【正文】 1 / 45 XX 藍(lán)灣 物業(yè)管理委托合同 根據(jù)現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《 廣州市物業(yè)管理辦法 》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及《 XX 藍(lán)灣管理公約》（以下簡(jiǎn)稱《公約》），甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方受甲方委托承包對(duì) XX 藍(lán)灣（以下簡(jiǎn)稱 “ 本物業(yè) ” ）提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)服務(wù)訂立本合同。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱： XX藍(lán) 灣小區(qū)； 物業(yè)類型： 住宅、會(huì)所及停車場(chǎng) ； 座落位置： 廣州市洛溪大橋東岸； 本物業(yè)服務(wù)范圍 :9 棟小高層及高層洋房、 6棟 5層別墅、會(huì)所、以及地下共二層停車場(chǎng)。建筑面積共計(jì)： 10 萬(wàn)平方米， 586 戶，車位 310 個(gè)。 第二章 乙方的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括： 一、 物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 二、 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 三、 物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通； 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi) 交通、車輛行駛及停泊秩序的管理； 五、 維護(hù)公共秩序，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作（《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所規(guī)定的協(xié)助責(zé)任）； 六、 裝飾裝修管理服務(wù)； 七、 會(huì)所設(shè)施管理及服務(wù)； 八、 組織開展轄區(qū)內(nèi)的文化娛樂活動(dòng)； 九、 開發(fā)商所移交的物業(yè)檔案、資料的管理，包括工程建設(shè)竣工資料、業(yè)戶資料及法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)管理的資料； 2 / 45 十、 在業(yè)戶提出委托時(shí)，乙方可接受委托對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)并按明示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)； 十一、 法規(guī)和政策規(guī)定由乙方管理的其它事 項(xiàng)。 第三條 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (見附件一 ) 第三章 管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳納 第四條 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一 . 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部制定的《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方按照第二章之物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本物業(yè)提供服務(wù)，住宅甲方按人民幣 3元 /平方米（按建筑面積收費(fèi)） /月或多層高層按人民幣 元 /平方米（按建筑面積收費(fèi)） /月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 二 . 商鋪甲方按人民幣 3元 /平方米（按建筑面積收費(fèi)） /月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 三 . 本合同確定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含公共用水和公共用電的費(fèi)用分?jǐn)偂? 四 . 停車場(chǎng)每個(gè)私家車位收取管理費(fèi) 150 元 /月 /車位。 五 . 臨時(shí)停車車位費(fèi)按廣州市收費(fèi)文件執(zhí)行。 六 . 小區(qū)會(huì)所各設(shè)施以服務(wù)住戶為原則，不對(duì)外開放，對(duì)業(yè)主優(yōu)惠收費(fèi)。 七 . 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支 : 1． 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2． 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3． 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi) 生費(fèi)用； 4． 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5． 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6． 辦公費(fèi)用； 7． 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8． 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9． 法定稅費(fèi)； 3 / 45 10． 物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)； 11． 公共水電費(fèi)、設(shè)備大修及更新改造之外的維護(hù)費(fèi)。 乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。 第五條 有償服務(wù)費(fèi) 管理處向業(yè)戶公示經(jīng)甲乙雙方協(xié)商的有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶自主選擇； 第四章 物業(yè)維修基金 第六 條 本物業(yè)的維修基金在需要使用時(shí)按照政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。 第五章 甲、乙方的權(quán)利義務(wù) 第七條 甲方的權(quán)利及義務(wù) 一 . 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主及物業(yè)使用人之間的關(guān)系，對(duì)乙方服務(wù)承諾的執(zhí)行、業(yè)戶滿意度、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，但不得干涉乙方依法或依本合同約定所進(jìn)行的正常管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 二 . 