【正文】 第一篇：老年公寓計劃書青島國際萬家老年公寓項目概述萬家國際養(yǎng)老公寓建在青島嶗山＿＿＿。位于青島東部的＿＿＿依山傍海，距青島市中心僅6公里。嶗山素有道家圣地之說，歷史文化悠久。早在1500年就有“泰山雖云高，不及東海嶗”之美譽。歷朝文人墨客云集嶗山。也是道家方士棲隱休行的世外桃源。秦皇漢武東巡數(shù)次來嶗山，觀其山品其水，加封建宇，都因嶗山巍峨，谷深云繞，山海相擁之氣勢而感慨。萬家國際養(yǎng)老公寓位于嶗山＿＿，年平均氣溫12℃，冬天寒風不至，夏季海風送爽。嶗山茶、嶗山礦泉水飲譽中外，有名人詩云：“水秀山高潤深仙，云柏青松問何年。君王不采長生藥，茶煮嶗山第一泉?！本哂歇毺氐淖匀毁Y源和極負盛名的文化低蘊，是不可替代的地理優(yōu)勢和文化優(yōu)勢。是療養(yǎng)生息的好地方。萬家國際養(yǎng)老公寓占地＿＿畝，建筑面積＿＿平方。投資總額＿＿人民幣。建筑規(guī)劃有；養(yǎng)老公寓中心醫(yī)院＿＿平方，養(yǎng)老家居＿＿平方米，公寓＿＿平方米，文化體育館＿＿平方米，演藝會議中心＿＿平方米，室內(nèi)泳館＿＿平方米，老年大學＿＿平方米，大餐廳＿＿平方米，賓館＿＿平方米，超市＿＿平方米，臨街對外門市房＿＿平房米。其室外配套設施；植物園＿＿，垂釣園＿＿，陽光植物休閑房＿＿平方米，高爾夫練習場＿＿平方米，體育場＿＿平方米，大花園草場＿＿平方米。萬家國際養(yǎng)老公寓設計1500人的護理床位，而面對的是青島近30萬人的客戶資源，高端客戶達17萬之多，由于國內(nèi)價位低于國外近70％。而環(huán)境品質(zhì)護理服務都高于國外。因此，吸引國外客戶來青島養(yǎng)老是可行的。由于本項目定位在醫(yī)療護理層面上，因此與青島大學附屬醫(yī)院合作建立養(yǎng)老公寓醫(yī)療中心，所有護理產(chǎn)品，醫(yī)療診斷網(wǎng)上運行，護理程序，管理機制，市場推廣等，都要圍繞這一中心展開。為保證這一目標的順利實施，加強企業(yè)核心文化的實現(xiàn)，在與青島大學合作醫(yī)療中心的基礎上開辦護理培訓學校，加強員工的培訓。不僅為企業(yè)培養(yǎng)員工也為社會輸送人才。建立良好的企業(yè)文化和運行機制，即投資到位八個月完成工程量的70％。十二個月完成工程量的85%.十六個月全部竣工。所有員工到位。同時員工在開工的第二月進入全方位培訓第六個月市場開始推廣。第九個月設備調(diào)試，網(wǎng)站運行，第十二個月部分員工進入管理路演，第十六個月員工全部到位接待客戶。根據(jù)產(chǎn)品價目和推廣方案，（詳見產(chǎn)品策劃價目表，推廣方案分配表。）第一年完成入住率65％，完成產(chǎn)值＿＿人民幣。第二年完成入住率80%。完成產(chǎn)值＿＿人民幣。第三年完成入住率95％以上。完成產(chǎn)值＿＿人民幣。跟據(jù)測算，總投資額＿＿人民幣，七年可收回成本。（詳見財務分析及利潤指標）。項目背景1，老年人口；中國是世界老年人口最多的國家，占世界總量的五分之一。2005年底我國60歲以上老年人口總數(shù)為1．44億。到2010年為1．73億，到2050年60歲以上的老年人口將達到4．3億。中國老年人口比例2005年為11．1％。預計到2010年老年人口將達到12．7% 2010年以后則將進入快速發(fā)展時期。預計從2010年到2032年的22年的時間里，中國老年人口將會增加一倍，達到25％以上。在我國最早進入老齡化的東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)明顯快于西部經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。