【正文】 北京某某 物業(yè)管理有限公司 工程作業(yè)手冊 持有部門： 持 有 人： 實(shí)施日期： 年 月 日 受控狀態(tài)： 序號 文件編號 管理作業(yè)規(guī)程 版本號/ 修訂號 實(shí)施日期 01 GC01 設(shè)備綜合管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 02 GC02 運(yùn)行值班交接班管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 03 GC03 供配電 設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 04 GC04 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 05 GC05 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 06 GC06 給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 07 GC07 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 08 GC08 給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 09 GC09 供熱鍋爐安全操作規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28日 10 GC10 供熱鍋爐運(yùn)行管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 11 GC11 供熱鍋爐維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 12 GC12 中央空調(diào)操作規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 13 GC13 中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 14 GC14 中央空調(diào)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 15 GC15 電梯運(yùn)行管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 16 GC16 電梯日常維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 17 GC17 電梯故障維修作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 18 GC18 電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 19 GC19 二次供水管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 20 GC20 弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 21 GC21 公共設(shè)施安裝 /維修作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 22 GC22 客戶家庭安裝 /維修作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 23 GC23 防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 24 GC24 道閘系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 25 GC25 裝修管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 26 GC26 房屋完損等級評定規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 27 GC27 維修工具管理規(guī)程 1/A 2021 年 3 月 28 日 設(shè)備綜合管理規(guī)程 目的 從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理的統(tǒng)一、完整和完善。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。 職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢 查、指導(dǎo)設(shè)備綜合管理工作。 工程中心負(fù)責(zé)所管轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。 工程中心負(fù)責(zé)所管轄小區(qū)的各類設(shè)備檔案的歸集管理工作。 程序要點(diǎn) 設(shè)備檔案的建立要求。 《設(shè)備設(shè)施清單》價(jià)值 2021 元以上的設(shè)備建立《設(shè)備臺(tái)賬》 (見附表 )。 工程中心應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè) 備編號： a)所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識”； b)“ 設(shè)備標(biāo)識”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng) 有下列內(nèi)容： —— 設(shè)備名稱； —— 設(shè)備編號。 c)設(shè)備編號按下列規(guī)則編制： —— 物業(yè)點(diǎn)編碼； —— 設(shè)備名稱縮寫； —— 設(shè)備流水號。 注意事項(xiàng)： ； 。 . d)標(biāo)識的制作規(guī)范： —— 標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色； —— 設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆； —— 尺寸長寬厚為 70mm 20mm lmm。 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。 設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此 ，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄。 《設(shè)備臺(tái)賬》和設(shè)備出廠原件 (合格證、說明書、保修協(xié)議等 )統(tǒng)一由工程中心保存。 設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。詳見各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理作業(yè)規(guī)程。 設(shè)備的購置管理。 。 。 。 備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。 新添設(shè)備由工程中心提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。 《采購管理控制程序》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。 ，由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 ，建立卡片等進(jìn)行日常管理。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識。 ，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備 損壞。 、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 ： a)設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識，標(biāo)識牌用 300mm l50mm 3mm(長寬厚 )的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板； b)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè) 備的顯眼位置； c)設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。 設(shè)備的停用和封存。 ，設(shè)備應(yīng)予停用或封存： a)多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要 的設(shè)備； b)設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。 、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。 (如一個(gè)季度 )對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。 ，經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 設(shè)備的報(bào)廢。 。 。參與鑒定的人員應(yīng)包括：工程主管人員、運(yùn)行管理及操作人員、管理處主管主任等； 《設(shè)備停用／封 存 /更新改造／報(bào)廢審批表》，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 、實(shí)施前，應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識。 ，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識。 工程部應(yīng)將批準(zhǔn)的《設(shè)備停用／封存 /更新改造／報(bào)廢審批表》報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。 紅旗機(jī)房評比。 工程中心主管負(fù)責(zé)定期組織相關(guān)人員對各類機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行流動(dòng)紅旗評比。 ：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈度完好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記 錄、室內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。 工作記錄 《設(shè)備臺(tái)賬》 《設(shè)備卡》 《采購設(shè)備驗(yàn)收表》 《設(shè)備停用／封存 /更新改造／報(bào)廢審批表》 《設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表》 相關(guān)文件 所有機(jī)電設(shè)備作業(yè)規(guī)程 運(yùn)行值班交接班管理規(guī)程 目的 規(guī)范運(yùn)行值班和交接班管理，確保運(yùn)行值班和交接班質(zhì)量。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理處工程中心值班和交接班工作。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)對值班和交接班工作的監(jiān)控。 工程中心專業(yè)技術(shù)領(lǐng)班負(fù)責(zé)值班 工作的具體安排和檢查。 工程中心值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班和交接班工作。 程序要點(diǎn) 交接班操作。 交班人員提前 20 分鐘做好交班準(zhǔn)備： a)檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常； b)搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 接班人員提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位。 接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況： a)發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助； b)確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。 交班人員主動(dòng)、簡要地向接班人介紹值班和 設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 接班人查看上班的 《值班交接班記錄表》 ，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 交接雙方認(rèn)為無誤后共同在 《值班交接班記錄表》 上簽名確認(rèn)。 交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。 有下列情況之一不能交接班： a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔； b)接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班； c)接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； d)在倒閘操作和事故處理過程 中； e)若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故。 值班操作要點(diǎn)。 值班人應(yīng)提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 按有關(guān)運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)工程中心主管同意并簽字方可調(diào)班。 停送電操作要領(lǐng)。 正常情況下的倒閘操作： a)工程中心主 管提前兩天書面通知運(yùn)行 班組 停、送電范圍 (包括變壓器報(bào)停、啟用 )； b)運(yùn)行 班 接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： —— 立即通知供配電專業(yè)人員即刻到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性； —— 若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因； —— 若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由主管領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)將停、送電情況書面通知服務(wù)中心。 c)服務(wù)中心接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； d)倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置； e)在確定時(shí)間內(nèi)， 在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作： —— 停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； —— 送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。 f)倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自動(dòng)位置； g)做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。 緊急狀態(tài)下的倒閘操作： a)發(fā)現(xiàn)配電室有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作，根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)； b)停電后立即通知工程中心主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因， 在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電； c)做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處主任。 值班室、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度。 各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作： a)水電值班員負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作； b)空調(diào)值班員負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作； c)電梯管理員或外委維保單位人員負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可 要求返工，直至合格。 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。 各 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)班 負(fù)責(zé)本 班組 衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。 工作記錄 《值班交接班記錄表》 相關(guān)文件 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備設(shè)施。保障人員安全。 適用范圍 適用于北京地區(qū)物業(yè)管理公司轄區(qū)供電設(shè)備設(shè)施的操作 。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》的執(zhí)行情況。 運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》的組織實(shí)施和技術(shù)指導(dǎo)。 運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的具體操作和日常管理。 程序要點(diǎn) 安全操作注意事項(xiàng)。 操作高壓設(shè)施設(shè)備時(shí) ,必須戴等電壓的絕緣手套、穿絕緣鞋、長袖工作服、使用等電壓的絕緣工具。 操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí) ,必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設(shè)備。 嚴(yán)禁帶電工作 ,緊急情況需帶電作業(yè)時(shí) ,需具備如下條件 : a)有監(jiān)護(hù)人； b)工作場地空間足夠，光線足夠； c)所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗 、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等）； d)工作人員必須穿戴絕緣手套、長袖工作服、絕緣鞋。 自動(dòng)開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因并排除故障后，再行恢復(fù)供電。不允許強(qiáng)行送電，必要時(shí)允許試送電一次。 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。 變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)，并執(zhí)行復(fù)誦制。 供配電設(shè)備設(shè)施操作。 配電變壓器停電的操作要領(lǐng)： a)先拉低壓電容開關(guān) 。 b)拉開各低壓出線開關(guān) 。 c)拉開低壓總開關(guān) 。 d)拉開配電變壓器高壓 側(cè)開關(guān)。 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)： a)合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)； b)合上低壓總開關(guān)； c)合上各低壓出線開關(guān) 。 d)最后，合上電容開關(guān)。 在配電變壓器上工作前