【正文】 均要重新進(jìn)行合同評(píng)審。7．2．4要點(diǎn)1） 在投標(biāo)或接受合同或口頭訂單之前，均應(yīng)對(duì)標(biāo)書、合同或口頭訂單進(jìn)行評(píng)審，以確保：A． 各項(xiàng)要求都有明確規(guī)定并形成文件；在以口頭方式接到訂單，而對(duì)要求沒有書面說明的情況下，應(yīng)確保訂單的要求在被業(yè)主（住戶）接受之前得到同意。7．1．5支持文件：《物業(yè)管理方案編寫控制程序》7．2．與業(yè)主有關(guān)合同的評(píng)審7．2．1目的：明確業(yè)主（住戶）要求，判斷公司是否具有滿足標(biāo)書、合同要求的能力。2） 管理方案、標(biāo)書、策劃書的審核與批準(zhǔn)A經(jīng)營部按規(guī)定時(shí)間提交給總經(jīng)理助理。6） 綜合管理部負(fù)責(zé)該部分的文件和資料的控制。2） 經(jīng)營部負(fù)責(zé)參與投標(biāo)項(xiàng)目的服務(wù)策劃和標(biāo)書的制作。3） 各部科作好本部的糾正和預(yù)防措施。6．3．5支持文件《設(shè)備設(shè)施管理控制程序》《物資采購控制程序》《物業(yè)的驗(yàn)收程序》《檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備控制程序》6．4工作環(huán)境的保障6．4．1目的： 營造良好的辦公環(huán)境，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。3） 設(shè)備資料的管理4） 設(shè)備的維修和保養(yǎng)。6．3．3職責(zé)1） 工程科和管理處有關(guān)人員負(fù)責(zé)建筑物配套主要設(shè)備的接管驗(yàn)收2） 工程科負(fù)責(zé)公司所轄物業(yè)的設(shè)施設(shè)備的總體管理，包括對(duì)技術(shù)資料的管理和采購計(jì)劃的編制。5） 培訓(xùn)要求：a. 管理人員要求了解質(zhì)量監(jiān)控體系的管理思想及系列標(biāo)準(zhǔn)；熟悉物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；掌握職責(zé)范圍內(nèi)的各項(xiàng)技能和要求；能夠準(zhǔn)確、及時(shí)地判斷、處理工作中出現(xiàn)的問題。6．2．2．4要點(diǎn)：1） 培訓(xùn)分為兩大部門，一部分由總經(jīng)理助理組織，包括公共培訓(xùn)、管理員培訓(xùn)、新員工培訓(xùn)、特殊工培訓(xùn)；另一部分由工程部、保安部各自組織的常規(guī)培訓(xùn)。3） 總經(jīng)理批準(zhǔn)后，總經(jīng)理助理組織監(jiān)督各個(gè)職能部門完成資源補(bǔ)充工作。總經(jīng)理助理向總經(jīng)理提交會(huì)審報(bào)告。6) 財(cái)務(wù)部提供相應(yīng)的協(xié)助。5．6．5支持文件： E《管理評(píng)審程序》《全國優(yōu)秀住宅管理住宅小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》《 住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及實(shí)施細(xì)則》6．0服務(wù)資源的保證6．1．1目的:確保公司為各個(gè)職能部門提供的資源滿足工作實(shí)際的要求,避免 ,滿足業(yè)主的需求.6．1．2范圍: 本公司的各個(gè)職能部門.6．1．3職責(zé):1) 物業(yè)拓展科負(fù)責(zé)新接管物業(yè)的供給方案策劃.2) 各職能部門定期提供本部門的資源情況報(bào)告。3） 根據(jù)業(yè)主（住戶）的需要，經(jīng)部室負(fù)責(zé)人同意，可提供相關(guān)的質(zhì)量記錄。2） 質(zhì)量記錄填寫人應(yīng)準(zhǔn)確、完整、清晰地填寫有關(guān)數(shù)據(jù)等內(nèi)容。c. 文件和資料的修訂和更改要填寫“文件更改登記表”。c. 文件批準(zhǔn)發(fā)布要明確實(shí)施日期，保證文件的有效版本及時(shí)發(fā)放到相應(yīng)部門或場所，同時(shí)從發(fā)放和使用的場所及時(shí)收回失效或作廢文件。3） 管理者代表批準(zhǔn)簽發(fā)工作手冊(cè)。5．5．5質(zhì)量體系文件的控制5．5．5．1目的：確保公司質(zhì)量體系文件、有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)資料的審批、發(fā)布、存檔、更改、收回和處理處于受控狀態(tài)，防止誤用失效或作廢文件。5．5．3內(nèi)部溝通下面的信息流向圖，表明了本公司質(zhì)量管理體系過程及相關(guān)部門的管理控制與信息流向關(guān)系。