計量等? 4. 施工道路系統(tǒng)：滿足施工需要、安全文明施工需要、與永久規(guī)劃路的關系等。 5. 施工場地劃分、圍蔽及臨時設施的規(guī)劃：滿足安全文 明施工需要、滿足銷售需要等。 6. 施工場地的土方平衡：考慮場地的豎 向 布置及標高協(xié)調(diào)、挖方與填方盡量平衡等。（適當考慮分期開發(fā)之間的土方平衡） 7. 小區(qū)的公用工程（供電、備用電源、電信、消防、供水、供暖、污水處理等）的建設是否能滿足首期交樓的使用要求。 8. 制定各期開發(fā)樓盤的分批銷售計劃。 9. 制定各期開發(fā)樓盤的分批移交物業(yè)管理計劃。 10. 制定圖 紙需求計劃。 11. 制定合同需求計劃 , 制定主體總包、詳勘、土方施工、基礎檢測等前期合同提交計劃。 其中除第 8 項和 9 項方案的內(nèi)容 外 ， 其他的 是屬于工程建設范疇，具體由工程部負責編制。 七 . 綜合策劃方 案會審 時間： 新開發(fā)項目在詳規(guī)批復后的一周內(nèi) 組織者： 工程部 負責人： 外地公司總經(jīng)理 參加人員：建筑設計院（總工室）、工程部、招投標中心、開發(fā)中心、合同管理部、營銷中心、物業(yè)公司部門負責人（項目負責人）。 內(nèi)容：對各部門編制的 綜合策劃方案進行審查，審定后明確落實時間。 八 . 177。 以下圖紙會審 基礎開工 5天前，工程部必須組織召開由主管工程的公司領導主持的，由總工室、預決算部、開發(fā)部、工程部、質(zhì)量監(jiān)督部、當?shù)卦O計院、施工單位參加的177。 。工程部在圖紙會審 7天前通知參加會審的單位和工程管理中心 ，并收集和匯總各部門圖紙審查意見，在圖紙會審 24小時前將意見提交設計院。 九 . “三通一平”的實施 1. “三通” 開發(fā)部應及時辦理臨水、臨電的報批及施工手續(xù)，臨時道路出入口報批手續(xù)（包括市政道路綠化遷移報批手續(xù)）、辦理余泥排放證等。工程部應馬上組織場地平整、臨時道路的施工。 2. “一平” （ 1） 場地平整的主要步驟： a. 場地標高根據(jù)審定后的綜合策劃方案確定。 b. 場地及邊坡土方量計算 場地土方量計算的方法有兩種：方格網(wǎng)法和斷面法。場地比較平坦時，一般采用方格網(wǎng)法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面不規(guī)則時，一般采用斷面法 。 c. 土方調(diào)配 對挖土的利用、堆棄和填土的取得三者之間關系進行綜合處理，確定挖 — 填方區(qū)的調(diào)配方向和數(shù)量，使土方工程的施工費用最小、工期短，施工方便。土方調(diào)配步驟包括：劃分調(diào)配區(qū)、計算土方調(diào)配區(qū)之間的平均運距（或單位土方運價或單位土方施工費用）、確定土方的最優(yōu)調(diào)配方案、繪制土方調(diào)配圖表。 （ 2） 場地平整需注意的問題： 、電線電纜的情況。 ， 避免在短期內(nèi)既有土方外運又要土方外購。 ， 如存在開挖過大影響了周邊環(huán)境的情況， 應及時進行反饋并進 行總規(guī)調(diào)整。 十 . 編制項目總進度節(jié)點控制計劃 綜合策劃會后一周內(nèi)，工程部應編制項目總進度節(jié)點控制計劃，根據(jù)該計劃編制圖紙需求計劃和合同需求計劃，并將綜合策劃會會議紀要、總進度節(jié)點控制計劃報工程管理中心備案。 1. 編制進度節(jié)點計劃需要收集的信息： （ 1） 收集 圖紙信息 。 （ 2） 地下室層數(shù)、層高，裙樓層數(shù)、層高，總層數(shù)，屋面做法，外墻做法，交樓標 準（若主體圖紙未下發(fā)，可向總工室了解） 。 （ 3） 現(xiàn)場已收圖紙，所欠圖紙種類。 （ 4） 了解合同信息 。 （ 5） 主體合同范圍、工期（合同未下發(fā)時可向定標部了解） 。 （ 6） 現(xiàn)場已 有合同，所欠合同 。 （ 7） 了解當?shù)卣尿炇找?，如：基礎檢測、材料檢測、土壤氡濃度檢測、防雷檢測、專項方案審查、中間驗收、竣工驗收等。 （ 8） 了解公司制度要求。 2. 編制方法： 詳細列出工程從開工到完工的各項節(jié)點工作，結(jié)合圖紙要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等編排節(jié)點開工、完工時間，從而編制確保節(jié)點計劃實現(xiàn)的合同需求計劃、圖紙需求計劃和材料配送需求計劃。合同需求計劃、圖紙需求計劃編制完成后，召集總工室、定標部討論商定后執(zhí)行，并報綜合計劃部考核。 十一 . 