【正文】 第一篇：如何做好一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任？一、及時(shí)、有效地做好前期介入工作（一）密切配合開發(fā)商，利用項(xiàng)目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動(dòng)的機(jī)會(huì)，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)秩序維護(hù)、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時(shí)看樓電梯的應(yīng)急維護(hù)預(yù)案和認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)等等。（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問題引起高度重視：（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、中庭花園（一般指地下車庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮；（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進(jìn)行分析，尤其是方案與項(xiàng)目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對(duì)性地提出整改意見；（3）關(guān)于綠化，項(xiàng)目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護(hù)、便于通過、便于管理和養(yǎng)護(hù)等方面出發(fā)，對(duì)草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。（4）關(guān)于人車分流的設(shè)施、關(guān)于消防安全的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于安全生產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于排污設(shè)施設(shè)備。（5）關(guān)于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。2．項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收期間的主要工作：（1）積極參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，全面了解項(xiàng)目的工程質(zhì)量，爭(zhēng)取參與技術(shù)交底和圖紙會(huì)審工作，為后期管理工作做好充分準(zhǔn)備；（2）積極做好項(xiàng)目接管驗(yàn)收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗(yàn)收小組，對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)工程以及綜合使用功能進(jìn)行驗(yàn)收，此階段應(yīng)把握兩個(gè)重點(diǎn)：一是明確交樓雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護(hù)業(yè)主利益；二是對(duì)驗(yàn)收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實(shí)整改。二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞此階段是對(duì)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理及其服務(wù)團(tuán)隊(duì)實(shí)力的第一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴(yán)格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點(diǎn)：1．主動(dòng)建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動(dòng)分解入伙現(xiàn)場(chǎng)聚眾壓力；2．積極配合、會(huì)同開發(fā)商和施工單位對(duì)小區(qū)作一次徹底清場(chǎng)，杜絕各種隱患；3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立答疑組和維修小組，隨時(shí)為業(yè)主答疑，并對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等；4．及時(shí)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動(dòng)員業(yè)主盡快收樓；5．若現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準(zhǔn)備的應(yīng)急方案，會(huì)同開發(fā)商及時(shí)把該業(yè)主與其他業(yè)主進(jìn)行分隔，逐個(gè)溝通，盡量避免在現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群起攻之的局面；6．結(jié)合小區(qū)實(shí)際制定的具有較強(qiáng)操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對(duì)小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責(zé)任界定，千萬(wàn)不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；7．嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)的裝修人員，全面實(shí)施持證管理，實(shí)施夜間清場(chǎng)制度，加大對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修、治安秩序維護(hù)、消防安全、環(huán)境保護(hù)作為監(jiān)管的工作重點(diǎn)。作為項(xiàng)目經(jīng)理，要管好項(xiàng)目，還應(yīng)堅(jiān)持牢記四種意識(shí)：（一）民事法律意識(shí)前期物業(yè)服務(wù)與管理階段是開發(fā)建設(shè)單位“授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”代表開發(fā)建設(shè)單位做好“售后服務(wù)”。依據(jù)相關(guān)地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時(shí)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施合理的階段性收費(fèi)措施。例如：，；綠化景觀未完成就交房入伙，就應(yīng)該在收費(fèi)時(shí)考慮減免“物業(yè)服務(wù)費(fèi)之中的綠化服務(wù)費(fèi)用”。所減免的費(fèi)用應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的補(bǔ)償。（二）契約意識(shí) 在與“業(yè)主委員會(huì)”簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當(dāng)然有權(quán)按合同約定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強(qiáng)履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時(shí)，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長(zhǎng)此下去，必將使自身陷于被動(dòng)。（三）溝通意識(shí)1．項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動(dòng)及時(shí)了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項(xiàng)或盲點(diǎn)，制定整改措施并迅速糾正，同時(shí)向業(yè)主公示，請(qǐng)求業(yè)主監(jiān)督實(shí)施。主動(dòng)發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)時(shí)常提醒自己這一點(diǎn)。2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動(dòng)，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。3．積極主動(dòng)配合成立業(yè)主委員會(huì)，并與其建立良好的合作關(guān)系是項(xiàng)目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會(huì)，從而為今后的愉快合作打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（四）社會(huì)責(zé)任意識(shí) 要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會(huì)環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務(wù)室密切協(xié)作落實(shí)“租賃戶報(bào)備”和“承租戶報(bào)備”的工作。必須與社區(qū)居委會(huì)密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計(jì)生工作”，主動(dòng)將物業(yè)小區(qū)“秩序維護(hù)員”造冊(cè)登記、提交“社區(qū)警務(wù)室”進(jìn)行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益共贏的局面，是一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。（五）成本控制意識(shí)成本控制能力應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目經(jīng)理的基本功。評(píng)價(jià)一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目管理得成功與否，除了業(yè)主評(píng)價(jià)和內(nèi)部審核外，第三個(gè)關(guān)鍵因素就是成本是否得到有效控制。第二篇：如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目能否管好，項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任起著至關(guān)重要的作用。那么，如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結(jié)合實(shí)際和相關(guān)資料談一些看法供同行們參考。一、及時(shí)、有效地做好前期介入工作（一）密切配合開發(fā)商，利用項(xiàng)目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動(dòng)的機(jī)會(huì)，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動(dòng)的工作方案。作為項(xiàng)目經(jīng)理，應(yīng)對(duì)秩序維護(hù)、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。在看樓購(gòu)房人員較多時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時(shí)看樓電梯的應(yīng)急維護(hù)預(yù)案和認(rèn)購(gòu)及簽約區(qū)域的重點(diǎn)看護(hù)等等。（二）在項(xiàng)目施工階段適時(shí)介入，向開發(fā)商及時(shí)提出合理化建議和要求整改的書面報(bào)告，以減少開發(fā)商資金浪費(fèi)，同時(shí)最大限度地減少日后管理麻煩。項(xiàng)目經(jīng)理更應(yīng)對(duì)下列問題引起高度重視：（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、中庭花園（一般指地下車庫(kù)的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無(wú)空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴(yán)重影響，加之日后補(bǔ)救資金巨大。因此，應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時(shí)整改，不然后患無(wú)窮；（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實(shí)際需要和日后便于維護(hù)的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對(duì)供應(yīng)商提出的