【正文】 第一篇：設備設施的管理及維修維護設備設施的管理及維修維護1．0目的保證為客戶提供服務的公共設備設施（含機電、消防、清潔及保安等），滿足服務要求。2．0適用范圍適用于公司管理范圍內(nèi)各分公司管理部設備設施的管理。3．0設備設施管理內(nèi)容定義 3．1日常維護保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械裝置進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。3．2定期保養(yǎng)對機械設備進行檢查、清洗、調(diào)整，根據(jù)實際需要部分解體檢查和局部修理，更換易損件，進行噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。3．3中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術(shù)要求，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%30%，周期35年。3．4大修工程大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。更換率一般超過30%，周期6—10年。3．5設備更新和技術(shù)改造設備更新和技術(shù)改造是指設備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新提高和改善設備的技術(shù)性能。3．6故障維修設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。3．7狀態(tài)維修通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。4．0設備分類根據(jù)設備設施對客戶服務的重要性將其分為三類。4．1 Ⅰ級設備設施：火災中央報警控制系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制柜、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓配電柜、發(fā)電機、生活水泵、電梯、中央空調(diào)冷水機組、中央空調(diào)冷卻泵、中央空調(diào)冷凍泵。4．2 Ⅱ級設備設施：正壓風機、可視對講系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、智能化停車場系統(tǒng)（或交通道閘）、排煙風機、自動抄表系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)。4．3 Ⅲ級設備設施：除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設備。如：防火卷閘門、小型控制箱（配電箱）、維修機具、潛水泵、中央空調(diào)地柜、中央空調(diào)吊柜、中央空調(diào)盤管風機、防火門、避雷系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等。5．0設備標識管理 5．1設備標牌未隱蔽的設備應當在明顯示位置貼設備標牌，注明設備名稱、型號、設備編號等。對新入伙的物業(yè)，管理部應按公司要求制作設備和張貼設備標牌。5．2 設備狀態(tài)標識重要危險設備的工作狀態(tài)必須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設備必須張貼報廢或封存標識。5．3設備顏色標識設備設施應當根據(jù)功能標識不同的顏色，以區(qū)別其功能。6．0設備管理模式6．1采用運行管理、點檢、日常維護保養(yǎng)、定期保養(yǎng)、中修、大修、設備更新和技術(shù)改造與狀態(tài)維修、故障維修相結(jié)合的管理模式。6．2對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設備（水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），進行定期保養(yǎng)，定期中修、大修。6．3對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備（火災報警控制柜、放大器、計算機等）進行日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)、狀態(tài)維修。6．4對于Ⅲ級設備，采取故障維修，每年一次保養(yǎng)。7．0設備的運行、保養(yǎng)和維修7．1設備運行、保養(yǎng)和維修計劃的制定、審核、批準公司各管理部于每年12月18日前應當根據(jù)實際情況，負責編制下年度各小區(qū)的《年度機電設備設施維護保養(yǎng)計劃》和《年度機電設備設施大中修（更新改造）計劃》，匯總至品質(zhì)管理部并按各小區(qū)分類統(tǒng)計，分公司各管理部經(jīng)理審核、品質(zhì)管理部經(jīng)理審批、公司總經(jīng)理批準后實施。7．2設備的運行、保養(yǎng)和維修的實施7．2．1分公司各管理部應當根據(jù)《年度機電設備設施維護保養(yǎng)計劃》和《年度機電設備設施大中修（更新改造）計劃》，負責組織對機電設備設施實施日常保養(yǎng)、點檢和故障維修；負責對機電設備設施實施定期保養(yǎng)、中修、大修和故障維修；7．2．2管理部所有的設備設施的運行、保養(yǎng)和維修均應當進行記錄，運行、保養(yǎng)記錄根據(jù)不同的設備設施情況設置，具體見各操作、保養(yǎng)作業(yè)指導書要求。設備設施的大中修和故障維修需填寫《設備（設施）維修記錄表》。7．3設備的運行、保養(yǎng)和維修的品質(zhì)監(jiān)督檢查8．3．1管理部負責對設備設施的運行、保養(yǎng)和維修情況進行檢驗。7．3．2公司各級體系檢驗單位應當根據(jù)《體系檢驗程序》及作業(yè)指導書的檢驗周期，按公司《管理部現(xiàn)場檢驗指南》的要求、設備設施管理相關(guān)的作業(yè)指導書的內(nèi)容和標準進行檢驗。7．3．3公司品質(zhì)管理部檢驗結(jié)果應當每月匯總至品質(zhì)管理報告中，作為考核管理部設備設施管理質(zhì)量的依據(jù)之一。8．0設備的新置、更新和改造及設備的報廢管理8．1需購置設備時，分公司各管理部應當組織專業(yè)工程師提出新置設備的功能、參數(shù)、價格等要求，按公司采購程序進行采購。8．2對設備進行更新改造時，分公司各管理部應當組織專業(yè)工程師提出更新改造的原因，改造的施工組織方案，改造后的效果等，按公司采購程序或外委工程管理程序要求執(zhí)行。8．3對不能修復或維修后檢定不合格的設備（設施），由分公司各管理部必須填寫《設備（設施）報廢申請單》并申報，價值較大的應當知會業(yè)主委員會。價值在十萬元以下的，管理部經(jīng)理簽字后，由公司品質(zhì)管理部組織鑒定，報公司總經(jīng)理批準后報廢；價值在十萬元以上的，由管理部經(jīng)理簽字后，公司品質(zhì)管理部組織鑒定，公司總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理批準后報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期并有相應的批準文件。8．4報廢設備的處理：《設備（設施）報廢申請單》必須報公司會計核算部后管理部方可自行處理報廢的設備，相應的收入必須進入管理部的收入。9．0設備管理的報告和評估 9．1設備管理月度報告制度每月度的3日前分公司各管理部應當分析上月度業(yè)主請修和小區(qū)的設備設施