【正文】 發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理上報(bào)。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)鍋爐運(yùn)行管理。 關(guān)閉總電源開關(guān)。 鍋爐出水溫度降到 50 攝 氏度后 ,關(guān)閉循環(huán)泵出口閥。 關(guān)閉燃燒器。 在 15分鐘后 ,“負(fù)荷大火 /小火 ” 旋鈕旋至 “ 大火 ” 加強(qiáng)燃燒。 啟動循環(huán)泵 ,緩慢開啟出水閥。 燃?xì)馄鏖_關(guān)、燃燒器控制旋鈕旋至手動。 確認(rèn)給水是軟水和給水箱的水容量 (水位 ),并打開給水閥。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)檢查《供熱鍋爐操作安全規(guī)程》的執(zhí)行情況 鍋爐運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)指導(dǎo)鍋爐安全操作的技術(shù)指導(dǎo)工作。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因 需要停水時(shí)，應(yīng)由運(yùn)行領(lǐng)班填寫《停水申請表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，由服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。 檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。 明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年 10 月進(jìn)行一次）。 檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時(shí)有時(shí)顯的異常響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。 液位控制器維修保養(yǎng)： a)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換； b)清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道； c)檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊； d)緊固所有螺母。 閘閥、止回閥、浮球閥，液位控制器維修保養(yǎng)。 ： a)用 500V 搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 100MΩ，否則應(yīng)干燥處理； b)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬果粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換； c)自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象； d)檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。 檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。 控制柜維修保養(yǎng)。 運(yùn)行值班員每年的 4 月、 10 月份應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng) : a)用 500V 搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在 ，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)； b)檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承； c)檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理； d)清潔電動外殼； e)檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； b)備品、備件計(jì)劃； c)具體實(shí)施維修保養(yǎng)時(shí)間； d)預(yù)計(jì)費(fèi)用。 服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看《泵房運(yùn)行記錄表》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《泵房運(yùn)行記錄表》上簽名。 水泵房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。 水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。 水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處理： a)視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)； b)堵住漏水源； c)如果漏水較大，應(yīng)立即通知工程中心 主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水； d)漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； e)排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。 拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)（如果需要）。 確認(rèn)一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動二次，每次應(yīng)間隔 3 分鐘。 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動 3 圈，應(yīng)靈活無阻滯。 程序要點(diǎn) 啟動水泵（潛水泵）前的檢查。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。 運(yùn)行值班員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作 清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 ( )設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，運(yùn)行領(lǐng)班應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的三天內(nèi)將記錄整理成冊后交工程中心存檔，保存期為長期。 斷路器維修保養(yǎng)： a)用 1000V 搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于 10MΩ，否則應(yīng)烘干處理； b)清除滅弧 罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換； c)斷路器在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象； d)在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面； e)各傳動機(jī)構(gòu)應(yīng)注入潤滑油； f)檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭； g)檢查手動（ 3次）、電動（ 3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； h)檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； i)檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則除銹處理并擰緊； j)檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹 處理并擰緊。 交流接觸器維修保養(yǎng)： a)清除接觸器表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢； b)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； c)清除觸頭表面及四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換； d)清潔鐵芯表面的油污及臟物； e)擰緊所有緊固件。 ：每年的 4月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)、檢修： a)測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降 30%— 50%時(shí)，則應(yīng)對變壓器線圈進(jìn)行處理（外委完成）； b)清掃變壓器外殼； c)擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好； d)檢查變壓 器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。 對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程》，按《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》執(zhí)行。 程序要點(diǎn) 《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。 職責(zé) 工程中心主管負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況。 當(dāng)班值班員應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)）及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范的記錄在《配電室運(yùn)行記錄表》內(nèi)。 每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物、油漆 完好、整潔光亮。 d)漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； e)排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè) 施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等）； f)確認(rèn)濕水已清除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），試運(yùn)行，如無異常則以投入正常運(yùn)行。 