如上海、廣州山東青島。北方以青島最為代表性，青島65歲老年人數(shù)2006年已達到115萬人，占全市總?cè)丝诘陌俜种?5％，到2020年間將超過30％，目前僅市內(nèi)四區(qū)獨居老人11萬多人，占四區(qū)老年人口42％。目前青島市養(yǎng)老服務機構(gòu)107處，床位9180張，每千名老人有床位32張。2006年至2007年青島80歲以上的老年人近20多萬人。根據(jù)這一發(fā)展速度到2010年，青島有80歲以上的老年人近30多萬人。我國老年人口生活不能自理占8．9%。需要護理總量超過1200萬人，根據(jù)這一比例青島到2010年需要護理的老年人將達到11萬多人。因此，極需解決養(yǎng)老護理問題，給青島市政和社會提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。2，老年經(jīng)濟；中國國家統(tǒng)計局于07年9月發(fā)布統(tǒng)計報告稱：中國經(jīng)濟總量在世界的位次已由原來的第六位躍居第四位，人均國民總收入步入了中等收入國家行列。過去的五年，中國在世界經(jīng)濟發(fā)展的大舞臺上扮演及其重要的角色，“中國速度” 讓世界各國矚目相看，可謂演繹得淋漓盡致。2003年至2006年，中國經(jīng)濟連續(xù)四年踏上百分之十以上的增長平臺，而2007年的上半年中國經(jīng)濟再以百分之十一點五的速度迅猛發(fā)展。同時中國國內(nèi)生產(chǎn)總值占世界份額不斷提高：2002年為百分之四點四，2006年為百分之五點五，而2003至2006年中國GDP年均增速較同期世界年均增速高出五點五個百分點，2006年中國進出口貿(mào)易總額居世界第三位，外匯儲備居世界第一位。過去五年，中國人均國民總收入翻了一番。中國城鄉(xiāng)居民人均可支配收入連續(xù)四年均保持在百分之七以上的速度增長。至2006年底，中國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額十六點二萬億元人民幣。據(jù)勞動保障部有關負責人就關于養(yǎng)老金問題發(fā)布報告稱：根據(jù)國務院常務會議的布屬，從明年起將連續(xù)三年調(diào)高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金標準。各級勞動保障部門將制定落實好工作方案，確保國務院關于調(diào)整養(yǎng)老金的政策按時全部落實到位。據(jù)青島老年經(jīng)濟研究網(wǎng)在工商界企業(yè)年會和市經(jīng)貿(mào)委調(diào)查報告稱：截至2007年5月末，全市民營經(jīng)濟注冊戶數(shù)為29萬戶，其中私營企業(yè)注冊戶數(shù)為26萬戶，注冊資本金1016億元，同比增長16％。而市統(tǒng)計局發(fā)布我市去年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公告顯示，截至到去年末，全市總?cè)丝跒?9萬人（戶籍人口），根據(jù)這個數(shù)據(jù)計算，青島現(xiàn)在每27個人中，就有一名企業(yè)老板。以此數(shù)據(jù)調(diào)查企業(yè)家和企業(yè)管理者的家庭養(yǎng)老問題。29萬名企業(yè)老板家庭中，有75歲以上的老年人14萬人，80歲以上的老年人9萬人，在這些老年人當中自有資本的13萬人，100萬元以上的15萬人。