在質(zhì)量手冊(cè)，各程序以及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書（或工作手冊(cè)）中對(duì)有關(guān)職責(zé)作了描述，規(guī)定了對(duì)從事與質(zhì)量有關(guān)的管理、執(zhí)行和驗(yàn)證工作的人員，特別是需要獨(dú)立行使權(quán)力開展以下工作的人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系：a. 采取措施，防止出現(xiàn)與服務(wù)、過程和質(zhì)量體系有關(guān)的不合格；b. 確認(rèn)和記錄與服務(wù)、過程和質(zhì)量體系有關(guān)的不合格；c. 通過規(guī)定的渠道，采取、推薦或提出解決辦法；d. 驗(yàn)證解決辦法的實(shí)施效果；e. 控制不合格品的進(jìn)一步加工、交付或安裝，直至缺陷或不滿足要求的情況得到糾正。5．5．1．3職責(zé)：1） 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定質(zhì)量方針，任命管理者代表，設(shè)立組織機(jī)構(gòu)，明確各部室的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系，負(fù)責(zé)管理評(píng)審。2） 其它重要質(zhì)量活動(dòng)，如舉辦大型社區(qū)活動(dòng)在社區(qū)工作手冊(cè)等相應(yīng)手冊(cè)中有具體規(guī)定。根據(jù)實(shí)際情況定期評(píng)估質(zhì)量方針的適應(yīng)性和有效性。4） 質(zhì)量方針在公司的管理評(píng)審中應(yīng)進(jìn)行評(píng)審，以考查其適應(yīng)性和有效性。2） 滿足社會(huì)對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求。 本質(zhì)量監(jiān)控體系的建立和運(yùn)行符合政府的法律要求，符合業(yè)主的利益。為促使質(zhì)量監(jiān)控體系能夠順利的運(yùn)行，本公司最高管理層特向公司員工、廣大客戶（業(yè)主）作出如下承諾： 為質(zhì)量監(jiān)控體系運(yùn)行提供所需的人力物力資源。是為保證每項(xiàng)具體工作的質(zhì)量而制定的程序及規(guī)章制度，它涉及到工作細(xì)節(jié)的要點(diǎn)、規(guī)范和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等；4） 記錄文件：記錄文件是詳細(xì)的工作文件，是工作程序的支持文件，包括質(zhì)量記錄和表格。4） 公司全體員工均應(yīng)理解與實(shí)施體系文件相應(yīng)職責(zé)內(nèi)容，保證質(zhì)量體系有效運(yùn)行。2） 質(zhì)量監(jiān)控體系文件參照ISO9000：2000標(biāo)準(zhǔn)要求編制能覆蓋公司與物業(yè)管理有關(guān)的所有部門和崗位及其工作程序和操作規(guī)范。 業(yè)主的投訴處理。 安全防范消防工作。 業(yè)主入伙的管理。6） 協(xié)助公司其他部門完成相應(yīng)的工作。2） 負(fù)責(zé)按照“物業(yè)委托管理合同”實(shí)施全方位的管理服務(wù)和經(jīng)營。4） 負(fù)責(zé)來訪人員接待。6） 參與全公司的清潔綠化用品、其他管理服務(wù)備品的采購工作，負(fù)責(zé)對(duì)供應(yīng)商、承包商的評(píng)審工作。3） 做好公司所轄物業(yè)環(huán)境的綠化美化工作，協(xié)助地產(chǎn)公司作好物業(yè)入伙前的環(huán)境規(guī)劃工作。5) 負(fù)責(zé)各管理處的停車場、道路交通等的管理方案的審批和工作跟進(jìn)。7) 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作。3) 做好對(duì)所轄物業(yè)及其附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、維修合同的洽談工作，做出具體方案，呈主管領(lǐng)導(dǎo)審批。3) 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理工作規(guī)定,及時(shí)、保質(zhì)保量完成各項(xiàng)記賬、報(bào)賬、匯總及編制各項(xiàng)合計(jì)報(bào)表及財(cái)務(wù)結(jié)算工作。3） 負(fù)責(zé)全公司質(zhì)量記錄的管理監(jiān)督。10） 代表公司總經(jīng)理主持和參與重大的物業(yè)租賃合同的洽談工作，擬定和審批一般租賃合同的要約條件。執(zhí)行公司總經(jīng)理辦公會(huì)議決定。3） 協(xié)助總經(jīng)理做好管理評(píng)審及相應(yīng)糾正措施的實(shí)施工作。4）在公司領(lǐng)導(dǎo)層中任命管理者代表。 為了提高我公司經(jīng)營管理服務(wù)質(zhì)量水平，建立推廣公司的質(zhì)量監(jiān)控管理體系，經(jīng)總經(jīng)理辦公室研究任命 先生為物業(yè)管理有限公司管理者代表，任命 先生為物業(yè)管理有限公司管理者副代表。g)員工的各項(xiàng)培訓(xùn)合格率達(dá)到90%以上。