觸電處置 : 發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)班值班員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救： a)拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器； b)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用 絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電源； c)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源； d)防止觸電者在斷電后跌倒； e)如果觸電者已失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進(jìn)行診治，密切注意其癥狀變化； f)如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜的仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院； j)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡，應(yīng)當(dāng)立即對其進(jìn)行人工呼吸 ,人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或 醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。 5%范圍以內(nèi)，并檢查負(fù)荷情況，是否超載運(yùn)行； e)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡； f)防小動物設(shè)施是否完好； g)接地線有無銹蝕或松動； h)各 種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好； j)安全用具是否安全，是否存放于規(guī)定位置。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。 在配電變壓器上工作前 ,操作要領(lǐng)如下 : a)拉開高、低壓兩側(cè)電源 。 c)拉開低壓總開關(guān) 。 變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)，并執(zhí)行復(fù)誦制。 嚴(yán)禁帶電工作 ,緊急情況需帶電作業(yè)時(shí) ,需具備如下條件 : a)有監(jiān)護(hù)人； b)工作場地空間足夠，光線足夠； c)所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗 、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等）； d)工作人員必須穿戴絕緣手套、長袖工作服、絕緣鞋。 運(yùn)行值班員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的具體操作和日常管理。保障人員安全。 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可 要求返工，直至合格。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電； c)做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報(bào)告管理處主任。 正常情況下的倒閘操作： a)工程中心主 管提前兩天書面通知運(yùn)行 班組 停、送電范圍 (包括變壓器報(bào)停、啟用 )； b)運(yùn)行 班 接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： —— 立即通知供配電專業(yè)人員即刻到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察其可行性； —— 若不可行應(yīng)立即匯報(bào)情況，并說明原因； —— 若可行，則應(yīng)明確停送、電時(shí)間、范圍，填好操作票后，由主管領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)將停、送電情況書面通知服務(wù)中心。 按有關(guān)運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。 有下列情況之一不能交接班： a)上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔； b)接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班； c)接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； d)在倒閘操作和事故處理過程 中； e)若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故。 交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和 設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 程序要點(diǎn) 交接班操作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理處工程中心值班和交接班工作。 紅旗機(jī)房評比。參與鑒定的人員應(yīng)包括：工程主管人員、運(yùn)行管理及操作人員、管理處主管主任等； 《設(shè)備停用／封 存 /更新改造／報(bào)廢審批表》，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 ，經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 設(shè)備的停用和封存。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識。 《采購管理控制程序》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購。 。 設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。 . d)標(biāo)識的制作規(guī)范： —— 標(biāo)識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色； —— 設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆； —— 尺寸長寬厚為 70mm 20mm lmm。 《設(shè)備設(shè)施清單》價(jià)值 2021 元以上的設(shè)備建立《設(shè)備臺賬》 (見附表 )。 職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢 查、指導(dǎo)設(shè)備綜合管理工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。 程序要點(diǎn) 設(shè)備檔案的建立要求。 注意事項(xiàng)： ； 。 《設(shè)備臺賬》和設(shè)備出廠原件 (合格證、說明書、保修協(xié)議等 )統(tǒng)一由工程中心保存。 。 新添設(shè)備由工程中心提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。 ，建立卡片等進(jìn)行日常管理。 ： a)設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識，標(biāo)識牌用 300mm l50mm 3mm(長寬厚 )的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板； b)設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識設(shè) 備的顯眼位置； c)設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。 (如一個(gè)季度 )對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。 。 工程部應(yīng)將批準(zhǔn)的《設(shè)備停用／封存 /更新改造／報(bào)廢審批表》報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。 工作記錄 《設(shè)備臺賬》 《設(shè)備卡》 《采購設(shè)備驗(yàn)收表》 《設(shè)備停用／封存 /更新改造／報(bào)廢審批表》 《設(shè)備定點(diǎn)管理檢查表》 相關(guān)文件 所有機(jī)電設(shè)備作業(yè)規(guī)程 運(yùn)行值班交接班管理規(guī)程 目的 規(guī)范運(yùn)行值班和交接班管理，確保運(yùn)行值班和交接班質(zhì)量。 工程中心值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班和交接班工作。 接班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況： a)發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助； b)確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。 交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負(fù)責(zé)。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 停送電操作要領(lǐng)。 緊急狀態(tài)下的倒閘操作： a)發(fā)現(xiàn)配電室有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作，根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)； b)停電后立即通知工程中心主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因， 在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作： a)水電值班員負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作； b)空調(diào)值班員負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作； c)電梯管理員或外委維保單位人員負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清