外資企業(yè)在青島僅韓國企業(yè)2005年末注冊數(shù)達到0、8萬戶，在同樣的調(diào)查中顯示家庭中有75歲的老年人0、65萬人，這些老年人百分之百具有自有資本，人均合人民幣500萬元以上。項目政策背景國務院在《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要（2001—2005年）》的通知，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)認真貫徹執(zhí)行。綱要指出，我國“十五”期間老齡事業(yè)的總目標是：加快老齡事業(yè)發(fā)展步伐，重點解決老齡事業(yè)發(fā)展中的突出問題，落實“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段。綱要指出“大力推進老年福利事業(yè)社會化、產(chǎn)業(yè)化和法治化進程?！辈娬{(diào)“要充分利用市場機制，動員社會各方面力量廣泛參與。計劃、財政、工商、稅務、物價、國土、建設和民政等部門要制定優(yōu)惠扶持政策，鼓勵社會團體、民辦非企業(yè)單位、私營企業(yè)和國內(nèi)外人士投資養(yǎng)老事業(yè)，發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)，滿足不斷增長的老年群體對設施、產(chǎn)品與服務的要求。青島市政府積極貫徹“十五”綱要精神，凡在青島市建設老年養(yǎng)老機構(gòu)的，符合青島市政府要求和經(jīng)過民政驗收的養(yǎng)老機構(gòu)免除一切稅收，用電用水均按居民標準收取。并為養(yǎng)老機構(gòu)每張床一次性補貼一千元的優(yōu)惠政策項目市場分析根據(jù)項目背景所載數(shù)據(jù)顯示，青島目前有養(yǎng)老機構(gòu)107處，床位9180張，據(jù) 青島市民政局提供的資料，目前青島所有養(yǎng)老機構(gòu)收養(yǎng)老年人的條件是：1，能夠自理的。2，自身健康無大病不影響正常生活的。3，無傳染病的。根據(jù)以上的條件分析，凡是需要護理的老年人都拒之門外了。數(shù)據(jù)所載青島至 2007年底有80歲的老年人20多萬人，到2010年將達到30多萬人，據(jù)老年經(jīng)濟 研究網(wǎng)數(shù)據(jù)表明：青島到2007年需要護理的老年人將達到17萬，是青島老年人口數(shù)的17％。這一龐大的數(shù)字隨著基數(shù)的放大還要繼續(xù)增加，這些需要護理的老年 人和高端療養(yǎng)的老年人將到那里去養(yǎng)老，已是擺在我們面前刻不容緩的重大問題。青島養(yǎng)老機構(gòu)不僅沒有特護床位和高端療養(yǎng)床位，多數(shù)也沒有生態(tài)建設和適合老年人的空間建設，在養(yǎng)老服務質(zhì)量和人性化管理方面都顯的非常不足，尤為突出的是沒有醫(yī)療機構(gòu)的在位服務。軟硬件都存在重大缺陷。充分看到青島的養(yǎng)老機構(gòu)缺乏科學的理論指導。中國的養(yǎng)老市場迎來了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇。中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，老年人收逐年提高，老年人獲得了經(jīng)濟獨立，有能力與意愿追求自己養(yǎng)老生活。由于經(jīng)濟的發(fā)展和文化的提高，傳統(tǒng)家庭觀念開始動搖，在上層經(jīng)濟和文化領域產(chǎn)生根 本的轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)道德開始回歸。