編制審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理細則和旁站方案 詳 見 《 監(jiān)理規(guī)劃編制規(guī)定 》、《 監(jiān)理 實施細則編制規(guī)定 》、《 旁站監(jiān)理規(guī)定 》。 十二 . 審查施工組織設計和施工方案 項目主體開工前，工程部應督促施工單位提交施工組織設計，并負責組織由建筑設計院（總工室）、工程部、營銷中心、施工單位等參加的施工組織設計審查會。 施工組織設計審查應重點審查場地布置是否滿足安全文明施工、銷售通道和銷售環(huán)境、后續(xù)工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節(jié)點是否滿足公司開發(fā)和銷售要求，總進度計劃應明確專業(yè)分包單位的插入時間節(jié)點，審查時應充分考慮專業(yè)分包單位的合理施工工期。 施工組織設計的審查 內(nèi)容 主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流 程），施工進度計劃，施工平面圖，施工措施 ， 各類材料采購供應計劃，各類施工設備進場計劃。 施工組織設計 的審查要點 詳見 《施工組織設計審核制度》 。 專項施工方案 的編制和 審核 應符合建設部建質(zhì) [2021]213 號 《危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法》的通知）要求。 十三 . 前期 的其他 準備工作 1. 督促 施工單位 按已審批的臨時設施搭設方案搭設臨設 。 2. 工程部辦公環(huán)境及辦公條件的規(guī)劃 。 （ 1） 資料文件柜標準統(tǒng)一 ， 數(shù)量滿足全過程需要；柜內(nèi)文件夾應分階段 ， 按類型分類。 （ 2） 工程所需的各類表格應準備齊全，應配備本工程需要的工程建設 標準書籍或電子圖書。 （ 3） 上墻文件應符合集團公司統(tǒng)一要求，內(nèi)容包括：質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、質(zhì)量體系認證、項目組織架構(gòu)、崗位職責、規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃總平圖、綜合管線總平面圖、晴雨表等。 （ 4） 應按公司制度設置樣板庫。 （ 5） 辦公室周圍要做到美 觀，整潔，有 綠化。 3. 工程監(jiān)理例會 詳見《工程例會規(guī)定》 4. 熟悉工程圖紙、編制各種臺帳 在熟悉工程圖紙的基礎上，根據(jù)工程的構(gòu)成事先編制好隱蔽驗收臺帳和檢驗批驗收臺帳，這既是對施工驗收工作的規(guī)劃，也為施工階段的工作做好了 鋪 墊，既減少了施工過程中臺帳 登記 的勞動，也使臺帳一目了然，便于統(tǒng)計 和檢查。 5. 放線點的及時復核和保護 （ 1） 對于規(guī)劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部應進行復 核 并 做好 保護措施。 （ 2） 監(jiān)理工程師應要求施工承包單位，對建設單位給定的原始基準點、基準線和標高等測量控制點進行復核，并將復測結(jié)果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準后施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立施工測量控制網(wǎng)，并應對其 準確性 負責，同時做好基樁的保護。 （ 3） 復測施工測量 控制網(wǎng)。抽檢建筑方格網(wǎng)、控制高程的水準網(wǎng)點以及標樁埋設位置等。 6. 審查施工單位的組織架構(gòu)及質(zhì)量保證體系、安全文明施工保證體系。 7. 審查施工單位人員資質(zhì)及特種作業(yè)人員資格 證 ，對于施工單位的主要管理人員，應到其總公司進行核查，核查內(nèi)容包括其工資單、社保等。 8. 審查施工單位進場設備 數(shù)量滿足施工組織設計及施工進度要求；性能滿足工程特點及地質(zhì)條件要求；設備狀況能滿足連續(xù)工作及施工安全要求。 9. 驗收 進場施工材料。 （按公司的材料驗收制度） 10. 了解當?shù)卣靶袠I(yè)的相關要求，各分部分項工程的驗收標準和驗收要求。 第二章 施工階段工作流程管理 第一節(jié) 施工階段總工作流程 施工階段工作流程 （圖 211） （以帶一層地下室 32層的高層住宅為例） 主體竣工驗收毛坯交樓階段 砌體毛坯裝修施工階段及配套施工階段 標準層結(jié)構(gòu)及樣板裝修施工階段 裙樓轉(zhuǎn)換層施工階段 177。以下施工階段 施 工 準 備 樁基礎施工 樁基礎檢測 土方開挖 、基坑支護 樁頭處理 地下室墊層施工 底板 防水施工 地下室底板施工 地下室墻柱