c)管理處入職一年以上的物業(yè)管理人員持證上崗率達(dá)100%。h)符合社會(huì)對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求。c)捕捉業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)需求并滿足。為下一步的開展ISO認(rèn)證工作作鋪墊。XX物業(yè)讓每一位走近XX物業(yè)的人，都能被她執(zhí)著、真誠、專業(yè)、敬業(yè)的精神感動(dòng)，被親切、溫馨、富有詩意的浪漫情懷所感染。這是物業(yè)管理有限公司管理的特色。 公 司 概 況物業(yè)管理有限公司，是集團(tuán)股份有限公司、公司、建設(shè)開發(fā)有限公司聯(lián)合成立的有限責(zé)任制企業(yè)，組建于二零零二年十二月二十三日，注冊(cè)資金叁佰萬元，目前接管的物業(yè)有XX大廈，XX雅舍、XX工業(yè)園等，總建筑面積達(dá)十多萬平方米，公司高、中層部門負(fù)責(zé)人100%大專以上文化程度，在冊(cè)管、修人員80%持證上崗。 縮寫 ISO9000:“ISO9000：2000”的簡稱。 在本質(zhì)量手冊(cè)中現(xiàn)行版本中使用的術(shù)語描述供應(yīng)鏈如下： 供方 公司 業(yè)主 注： 術(shù)語中“公司”相當(dāng)于ISO9002：1994標(biāo)準(zhǔn)中使用的術(shù)語“組織”，取代了以前標(biāo)準(zhǔn)中使用的術(shù)語“供方”。序號(hào)修改單號(hào)日 期版次頁碼修改章節(jié)修改人備 注 物業(yè) 質(zhì)控－01質(zhì)量手冊(cè)管理編號(hào)規(guī)定:質(zhì)量手冊(cè)編碼由公司標(biāo)識(shí)、質(zhì)量手冊(cè)代碼及該編號(hào)組成，表示如下：物業(yè) 安全－02質(zhì)量手冊(cè)正本放綜合管理部質(zhì)量監(jiān)控主管處。 每修改一次某章節(jié)，其編號(hào)就隨著變更一次，當(dāng)修改的章節(jié)數(shù)超過2/3或手冊(cè)發(fā)放期滿，轉(zhuǎn)為正式版時(shí)，本手冊(cè)需換版。 綜合管理部質(zhì)量監(jiān)控主管有權(quán)根據(jù)國際上或政府部門新頒發(fā)的質(zhì)量政策、法規(guī)，提出對(duì)手冊(cè)的修改意見。、咨詢認(rèn)證機(jī)構(gòu)等。 物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理： 日期： 年 月 日 目 錄章節(jié)號(hào)題 目頁碼0．0質(zhì)量手冊(cè)封面10．1質(zhì)量手冊(cè)頒布令20．2目錄30．3質(zhì)量手冊(cè)的管理控制50．4質(zhì)量手冊(cè)修改登記表70．5質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放控制頁80．6引用文件、術(shù)語及縮寫91．0公司概況102．0質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)123．0組織143．1關(guān)于任命管理者代表的通知143．2物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)圖153．3管理部門職責(zé)164．0質(zhì)量體系組織方式214．1總則214．2質(zhì)量管理體系文件的要求225．0管理職責(zé)255．1最高管理層的承諾255．2以業(yè)主為中心265．3質(zhì)量方針265．4策劃265．5體系的管理與控制275．6管理評(píng)審326．0服務(wù)資源的保證346．1資源的提供346．2人力資源356．3設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)376．4工作環(huán)境的保障387．0物業(yè)管理的全過程控制397．1物業(yè)服務(wù)的策劃397．2與業(yè)主有關(guān)的過程控制407．3設(shè)計(jì)和/或開發(fā)417．4采購物品的控制417．5日常服務(wù)的管理與控制437．6對(duì)檢驗(yàn)和測量設(shè)備的控制498．0服務(wù)質(zhì)量的檢查、分析和改進(jìn)518．1策劃518．2檢查和監(jiān)督518．3不合格品/服務(wù)的控制568．4資料的分析/統(tǒng)計(jì)技術(shù)的應(yīng)用578．5服務(wù)質(zhì)量的逐步提高58 發(fā)行規(guī)定，組織其它部門共同評(píng)審，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可正式頒布執(zhí)行。質(zhì)量手冊(cè)從生效日期開始，正式在本公司頒發(fā)執(zhí)行，今后隨著市場的變化和業(yè)主的需求變化，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，將對(duì)本手冊(cè)不斷修改，以滿足業(yè)主需求，促進(jìn)公司的發(fā)展。