社會承擔養(yǎng)老是大“孝”，的表現(xiàn)，是社會道德的重要基礎。兒女把父母送進養(yǎng)老公寓是敬老的表現(xiàn)，是社會的新時尚，是兒女的驕傲。項目定位分析根據(jù)青島養(yǎng)老市場狀況，顯而易見，市場急需要解決的是醫(yī)療護理和療養(yǎng)護理的高端老年人群。這部份老年人青島有17萬之多，大部份是成功人士家庭的和外資企業(yè)家庭成員，他們?nèi)藬?shù)眾多，養(yǎng)老資金雄厚。據(jù)老年經(jīng)濟研究網(wǎng)的調(diào)查報告顯示：在這部份老年人中，要求入住高端老年公寓的占62％。喜歡在家以后去養(yǎng)老公寓的占13％。不能確定的占15％。調(diào)查對養(yǎng)老機構(gòu)有何要求時，96％的老年人要求有較高的醫(yī)療護理服務。養(yǎng)老資金的調(diào)查中，可用自己的資金養(yǎng)老的占74％，其他是家庭兒女出資的占26％。調(diào)查中男性占54％，女性占46％。平均年齡為74歲，其中 70歲至89歲年齡占86％。希望到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老的因果關系調(diào)研中，我們找出如下原因：1，家庭成員及兒女都忙于工作，大多數(shù)時間不在老年人身邊，得不到及時照顧，有時又難于電話溝通，多數(shù)老年人患有耳病或耳背，聽不清來電。如身體不適就必須去醫(yī)院。2，顧用保姆沒有專業(yè)的護理知識，老年人有癥狀無法判斷，有時無顧打電話給家人，等家人兒女回來時又無大礙，耽誤了很重要的工作。3，老年人平時經(jīng)常去醫(yī)院，從家到醫(yī)院有時一天往返幾次一個人又不能成行，需要家人兩個以上護理，上下車及為不便。這樣計算起來，費時費力費財。有的家庭顧用兩個保姆，也只能打理衛(wèi)生，專業(yè)服務知識一點不具備。其費用開支每月得6千元還多。又達不到要求的護理水平。4，老年人及家庭成員對養(yǎng)老公寓有極高的要求，尤其對醫(yī)療護理服務的要求極為重視。如果老年公寓是高水準的，有醫(yī)療護理的，環(huán)境很優(yōu)美的，大部分家庭及老年人都表示愿意選擇這樣的養(yǎng)老公寓養(yǎng)老?；谝陨险{(diào)查數(shù)據(jù)和論證結(jié)果，本項目定位建立高端的以醫(yī)療護理和療養(yǎng)為中心的國際養(yǎng)老公寓。并引進高端知名的國際管理品牌。服務對象是以中國、青島成功企業(yè)家庭老年人、科技工作者、政府高干外資企業(yè)老年人為基本客戶群。并向日本韓國發(fā)展連鎖機構(gòu)開發(fā)國外客戶群體。（另附調(diào)研表）本項目市場依托需要護理的客戶群；至2007年底為20多萬人，至2010年為30多萬人。急需護理的高端客戶群；至2010年為17——20萬人。（均為成功人士及中 外企業(yè)家庭人士）。本項目確定服務客戶為；1500人。（第一期工程）項目環(huán)境優(yōu)勢本項目建在青島中外著名的文化風景旅游圣地——嶗山。嶗山是中國乃是世界的文化風光旅游圣地，歷史文化悠久，早在1500多年前，就有“泰山雖云高，不及東海嶗”之美譽。嶗山地處黃海之濱，屬暖溫帶季風氣候，溫暖濕潤，冬無嚴寒，夏無酷暑。常年平均氣溫在16℃。因其三面環(huán)山，一面環(huán)海，冬天寒風不至，夏季海風送爽。有名人稱其為：山深能生百草藥，地暖能發(fā)南國花。嶗山歷來就是道教的圣地，更是先秦兩漢方仙道的活動中心。地處齊東海疆的嶗山，以其山勢巍峨，谷深云繞，山海相擁，云光離合的奇特景觀，被人們視為神仙窟宅。