【正文】 銷(xiāo)售人員 培訓(xùn)內(nèi)容 1．日常行為規(guī)范 ： 該部分由于每個(gè)項(xiàng)目存在較大差異，故在此只例部分提綱，各項(xiàng)目公司可以根椐 實(shí)際情況自行增減 。 1． 1考勤制度 1． 2儀表行為準(zhǔn)則 1． 3辦公設(shè)備管理制度 1． 4離 職 1． 5保 密 制 度 2． 房地產(chǎn)知識(shí) 2．房地產(chǎn)知識(shí) 2． 1建筑基礎(chǔ)知識(shí) 一、 房屋建筑分類(lèi) （一）、按照使用性質(zhì)劃分 建筑物的使用性質(zhì)又稱(chēng)為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類(lèi)型： 生產(chǎn)性建筑 a、工業(yè)建筑：指各類(lèi)生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。 如單層、多 層工業(yè)廠房。 b、農(nóng)業(yè)建筑：指各類(lèi)供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。如種子庫(kù)、 拖拉機(jī)站等。 非生產(chǎn)性建筑，又叫民用建筑，可以分為： a、 居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍、招待所等。 b、 公共建筑：如辦工、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、 郵電、交通和其他建筑等。 （二）、按照結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分 按結(jié)構(gòu)類(lèi)型劃分，以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式，傳力方式的不同而劃分一般分為以下幾種； 木結(jié)構(gòu)：如天安門(mén) 磚木結(jié)構(gòu)：如南方水鄉(xiāng)特色建筑 磚石 結(jié)構(gòu)：西方古典型建筑 磚混結(jié)構(gòu) 由磚砌體與鋼筋混凝土樓板及屋面板為承重構(gòu)件的建筑結(jié)構(gòu)型式，這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)低，一般用于多層建筑。 框架結(jié)構(gòu)： 由鋼筋混凝土柱、梁和樓板等構(gòu)件形成的承重骨架，砌體只作圍護(hù)和分隔作用，其結(jié)構(gòu)面積小，使用面積較大，便于空間靈活劃分。多用于多層和高層建筑中。 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 由鋼筋混凝土墻，樓板等構(gòu)成承重構(gòu)件，能承受較大的豎向和水平荷栽，多用于多層和高層建筑、可現(xiàn)場(chǎng)澆注。 鋼結(jié)構(gòu) 由型鋼構(gòu)件為承重體高的建筑結(jié)構(gòu)，工廠制作、現(xiàn)場(chǎng)安裝，可承受較大的荷載，建筑空間大?？?用于高層或超高層建筑。 （三）、按照建筑物層數(shù)或高度劃分 建筑層數(shù)是房屋的實(shí)際層數(shù)的控制指標(biāo)，但多與建筑總高度共同考慮。 住宅建筑的 13層為低層； 49層為多層； 1012為小高層； 12層以上為高層。 建筑總高度超過(guò) lOOm 時(shí)，不論其是居住建筑或公共建筑均為超高層建筑。 （四）、按照施工方法劃分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，僅就現(xiàn)代生活中混凝土材料的施工方法，它可以劃分為以下三種形式： 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件在施工現(xiàn)場(chǎng)砌筑 (磚墻等 )或澆注 (鋼筋混凝土構(gòu)件等 )?，F(xiàn)用的較為 廣泛。 預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配。 