可就日常監(jiān)督過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的或收集業(yè)戶提出的意見、建議和改進(jìn)事項(xiàng)向乙方提交書面建議函； 三 . 根據(jù)本合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)監(jiān)督過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重大管理問(wèn)題，與乙方進(jìn)行協(xié)商，出具相應(yīng)的解決方案與實(shí)施計(jì)劃； 四 . 監(jiān)督乙方每年兩次 的業(yè)戶滿意度調(diào)查之真實(shí)性與公正性； 五 . 每年度末對(duì)乙方該年度的服務(wù)進(jìn)行客觀的綜合評(píng)價(jià)； 六 . 業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，甲方協(xié)助乙方催繳； 七 . 支持乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作、開展宣傳教育和文化活動(dòng)； 八 . 支持乙方督促全體業(yè)主遵守《公約》和物業(yè)管理規(guī)章制度； 九 . 支持乙方督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 第八條 乙方的權(quán)利及義務(wù) 4 / 45 一 . 制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾及裝修、《管理公約》的行為：包括責(zé)令停止侵害，要求恢 復(fù)原狀，造成經(jīng)濟(jì)損失的由責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)拒不改正的責(zé)任人采取停止部分服務(wù)項(xiàng)目或停止供水、供電措施； 二 . 建立物業(yè)管理服務(wù)制度并組織實(shí)施； 三 . 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及政府規(guī)定的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用； 四 . 嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目的各級(jí)管理層與操作層人員實(shí)行持證上崗制度，擁有國(guó)家規(guī)定的崗位證書與資質(zhì)證書； 五 . 建立完善的競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制與考核培訓(xùn)機(jī)制； 六 . 對(duì)本項(xiàng)目全體管理人員通過(guò)分階段、分層次的系列化、正規(guī)化培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和管理服務(wù)水平，為本物業(yè)培養(yǎng) 出一支品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)熱情周到的物業(yè)管理員工隊(duì)伍； 七 . 培訓(xùn)工作將包含針對(duì)企業(yè)文化、管理與服務(wù)的禮節(jié)、禮儀與技巧等的普遍培訓(xùn)；針對(duì)各部門、各崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)的專業(yè)培訓(xùn)；針對(duì)管理骨干的外派學(xué)習(xí)、交流等升職培訓(xùn)； 八 . 公司將組織對(duì)培訓(xùn)進(jìn)行考核并將員工的考核成績(jī)與人事獎(jiǎng)罰機(jī)制掛鉤，以提高員工學(xué)習(xí)的積極性與成效性。 第六章 公共保險(xiǎn) 第九條 乙方負(fù)責(zé)購(gòu)買在管理區(qū)域內(nèi)非物業(yè)管理工作人員的其他第三方人員的意外傷害和意外造成的財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)種，即 “ 公眾責(zé)任險(xiǎn) ” 。 第十條 乙方負(fù)責(zé)購(gòu)買地 下停車場(chǎng)公共區(qū)域的 “ 火險(xiǎn)、車盜險(xiǎn) ” 。 第七章 合同期限 第十一條 本合同期為叁年 ,自 2020 年 9 月 1 日起至 2020 年 8月 31 日止。 第十二條 本合同屆滿三個(gè)月，合同任何一方未提出異議，則本合同有效期至本物業(yè)所有權(quán)人簽出下一份合同生效之日止。 第十三條 本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、乙方管理期限內(nèi)收集的物業(yè)管理相關(guān)資料等及時(shí)完整地移交給發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)。 第八章 違約責(zé)任、處罰及合同終止的約定 第十四條 合同簽訂后，在期滿的前三個(gè)月，由雙方客觀公正的評(píng)定合約履約情況，評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為：合同生效以來(lái)的平均業(yè)戶 不滿意度高于 15%時(shí)，為履約實(shí)質(zhì)性 5 / 45 未完成；合同生效以來(lái)的平均業(yè)戶不滿意度等于或低于 15%時(shí)，為履約實(shí)質(zhì)性完成。 第十五條 乙方固定進(jìn)行一年兩次的業(yè)戶滿意度調(diào)查，調(diào)查應(yīng)以每個(gè)單元為單位進(jìn)行，調(diào)查范圍應(yīng)為 XX 藍(lán)灣全體業(yè)主及物業(yè)使用人，如年度業(yè)戶平均不滿意度高于 15%時(shí)（指一年內(nèi)兩次調(diào)查的平均值），或任何一次調(diào)查所得之業(yè)戶不滿意度高于 20%時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。 第十六條 若甲乙雙方評(píng)定履約實(shí)質(zhì)性完成，則在合約到期時(shí)若業(yè)戶平均不滿意度低于 15%，乙方在同等條件下對(duì)本物業(yè)管理權(quán)的取得享有優(yōu)先權(quán)。 第十七條 本合同有 效期內(nèi)，除法律或本合同另有規(guī)定外，若甲方單方面終止合約，由甲方承擔(dān)因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。 第十八條 本合同有效期內(nèi)，若乙方單方面提出終止合約，除雙方另有協(xié)議外，需提前三個(gè)月書面通知甲方，并做好移交工作。 第十九條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從逾期之日起至實(shí)際支付之日止應(yīng)按每月應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的千分之一交納滯納金。 第二十條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方按超額部分的雙倍返還。 第二十一條 因乙方原因發(fā)生刑事事件，甲方有權(quán)臨時(shí)召集業(yè)主進(jìn)行滿意度調(diào)查，若業(yè)戶不滿意度高于 15%時(shí)，則甲方有權(quán)提前三個(gè)月通知乙方終止本合同。 