成為道家方士棲隱修行的世外桃源。秦皇漢武東巡數(shù)次，名人墨客揮灑潑墨，歷史故事不勝枚舉。嶗山道教建筑豐富，宮觀、寺廟、書院遍布嶗山，青磚灰瓦掩映在翠林幽谷之間，優(yōu)雅謐靜，更為著名的嶗山茶和嶗山礦泉水，飲譽中外。有名人詩云：“水秀山高潤神仙，云柏青松問何年，君王不采長生藥，茶煮嶗山第一泉?！北卷椖拷ㄔ趰魃?，具有獨特的自然資源和極負盛名的文化底蘊，是不可替代的地理優(yōu)勢和文化優(yōu)勢。周邊城市功能齊全。距青島市中心僅六公里，交通極為便利。是療養(yǎng)生息的好地方。（另附地理氣象表及地理位置圖）。項目優(yōu)勢分析據(jù)青島民政資料顯示；青島有養(yǎng)老院107家，民辦養(yǎng)老占70％，100張床以下的竟高達78％。這些養(yǎng)老院特點是：沒有企業(yè)文化，不具備現(xiàn)代管理機制，員工不進行專業(yè)培訓，在市內(nèi)的小巷里空間狹小，老年人沒有外部活動場所。沒有一家建立醫(yī)療中心的，服務人員沒有受過專門的培訓，都是從遠郊的農(nóng)村招來的婦女，無法達到護理要求，所以這些養(yǎng)老院不敢接收特護老年人和療養(yǎng)的高端客戶是可以理解的。目前青島最大的南山養(yǎng)老院僅擁有400余張床位，占地20來畝，投資近6018萬元。仍然沒有護理服務和醫(yī)療中心。只是床位多了一點，其他條件和以上的養(yǎng)老院是一致的。這就是青島養(yǎng)老院的基本狀況。本項目針對中國和世界的養(yǎng)老形勢，經(jīng)過深入的研究和理論指導，確立了五大原則：以醫(yī)療為中心的特別護理原則；以數(shù)字網(wǎng)絡為平臺的管理原則；以環(huán)保生態(tài)空間為建設原則；以人性化個性化的專業(yè)服務原則；員工學校專業(yè)培訓原則；建設極具特色的老年大學。萬家國際養(yǎng)老機構(gòu)與青島大學附屬醫(yī)院建立老年人專業(yè)醫(yī)療護理中心，本中心不僅對內(nèi)執(zhí)行醫(yī)療護理工作，也承擔嶗山所轄四區(qū)的77萬人民的醫(yī)療工作，這不僅創(chuàng)造了經(jīng)濟效益，也解決這一地區(qū)就醫(yī)難的問題，同時也承擔起社會責任。醫(yī)療護理中心采用最為先進的網(wǎng)絡管理技術(shù)，將所有醫(yī)療護理的老年人身體狀況納入網(wǎng)絡數(shù)據(jù)平臺，這樣可以將身體狀況數(shù)據(jù)指標在網(wǎng)上更加廣泛征詢專家，討論醫(yī)療護理方案。使你足不出戶得到全國乃至世界的專家會診和醫(yī)治。為制定個性化的護理養(yǎng)生及保健方案提供科學以據(jù)。（網(wǎng)站功能說明書）在養(yǎng)老公寓內(nèi)建立全方位的網(wǎng)絡管理系統(tǒng)，老年人足不出戶就可進行身體的各項指標的采集，呼叫，視頻觀察。中心的在戶外的老年人也可進行移動跟蹤采集心臟、血壓等各項指標。全息的智能管理。使兒女和家人在世界各地通過網(wǎng)絡查看父母的身體壯況，醫(yī)治方案?？赏ㄟ^視頻電話可以直接和醫(yī)生、護理人員及父母交流。（醫(yī)療護理細則）網(wǎng)絡人事管理，工作量考核，績效考核，統(tǒng)計匯總，財務管理，結(jié)算報表等機制均采用數(shù)據(jù)庫管理。萬家機構(gòu)和青大附醫(yī)（青島護士專修學校）聯(lián)合辦學，為本公司培養(yǎng)專業(yè)人才也為社會培養(yǎng)人才。（另附辦學協(xié)議，方案。）根據(jù)護理特點和網(wǎng)上分區(qū)管理，建立護理檔案，制定個性化護理