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場(chǎng)澆注或砌筑，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。 二、房屋建筑構(gòu)造與裝修 各類(lèi)房屋建筑，往往是根據(jù)其使用性質(zhì)和使用功能標(biāo)準(zhǔn)的要求，使用不同的建筑材料和施工方法建造形成。無(wú)論建筑體積大小、平面、立面布局各異，但都包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大組成部分。 其中建筑裝修成為建筑結(jié)構(gòu)的重要外在表現(xiàn)形式，它不僅反映房屋建筑的外在形象，也表現(xiàn)出其氣質(zhì)、風(fēng)格和質(zhì)量。房屋建 筑構(gòu)造具體可劃分為以下： （一）、地基 地基的基本概念 地基：承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)荷載的土壤持力層。 地基應(yīng)滿足的要求： (1)強(qiáng)度方面的要求：即要求地基有設(shè)計(jì)足夠的承載力。 (2)變形方面的要求：即要求地基有均勻的壓縮量，且壓縮變形小。若地基下沉不均勻時(shí)，建筑物上部會(huì)產(chǎn)生開(kāi)裂變形。因此要求設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)變形縫。 (3)穩(wěn)定方面要求：即要求地基有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力。 天然地基與人工地基 (1)天然地基凡天然土層具有足夠的承載能力，不 需經(jīng)人工加固，可直接在其上部建筑房屋的土層，稱(chēng)為天然地基。 (2)人工地基：當(dāng)土層的承載力較好，但上部荷載過(guò)大時(shí)，為使地基具有足夠的承載能力，應(yīng)對(duì)土層進(jìn)行加固。這種經(jīng)過(guò)人工處理的土層叫人工地基。 (二 )基礎(chǔ) 基礎(chǔ)的基本概念 基礎(chǔ)：建筑物埋在地下的承重結(jié)構(gòu)，它承受建筑物上部結(jié)構(gòu)傳下來(lái)的全部荷載，并把這些荷載連同本身的自重一起傳給地基。 基礎(chǔ)埋深：由室外地坪至基礎(chǔ)底皮的高度。 基礎(chǔ)寬度：即基礎(chǔ)底面的寬度。 大放角：基礎(chǔ)墻加大加厚的部分。 墊層：基礎(chǔ)的最底層。 它是基礎(chǔ)的一部分 基礎(chǔ)埋深的確定原則 (1)建筑物的特點(diǎn)及使用性質(zhì)的影響。建筑物特點(diǎn)指的是多層建筑及高層建筑，高層建筑的基礎(chǔ)埋深是地上建筑物中總高 1／ 10左右 (2)地基土質(zhì)的好壞影響。土質(zhì)好的，承載力高的土層可以淺埋。相反，土質(zhì)差、承載力低的土層則應(yīng)該深埋。 (3)地下水位的影響。持力層土壤中含水量的多少對(duì)承載力的影響很大。 (4)凍結(jié)深度的影響。土層的凍結(jié)深度由各地氣候條件決定，如北京地區(qū)為 0。 8— 1m。一般將基礎(chǔ)墊層部分放在凍結(jié)深度以下。 (5)相鄰房屋影響。當(dāng)新建房屋的基礎(chǔ)埋深小干或 等于原有房屋基礎(chǔ)埋深時(shí)，可不考慮相互影響，若新建房屋的埋深大于原有房屋的基礎(chǔ)深時(shí)，應(yīng)考慮相互影響。 應(yīng)該滿足下列條件： 新建與原有建筑物基礎(chǔ)底面標(biāo)高之差 新建與原有建筑物基礎(chǔ)邊緣的最小距離 大于等于 =tga 值 基礎(chǔ)的類(lèi)型 (1)、剛性基礎(chǔ) 有剛性材料建造的基礎(chǔ)稱(chēng)為剛性基礎(chǔ)。剛性材料指的是磚、灰土、混凝土、三合土、毛石等壓強(qiáng)大，但受拉強(qiáng)度小的材料。為此應(yīng)合理安排挑出尺寸的寬度和高度的比值。寬度比高度形成的夾角。剛性基礎(chǔ)必須受剛性角的限制，一般磚混結(jié)構(gòu)的房屋常采用剛性 基礎(chǔ)。 a、灰土磚基礎(chǔ) 基礎(chǔ)墻下部要做成階梯形，以使上部的荷載能均勻地傳到地基上。磚底腳下部做灰土墊層形成灰土磚基礎(chǔ)。 磚的寬高比為 1： ，灰土的寬高比為 1： — 1： b、混凝土 這是指用混凝土制作的基礎(chǔ)。