第二十二條 乙方有權(quán)將物業(yè)管理部分工作分包給專業(yè)公司，乙方對(duì)分包方的工作質(zhì)量負(fù)責(zé)。 第九章 免責(zé)條款 第二十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任： 一 . 不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)及意外事件（如高空拋物等）、不可抗力造成的損害責(zé)任或因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷而造成的相關(guān)損失； 二 . 乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； 三 . 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； 四 . 因非乙方管理責(zé)任出現(xiàn)的供水、供電及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的； 6 / 45 五 . 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的行為，包括但不限于：發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況；乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)戶財(cái)產(chǎn)損失的。 第十章 其他事項(xiàng) 第二十四條 業(yè)主可與物業(yè)使用人依據(jù)本合同之內(nèi)容對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主 應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 第二十五條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)及其地方的有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 第二十六條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇向廣州市有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟的方式處理。但業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，乙方可以直接按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。 第二十七條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無(wú)法履行或造成名譽(yù)、經(jīng)濟(jì)損失的，雙方均不 承擔(dān)違約責(zé)任及民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。 第二十八條 本合同自雙方簽名蓋章之日起生效。 甲 方：廣州藍(lán)灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 乙 方： XX 物業(yè)管理廣州有限公司 授權(quán)代表： 授權(quán)代表： 簽約地點(diǎn)： 簽約時(shí)間： 年 月 日 附件一 : 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 業(yè)戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 辦公服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn) 1. 對(duì)外服務(wù)工作時(shí)間： 1） 核心服務(wù)工作時(shí) 間，提供合同規(guī)定的所有服務(wù)項(xiàng)目。 ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 17:30 ② 星期六： 9:00 至 12:00 7 / 45 2） 乙方對(duì)外服務(wù)追加時(shí)段，安排工作人員值班，提供處理緊急事項(xiàng)；處理投訴；受理個(gè)別業(yè)戶的服務(wù)需求。 ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 20:00 ② 星期六： 9:00 至 20:00 ③ 公眾假日： 8:30 至 20:00 3） 對(duì)當(dāng)日 20： 00 至次日的 8： 30期間，如發(fā)生明顯影響業(yè)戶生活的如室內(nèi)跳閘失電、水管漏水、管道嚴(yán)重堵塞等緊急情況時(shí)，由 24 小時(shí)值 班保安員立即通知有關(guān)工作人員在 20分鐘內(nèi)及時(shí)進(jìn)行處理。其他一般服務(wù)需求將由值班保安員記錄下來(lái)，次日安排處理。 4） 工作人員統(tǒng)一著裝，佩戴清晰名字標(biāo)牌，使業(yè)戶可于 2 米范圍內(nèi)能清楚識(shí)別工作人員姓名。 5） 接待咨詢、投訴受理和個(gè)別業(yè)主的交費(fèi)。 6） 對(duì)使用物業(yè)必須關(guān)注的問(wèn)題，如涉及禁止高空拋物、室內(nèi)裝修、車輛管理、消防安全、用電安全、使用電梯以及預(yù)留有效通訊地址、緊急聯(lián)絡(luò)電話等，編制規(guī)范的指引性文件并進(jìn)行公布。 7） 辦理住戶卡，保存業(yè)戶資料。 （二） 有償服務(wù)提供 1. 在社區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)戶日常生活消費(fèi)所需 提供力所能及的有償服務(wù)。 2. 公布有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶自愿選擇。個(gè)性化特約有償服務(wù)，由雙方自行約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3. 以材料成本加 10％利潤(rùn)的服務(wù)型原則重新核定有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （三） 物業(yè)管理延伸服務(wù)提供 1. 乙方工作人員有義務(wù)遵循以下原則按業(yè)戶本人要求提供物業(yè)管理延伸服務(wù)： 1） 不影響崗位工作的； 2） 工作人員力所能及的； 3） 不影響其他業(yè)戶行使權(quán)利的。 2. 物業(yè)管理延伸服務(wù)包括但不限于： 8 / 45 1） 保安員門崗幫助業(yè)戶搬運(yùn)物品； 2） 大堂保安員幫助業(yè)戶提運(yùn)物品、按電梯按鈕； 3） 工作人員 為弱勢(shì)群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。 （四） 業(yè)戶滿意度管理 1. 建立業(yè)戶滿意度管理機(jī)制，每年進(jìn)行兩次隨機(jī)抽樣的業(yè)戶滿意度調(diào)查，并收集業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議。 2. 調(diào)查方式采用分區(qū)隨機(jī)抽樣直接調(diào)查。 3. 在社區(qū)范圍內(nèi)公開公布調(diào)查結(jié)果，并對(duì)業(yè)戶提出