混凝土基礎(chǔ)的優(yōu)點(diǎn)是強(qiáng)度高，整體性好不怕水。常見(jiàn)的截面形式有階梯形和錐形兩種。 (2)、柔性基礎(chǔ) 柔性基礎(chǔ)一般指鋼筋混凝土基礎(chǔ)。它與剛性基礎(chǔ)相比，可以淺埋并不受剛性角的限制。鋼筋混凝土基礎(chǔ)由墊層、底板、基礎(chǔ)墻（柱）、梁組成。 (3)、其它類(lèi)型的基礎(chǔ) a、箱形基礎(chǔ) 是由鋼筋混凝土底板 、頂板、外墻和一定數(shù)量的內(nèi)隔墻構(gòu)成一封閉空間的整體箱體，基礎(chǔ)中空部份可在內(nèi)墻開(kāi)門(mén)洞作地下室。它具有整體性好，剛度大，高速不均勻沉降能力強(qiáng)可消除，因地基變形使建筑開(kāi)裂的可能性適用于城市高層建筑物基礎(chǔ)。 b、筏形基礎(chǔ) c、樁基礎(chǔ) d、獨(dú)立基礎(chǔ) e、條形基礎(chǔ) (4)、基礎(chǔ)管溝 由于建筑內(nèi)有采暖設(shè)備，這些設(shè)備的管線在進(jìn)入建筑物之前埋在地下，進(jìn)入建筑物之后一般從管溝中通過(guò)。常見(jiàn)的作法有三種： a、 管溝 b、 中部管溝 c、 過(guò)門(mén)管溝 （三）、地下室 建筑物埋于地下的內(nèi)部空間，也成為基礎(chǔ)的主要組成部分。 1. 地下室的組成 地下室屬于箱 形基礎(chǔ)的范圍。 2. 地下室的分類(lèi) (1)、按使用性質(zhì)分 *普通地下室和人防地下室 (2)、按埋入地下深度分 全地下室和半地下室 3. 地下室的防潮與防水 地下室的防潮、防水作法取決于地下室地坪與地下水位的關(guān)系。 （四）、墻體 墻體概述 （ 1）、墻體的作用 *承受作用：承受房屋的屋頂、樓層、人和設(shè)備的荷載。 *圍護(hù)作用：抵御自然界風(fēng)、雪、雨等的侵襲，防止太陽(yáng)輻射和噪音的干擾等。 *分隔作用：墻體可以把房間分隔成若干個(gè)小空間或小房間。 *裝飾作用：墻體是建筑裝飾的重要部分，墻面裝修對(duì)整個(gè)建筑物的裝飾效果起 很大作用。 墻體的分類(lèi) （ 1）墻體按材料分 *磚墻：用作墻體的磚有普通粘土磚、灰沙磚、焦渣磚等。 *加氣混凝土砌塊墻：加氣混凝土是一種輕質(zhì)材料，具有可以切割、隔音、保溫性能好等特點(diǎn)。這種材料多用于非承重的隔墻及框架結(jié)構(gòu)的填充墻。 *石材墻：石材是一種天然材料，主要用于山區(qū)和產(chǎn)石地區(qū)，它分為亂石墻，整石墻和包石墻等作法。 *板材墻：板材以鋼筋混凝土板材、加氣混凝土板為主 （ 2）墻體按所在位置一般分為：外墻和內(nèi)墻 （ 3）墻體按受力特點(diǎn)分 *承重墻 *非承重墻：包括隔墻、填充墻等。 墻體應(yīng)滿足的要求 （ 1）結(jié)構(gòu)要求： 結(jié)構(gòu)要求主要表現(xiàn)在強(qiáng)度和穩(wěn)定性兩個(gè)方面。 *強(qiáng)度：磚墻的強(qiáng)度實(shí)質(zhì)上是磚砌體的抗壓強(qiáng)度，它取決于磚和砂漿的材料強(qiáng)度等級(jí)。 *穩(wěn)定性：磚墻的穩(wěn)定性一般用高厚比來(lái)控制，墻體越高應(yīng)該越厚，稱(chēng)其為高厚比。 （ 2） 保溫要求： 墻體的保溫因素，主要表現(xiàn)在墻體阻止熱量傳出的能力及防止在墻體表面和內(nèi)部產(chǎn)生凝結(jié)水的能力兩大方面。 （ 3）防震要求： 抗震設(shè)防要求以“烈度”為單位，北京地區(qū)的設(shè)防烈度為八度。烈度與震級(jí)的關(guān)系如下： 震級(jí) =震中烈度 + 以八度設(shè)防為例，其震級(jí)約為 級(jí)。 （ 4）隔聲要求 墻體的隔聲要求包括隔除室外噪聲和相鄰房間的噪聲兩方面。 墻身的細(xì)部構(gòu)造 (1)防潮層 在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止土壤中的水分沿基礎(chǔ)墻上升和勒腳部位的地面水影響墻身，它的作用是提高建筑物的耐久性，保持室內(nèi)干燥衛(wèi)生。 (2)勒腳 外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳。作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水對(duì)墻面的侵蝕，從而保護(hù)墻面，保證室內(nèi)干燥，提高建筑物的耐久性。 (3) 散水：指的是靠近勒腳下部的水平排水坡。 (4) 踢腳：是外墻內(nèi)側(cè)或內(nèi)墻的兩側(cè)的下部和室內(nèi)樓地面交接處的構(gòu)造。 (5) 窗臺(tái)：窗洞口的下部應(yīng)設(shè)置窗臺(tái)。 (6) 過(guò)梁：為承受門(mén)窗洞口上部的荷載，并把它傳到門(mén)窗兩側(cè)的墻上，以免壓壞門(mén)窗框。 (7) 變形縫 它的作用是保證房屋在溫度變化或基礎(chǔ)不均勻沉降或地震時(shí)能有一些自由伸縮，以防止墻體開(kāi)裂、結(jié)構(gòu)破壞。主要有： a伸縮縫、 b沉降縫、 c防震縫 墻體的內(nèi)外裝修 （ 1）、外墻的裝修 :a 貼面類(lèi)、 b抹灰類(lèi)、 c噴刷類(lèi) （ 2）、內(nèi)墻的裝修 :a 貼面類(lèi)、 b抹灰類(lèi)、 c噴刷類(lèi)、 d 裱糊類(lèi) 隔墻 一般可分為： a砌筑隔墻、 b骨架隔墻、 c板材隔墻 （五）、樓板和地面 樓板層由三部分組成 ：樓地面、樓板、頂棚或吊頂。 （六）、屋頂 屋頂?shù)淖饔?、?lèi)型和組成 （ 1）、屋頂應(yīng)該滿足以下四點(diǎn)要求 *承重要求 *保溫要求 *防水要求 *美觀要求 屋頂?shù)念?lèi)型 大體可以分為平屋頂（坡度在 25%的屋頂）、坡屋頂和曲面屋頂。 屋頂承重結(jié)構(gòu)：平屋頂?shù)某兄亟Y(jié)構(gòu)是鋼筋混凝土屋面板、加氣混凝土屋面板等。 屋頂結(jié)構(gòu)： a、面層：上人屋面面層采用水泥方磚、缸磚等作面層。 b、保護(hù)層：不上人屋面采用綠豆砂（小豆石）等保護(hù)防水層。 c、防水層：分柔性防水和剛性防水。柔性防水即采用油氈、聚氨脂防 水涂膜，聚氯乙烯卷材，橡膠卷材等材料作防水層。剛性防水是采用防水沙漿抹面或密實(shí)混凝土澆注而成的面層。 d、找平層：一般采用 20mm 厚 1： 3或 1： 的水泥沙漿抹平。 e、保溫層：用作保溫層的材料有加氣混凝土塊、水泥蛭石板、水泥珍珠巖板、聚苯乙烯泡沫塑料板等。 f、隔氣層：一般設(shè)在防水層以下。 （七）、門(mén)窗 門(mén)窗工程分為外墻門(mén)窗及內(nèi)門(mén)窗、外門(mén)窗一般采用：鋁合金、鋼塑料、塑鋼等材料專(zhuān)業(yè)廠家生產(chǎn)制作，根據(jù)不同地區(qū)采用普通或保溫玻璃，根據(jù)窗扇面積大小，而確定普通或加厚玻璃，內(nèi)門(mén)窗一般以木材、人工復(fù)合板材為主要材料 制作，以輕質(zhì)，美觀為主要使用目的。 門(mén)窗的作用：防水，隔熱保溫，氣密、防火、抗震和避雷等性能 窗的要求：窗的大小應(yīng)滿足窗地比的要求。窗地比是指窗洞口面積與房間凈面積的比值。各種不同建筑的窗地比也不相同。住宅中的居住房間為 1/8 左右，廚房、廁所等輔助用房為 1/10，學(xué)校教室 1/4，走道為 1/14等等。 窗的類(lèi)型 *平開(kāi)窗 *推拉窗 *懸窗 *固定窗 （ 八）、飾面工程 、玻璃飾面 陶瓷面 磚是指以陶瓷為原料制成的面磚，主要分為：軸面瓷磚，外墻面磚，陶瓷錦磚，鐵陶瓷壁畫(huà)等。近年來(lái)，又出現(xiàn)不少新品種，如劈裂磚等。 ，用于室內(nèi)墻面裝飾的陶瓷面磚有白色、印花、圖案多種品種； ，按墻面磚質(zhì)地可分為陶底及瓷底兩種，按外墻面磚表面處理可分為釉磚、無(wú)釉兩種。目前主要有以下產(chǎn)品：彩釉磚、劈離磚、變色釉面磚、琉璃釉面磚、粘土彩釉磚等。 （也稱(chēng)“馬賽克” ）是以優(yōu)質(zhì)瓷土燒制成片狀小塊瓷磚，可拼成各種圖案。有掛釉和不掛釉兩種。 玻璃面磚有玻璃錦磚，玻璃面磚新產(chǎn)品（彩 色玻璃面襯，釉面玻璃，玻璃大理石等） ，都是由大塊荒料經(jīng)過(guò)鋸切，研磨、酸洗、拋光、最后按所需規(guī)格、形狀切割加工面成的。 花崗石是各類(lèi)巖漿巖的統(tǒng)稱(chēng)，如花崗巖、安山巖、輝綠巖、片麻巖等，有良好的抗風(fēng)化穩(wěn)定性，耐磨性耐酸堿性。耐用年限約 75— 200 年。 大理石